展望2020年，不同能级城市、不同经济区域带来的周期错位将继续扰动房地产板块的整体调整。当前地产股估值水平已处历史下沿，行业销量在近几年政策催化透支后将逐步回归合理中枢。考虑到头部房企在土储资源获取、销售规模提升、融资渠道拓宽等方面的优势，2020年有望走出与板块不一样的行情。建议关注：(1)低估值、稳健经营的规模型房企：万科A、保利地产、金地集团；(2)受益于边际改善的二线蓝筹：阳光城、中南建设等。

　　政策端：“以稳为主”+“松紧结合”+“因城施策”

　　本轮周期的政策调控与以往出现了一些变化，主要体现在两个方面：(1)调控风向“松紧结合”；(2)调控方式“中央定调”、“一城一策”。在“以稳为主”的基调下，我们看到的是地方性政策带来松紧结合的微调，叠加政府对于地产“不作为短期刺激经济的手段”的表态，预计2020年政策端大收大放的可能性较低，更倾向于不同城市根据自身情况，因地制宜的实行“分类调整”，以实现由“限房价”向“稳地价、稳房价、稳预期”的转变。

　　基本面：销量略降、施工韧性、竣工修复

　　我们主要从以下几个指标对行业基本面进行分析：(1)销量：我们认为2020年销售将延续今年稳定的态势，销售面积出现个位数下滑，同比增速-3.5%，销售金额同比1%；(2)新开工、施工、竣工面积：考虑到当前库存水平依然较低，叠加对销售及土地市场的预判，预计2020年新开工增速在-2%左右、施工面积同比增速为6.5%左右、竣工进一步修复至同比6.5%；(3)开发投资：2020年在土地投资走弱、建安投资修复企稳的共同作用下，预计房地产开发投资增速在7%左右。

　　公司端：资源向头部房企倾斜，集中度进一步提升

　　行业“囤地即盈利”的模式已经渐行渐远，销量逐步回归至合理中枢的过程中，更多的是要求房企进行积极的变革以适应市场发展节奏。从土储端来看，头部房企的获取途径更为丰富，除传统的招拍挂以外，合作开发、股权收购等成为重要的补充方式，充裕的货值可以满足未来2-3年发展。从销售端来看，自2017年起，头部房企增速大幅领先行业水平。2019年1-10月，TOP10/30/50的销售金额同比增速分别为12.2%、15.0%、16.1%。考虑到目前行业融资端依然偏紧，头部房企凭借拓宽融资渠道及低成本的融资水平将进一步巩固规模优势，行业集中度有望继续提升。

　　风险提示：房地产调控政策趋严，资金面进一步收紧等。

（文章来源：川财证券）