12月2日，#Zara创始人囤积780亿房产#、#Zara创始人如何炒房#等相关话题登陆微博热搜。

　　起因是在11月的第一周，一位83岁的西班牙人用近3.76亿欧元(约合29亿人民币)的价格悄悄买了一栋美国西雅图的办公楼，这本是微软联合创始人保罗·艾伦(Paul Allen)持股公司旗下的物业。

　　他就是世界服装业富甲，快时尚巨头ZARA创始人——阿曼西奥·奥尔特加(Amancio Ortega)。过去18年，这位服装业巨富，显露出对地产的浓厚兴趣，法新社最新的报道称，截至2018年底，其房地产投资组合价值总计近100亿欧元(约合780亿人民币)。2018年，他仅是租金收入就达28亿元。

　　有网友评论称，“这房产投资里，我也贡献了一部分。”而更令人意想不到的，则是这位服装业巨擘还凭借大手笔买房的方式，逐步成为了亚马逊、Apple、Facebook的房东。

　　从渔村穷小子到世界首富

　　说起Zara创始人阿曼西奥·奥尔特加的财富故事，要知道他是从底层崛起的亿万富翁。

　　1936年，他出生于西班牙的一个贫困地区，家庭经济拮据。8岁时，奥尔特加全家搬到偏僻的渔港小城——拉克鲁尼亚。这里是西班牙传统的纺织服装工业中心，也是奥尔特加奋斗的起点。

　　有一次，奥尔特加的母亲想给他买点糖果，可是商店老板却说，不能再让她赊账了。奥尔特加觉得十分受辱。他暗自发誓，要去挣钱，绝不让母亲再次受辱。

　　第二年，13 岁的奥尔特加便辍学，在一家为富人定制衬衫的高档裁缝铺打下手，工作是把新做好的衣服送到客户家里。从设计到交付，流程中的利润让他艳羡不已。

　　几年后，奥尔特加进入La Maja高级服装店工作。当时，奥尔特加负责销售一款精致的女士夹棉睡袍。他发现，这种睡袍深受女性消费者喜爱，但是由于价格高昂，鲜少有人问津。他抓住机会，决定自己生产物美价廉的睡袍。

　　1963年，奥尔特加创办ConfeccionesGoa服装厂，并顺利生产出了类似的睡袍款式，送到当地商店售卖。

　　由于符合市场需求，价格实惠，奥尔特加的睡袍销量火爆，服装厂规模迅速壮大，十年间员工增加到500多人。

　　然而好景不长，上个世纪70年代，石油危机爆发，一家德国企业临时取消了一大笔订单，奥尔特加濒临破产，他决定放手一搏，自产自销。1975年，ZARA应运而生。

　　凭借时尚的设计和亲民的价格，ZARA迅猛崛起，并以燎原之势火遍全球。

　　目前，ZARA已经成为了全球排名第三、西班牙排名第一的服装商，并在87个国家设立超过两千多家的服装连锁店，备受全球时尚青年所青睐。

　　靠着Zara的高速增长，奥尔特加于2015年第一次问鼎世界首富，随后更是四度登顶，撼动了长期被科技巨头霸占的全球资产版图。

　　2019年3月，奥尔特加以627亿美元财富在2019年福布斯全球亿万富豪榜中排名第6。

　　奥尔特加的财富来源除了Zara母公司Inditex集团，来自地产投资的财富也功不可没。通过“炒房”，他创造了惊人的价值。

　　只看黄金地段，只买商业地产

　　2001年，奥尔特加旗下的Inditex集团IPO，在过去18年，奥尔特加有目的地将其获得的分红投资到地产中去。

　　根据彭博汇编的数据，Inditex集团上市以来，奥尔特加已收到超过90亿美元(约合633亿人民币)的股息。2019年，预计其股息约为17.7亿美元(约合124亿人民币)，将继续投资地产。

　　奥尔特加为此创办了地产投资公司Pontegadea，负责在全球范围内帮其收购房地产物业。

　　Pontegadea的年度业绩显示，截至2018年底，房地产资产投资价值总额为97.67亿欧元(约合761亿人民币)，同比增长11.5%，公司录得应占利润18.17亿欧元(约合141亿人民币)，同比增长23%。

　　根据福布斯的数据，如果只算房地产投资的话，奥尔特加的财富也能排进全球前20。

　　在财富增长的路上，奥尔特加的投资策略起到了很关键的作用。

　　他的投资策略极为谨慎，他倾向有稳定现金流的商业地产项目，多投资办公室、商场以及酒店项目，尤其热衷在大企业集中的黄金地段购买地产，且从来不涉及住宅地产。

　　他认为，商业地产项目尽管盈利能力有限，却胜在足够稳定，而更有利可图的住宅项目，波动性太大，不是投资的最佳目标。

　　对一般人而言，在买房时凑齐首付并不容易。而财力雄厚的奥尔特加，经常以全现金的方式收购房产。

　　2011年，他击败著名地产商铁狮门(Tishman Speyer)，拿下马德里地标建筑毕加索大厦(Picasso Tower)，取胜的原因之一，即其能以现金全款支付这笔高达4亿欧元(约合31亿人民币)的交易。

　　一次性拿出31个“小目标”，恐怕没几个人能做到。

　　这笔买卖也十分划得来。在2007年时，毕加索大厦估值达8.5亿欧元(约合66亿人民币)。受欧洲债权危机影响，奥尔特加只花了一半的价格(31亿人民币)就将此大厦收入囊中。

　　西班牙之外，奥尔特加最偏爱投资美国商业地产项目，其物业遍布西雅图、旧金山、纽约和华盛顿。

　　彭博亿万富翁指数显示，过去6年，其在美国投资的房地产超过30亿美元(约合211亿人民币)，包括收购曼哈顿历史悠久的豪沃特大厦、迈阿密最高的办公大楼等地标性物业，此外，还包括迈阿密海滩边的整个街区、纽约百老汇大道上最古老的铸铁大楼E.V。 Haughwout Building以及芝加哥的Esquire戏院等。

　　就在3个月前，他花了2.3亿美元(约合16亿人民币)在华盛顿买了一栋12层办公楼，其位置靠近美国白宫。

　　偏爱顶级租户，成为扎克伯格和贝佐斯房东

　　奥尔特加“炒房”并不为了低买高卖，而是以赚取租金的方式创造现金流。

　　他偏爱“具有良好信誉的顶级租户”，且优先选择大型跨国公司。今年3月，他在西雅图就出手过一次，以6.55亿欧元(约合51亿人民币)收购“Troy Block”综合楼，巧合的是，这是亚马逊西雅图总部所在地。

　　而他在11月份在美国西雅图买的办公大楼是Facebook第二总部所在地，Facebook的员工占据大楼面积的一半以上。

　　这样一来，奥尔特加同时成了扎克伯格和贝佐斯的房东。

　　此外，他对苹果公司所在的物业也情有独钟。2012-2014年间，他累计耗资超2.6亿美元(约合18亿人民币)，收购位于西班牙巴塞罗那、瓦伦西亚以及巴黎的三处苹果旗舰店的物业。

　　目前，奥尔特加的大部分物业出租给Inditex旗下品牌，也租给H&M等竞争对手。值得一提的是，他对自己公司Inditex旗下品牌出租物业时，收取的租金毫不心软，以至于外界质疑Inditex故意支付了高于市场价的租金。

　　同时，这位前世界首富将物业持有方公司放置于税率更低的国家，来获得税收上的实惠。

　　2018年，Pontegadea租金收入就达3.62亿欧元(约合28亿人民币)，就其房地产业务的收入而言，51%来自欧洲，46%来自美国，3%来自亚洲。2016年2月，奥尔特加以3.3亿欧元(约合26亿人民币)收购了韩国明洞的22层大厦，首次进军亚洲房地产。

　　奥尔特加投资地产有个重要准则，集中在“稳定的主要国家”，尤其是首都，其在列的9个国家，名单如下：西班牙、美国、英国、加拿大、法国、意大利、墨西哥、葡萄牙、韩国。

　　其中，英国尤其为奥尔特加所青睐。

　　靠脱欧狠赚一大笔

　　奥尔特加的房产投资中，有一半押注英国，投在伦敦最核心的地段。

　　换句话说，这个来自西班牙的世界首富最喜欢在英国投资，甚至在英国陷入脱欧困境之后，奥尔特加依然高调宣布继续加码。

　　早在2010年，他就花5510万英镑，买下了位于牛津街的215-219号商铺。而在2011年至2016年期间，他的“买买买”也没停过，买的大多都是伦敦核心地段的写字楼。

　　2016年6月23日，英国脱欧公投结果一出，很多投资者选择撤出英国，但奥尔特加却反其道行之，往伦敦地产追加了近1亿英镑的投资。

　　两年之后，奥尔特加又追加投资了5.5亿英镑。2018年8月，奥尔特加斥资5.5亿英镑，从黑石集团手中买下了位于伦敦Covent Garden的Adelphi Building大楼。

　　奥尔特加旗下公司在其年报里写道，“从长期来看，伦敦西区核心地段的房价不会受到脱欧影响。”

　　事实也是如此。

　　从结果上看，奥尔特加旗下的伦敦资产并没有因为脱欧而缩水，反而在这几年逆势上涨。

　　数据显示，从2015年到2016年，奥尔特加在伦敦的地产组合由17.9亿英镑增值到了18.8亿英镑，一年上涨了5%。

　　从2016年到2017年，这个数字继续上升，达到了19亿英镑。

　　仅2018年一年，奥尔特加在英国的资产就增值了9.5%，上涨了1.8亿英镑。

　　租金方面，奥尔特加的伦敦资产在脱欧这三年中更是节节攀升。从2015年的6000万英镑涨到了2016年6560万英镑，最终在2018年涨至7440万英镑。

　　就在11月，奥尔特加又来英国做一笔大交易，再次买在他最喜欢的伦敦西区。奥尔特加收购了位于伦敦西区的地标写字楼The Post Building，交易金额为6亿英镑(约7.8亿美元，55亿人民币)。

　　看来，要成为世界首富，要先学会“卖衣服”，还要学会“炒房”。

（文章来源：时代周报）