作者|亚轩

　　来源|IPO那点事

　　数据支持|勾股大数据

　　继2018年7家房地产企业：正荣地产、福晟国际、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股，在香港成功上市后，今年，又有德信中国(02019.HK)、银城国际(01902.HK)奔赴港交所敲锣，如今，一家不起眼的东莞的小房企——汇景控股，也向港股IPO发起了冲击。

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　　东莞本土开发商的经营表现

　　汇景控股前身为东莞汇景房地产，由伦瑞祥在2004年成立、以东莞为基地发展的房地产公司；身为东莞一家典型的中小型房企，直到2016年，汇景控股才开始向东莞之外的城市拓展房地产业务，布局城市包括：河源、合肥、衡阳以及长沙等多个城市。

　　据招股书披露，截至2019年1月31日，汇景控股共拥有16个物业开发项目，总计占地面积约200万平方米，落成时的规划总建筑面积总计约450万平方米。

　　据媒体报道，截至目前，汇景控股已自2019年1月至3月售出及交付若干项目(包括汇景华府、汇景银座、中央华府、御海蓝岸、汇景城市中心、城市山谷及外滩8号)约9.86万平方米总建筑面积，销售总额约8.9亿元。

　　根据开发商于2017年发布的合同销售数字，汇景控股集团于东莞排名第47位，于合肥排名第59位。

　　汇景除了涉足房地产开发领域外，伦瑞祥夫妇还在酒店开发与运营业务、物业管理业务、室内装饰服务业务、汽车贸易、乳业等有所布局。

　　据港交所披露，汇景控股有限公司日前递交了IPO招股书。招股书显示，其2016年至2018年收益分别为：20.93亿元、11.98亿元、22.38亿元；毛利分别为：6.3亿元、6.5亿元、11.9亿元；净利润分别为3.4亿元、1.6亿元、4亿元。

　　数据显示，2016年-2017年，汇景控股已开发及交付总建筑面积分别为26.04万平方米、10.77万平方米、21.14万平方米的物业。

　　另外，值得注意的是，汇景连续三年净负债率超过200%。2016年-2018年，其净负债率分别为375.4%、277.2%、242.7%。

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　　高毛利和高负债的博弈

　　汇景相比其它中小型地方性房地产，优劣点明显：

　　“地头蛇”优势：1)稀缺性旧改土储：从土地储备来看，汇景控股目前拥有14宗土地，其中与城市更新相关的项目达10个，总土储占地面积达92.9万平方米。(如下图)

　　汇景控股目前已开始预售一个城市更新项目开发的物业，总规划建筑面积为12.1万平方米，此外，其已就3个城市更新项目向相关政府部分提交相关开发文件。而剩下的6个占地面积为30.1万平米的地块在获得政府批文后，也将成为城市更新项目。

　　2)东莞利润之王：由于汇景发源于东莞，地域上具备先天拿地优势，所以积累了较多低成本的城市更新项目；加上近年政府积极推动城市更新进程、以及趁上一波大湾区发展的热点，使得广东区域以东莞为核心城市的地价不断攀升，而汇景乘势这样“低买高卖”，竟造就了“东莞利润之王”的称号。

　　从2016年至2018年汇景毛利率分别为：30.2%、54.3%、53.3%；毛利率的不断攀升已经领先于同行，对比中国的头部房地产：中国恒大2018年的毛利率为36.2%，碧桂园为27%，万科为29.7%；似乎还是有点看头。

　　财务及短期负债端承压：根据招股书披露，截至2018年底，汇景控股拥有现金及现金等价物1.6亿元，一年内须偿还的短期债务为9亿元，如果加上2018年的合约销售，基本还是可以覆盖，但是由于房地产销售收益结转具有滞后性，所以负债端上还是有一定的压力。

　　2016年至2018年，汇景控股产生的财务成本分别为3380万元、5020万元以及7710万元。截至2018年底，汇景控股的总负债达24.8亿元，净负债率为242.7%，虽然相较前两年已有明显下降，但从财务结构上来，公司依然面临较大的财务压力。

　　据悉，2019年1月至3月期间，汇景控股向若干银行取得为期一至三年的有抵押融资，年利率介于4.75%至8.22%之间。

　　总体来看，汇景在债务规模与现金储备之间或难以平衡，所以在不断寻觅融资机会从而为其业务提供支援，赴港上市或是一条不错的出路。目前，汇景控股的募资规模、上市表现等问题还是未知，但从已披露的募资用途来看，和很多房企一样，其希望通过借力资本市场做大自身规模。

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　　结语

　　汇景控股在招股书中称，此次计划上市筹集的资金将主要用途为：集团订立的若干收购协议完成收购土地及项目公司；开发公司现有的物业项目；偿还现有计息银行借款及其他借款；营运资金及其他一般公司用途提供资金。

　　可以看得出，像汇景这种中小型房地产，在错过中国房地产发展黄金期后，处于现今巨头鼎力，基本占据绝大多数优质资源的背景下，想要分得一杯羹，实在不容易；这就要求它们必须要凸显自身优势和差异化来发展，特别是在寻求规模化发展中，拓宽融资渠道以平衡“攻城略地”带来的债务压力至关重要；这也是为什么从去年至今，内房扎堆赴港上市寻求多元化的原因所在。

　　估值来看(如下图)，按同梯队行业平均PE约5-6倍来看，由于汇景负债率较高，预计市场给予汇景PE为4倍，且截止至2018年，汇景净利润为4亿，所以按此计算，预计上市总市值在15-20亿范围区间。

　　对于汇景这种不太有名的中小型房企，如果顺利上市，在品牌上或会受到有利影响，另外，加上资金量的补充和大湾区热点的推动，或许可以给予投资人一点想象空间。

（文章来源：IPO那点事）