国内地产行业转型，方向之一就是文旅地产，各种“房地产+”概念以及迪士尼等一些新兴文旅模式成为新风向标。

　　特别是在今年楼市调控力度加大，融资政策收紧，过去十分“滋润”的房企们不能稳坐钓鱼台，如何转型成为很多公司迫切需要解决的难题。

　　然而，《每日财报》注意到，文旅地产行业的实际生存数据是，有80%的项目都是亏损的，真正盈利的也就在10%左右。所以不难发现这个行业的竞争是十分惨烈的。

　　今天我们就来聊聊这个转型的实践者——山水文园以及时下遇到的困境。

　　01

　　房企转型文旅困难重重

　　1985年，伴随着改革开放的浪潮，从海军退伍的李辙，纵然投身了商海。他凭借敏锐的目光和独到的商业思维决定在房地产领域一展拳脚。

　　次年，李辙创立了山水文园集团，开发的第一个地产项目在六铺炕。其在2001年前后，踏中了人生的一大“康波”。凭借着在北京三环边上开发的“山水文园”住宅项目而名声大噪，自此起家。

　　此后的2003－2008年期间是山水文园在房地产市场发展的高光时刻。

　　可是随后的10年间，山水文园在房地产住宅开发领域的“温度”越来越弱，几乎没有亮眼的地方。那些年业务上令人遗憾的是，山水文园的土地储备除了发家致富的北京东三环之外，其拿地的眼光和能力都十分有限。

　　到了2014年，山水文园与美国六旗集团合作，前者正式宣布进军文旅地产领域。彼时，创始人李辙豪言壮志曰：要打造世界级IP。也就是这时外界才发现原来李辙的兴致已然转向了文旅。

　　《每日财报》进一步了解到，山水文园真正落地的第一个六旗项目在浙江。2015年9月山水文园与浙江省签约，宣布在浙江嘉兴市海盐县打造“山水六旗国际度假区”，并且许诺“投资300亿，在2016年开工、2019年开园”。

　　不过，目前此项目开业时间已严重推迟。值得注意的是，自签约以来六旗一期项目山水文园总投资47.1亿元，累计已完成投资16.1亿元。截至今年3月，整个项目已累计完成投资140.2亿元，都没达此前允诺投资300亿的一半。

　　此外，在不到四年的时间里，山水文园在没有任何经验的保证下，接连拿地和布局，并激进地签约扩张，其先后宣布在浙江、重庆、南京三地打造十余个主题公园。在此不禁让人怀疑，难道山水文园只看到了文旅市场这块“大肥肉”，都完全没意识到“骨头”的难啃？

　　这不，到了今年上半年，山水文园在浙江、重庆、南京等地主导的文旅项目遭遇“延期劫”。同时，山水文园又被曝出，为了纾解资金困境，山水文园或计划将“山水六旗小镇”项目五大产业板块的部分板块转售。屋漏偏逢连夜雨，与此同时的是，山水文园旗下多个项目也遇到非常大的阻力，墙倒众人推，在这其中不仅包括政府方面给山水文园施加的巨大压力，也来自合作方。

　　不难发现，其实山水文园最大的问题，就是把文旅当作成一个能和房地产一样可以赚快钱的行业，然而，一直以来文旅项目都是需要慢慢培养口碑、打磨产品的，回报机制也基本都是“长线作战”的模式，而“短时间内铺开一个大摊子，资金需求量巨大，同时能反哺文旅项目的房地产又遭遇销售遇冷的情况，这时企业就极易出现资金压力过大的情况。

　　02

　　裁员舆论反映资金链“亚健康”

　　就在外界开始对山水文园的发展状况人心惶惶之时，舆论负面的消息不断涌出。12月6日，网上流传出的一份山水文园内部裁员资料显示：“集团公司只留65人，大部分同事将离职，离职同事工资开到12月30日。”而《每日财报》统计公开资料，山水文园集团拥有员工700多人，区域公司员工600多人，所以这意味着，如果裁员消息属实，山水文园将直接裁掉数绝大部分员工。

　　不仅如此，根据网上流传的裁员资料来看，山水文园因资金链出现问题，已经存在大量员工欠薪的状况，其中“大部分同事将离职，离职同事工资开到12月30日，给n+1或n+2的补偿（根据工龄），明年6月30日之前支付，期间支付10%的利息。留下的65人，自1月1日起开30%工资，开到6月30日，后续根据公司状况待定”最值得关注。而在这段“内部通知”最后，一句“缘分到此、各自珍重”似乎也道出了一个无限引人遐想和无奈且决绝的结局。

　　针对此事，山水文园方面则表示：“山水文园集团并非大规模裁员，而是正在进行组织结构的调整和优化，采取‘轻集团、重项目’的发展思路，精简集团总部机构编制，鼓励并激励员工积极投入项目实地建设，提升项目建设速度。”

　　无独有偶，《每日财报》发现，山水文园被裁员和欠薪新闻“围绕”已非首次。就在今年7月份，山水文园旗下山水文园策研院也曾出现裁员风波。而此前，业界也曾多次出现山水文园欠薪、欠奖金、欠公积金的传闻。

　　虽然这些消息都未得到山水文园的实际证实，但是可以判定的是，一个企业如果多次出现裁员和欠薪等问题的风波，那么足以证明这个企业在内部管理上肯定是存在一定问题的。而不断的在网络上传出裁员资料，恰恰又给山水文园资金链问题画上了重点符号，资金链关系到一个公司的发展，这也是山水文园屡次被业界认为已进入经营困局的主要原因。

　　在山水文园的组织架构上，《每日财报》发现，目前该集团管理团队主要有8个人。而也有知乎网友反映，山水文园组织结构极其庞大，高薪养了很多人，仅规划设计部门就分了很多条线，团队规模达几百人。李辙底下的几个总裁级高管，平均月薪在40万-50万元。如果情况属实，作为家族企业的山水文园拥有过于赘余的管理层对其财务也是弊大于利。

　　03

　　项目前景艰难

　　在舆论四面楚歌的情况下，山水文园这艘大船是绕过这次的“冰山”，还是就此沉没在市场的汪洋大海中，尚无定论。

　　《每日财报》发现，其主要开发的项目六旗乐园的特色主要在于过山车，在过去几十年也一直专注于过山车设施研发，号称拥有“全世界最刺激的过山车”。可在中国旅游市场上，适宜这类极端刺激游乐项目的人群相对有限，远不能达到山水文园此前所预期的每年1000多万人次游客量。

　　此外，六旗作为设备类的主题公园品牌，主打刺激性的项目，要面临的最大风险就是能否持续创新和更新，近几年，中国游客对于主题公园产品供给的文化性内容更为看重，但这也可能正是山水六旗的短板。

　　另一方面，山水六旗建设周期长、施工难度大、资金需求大。而近年来，迪士尼、环球影城等世界顶级主题乐园纷纷进入中国市场，融创等品牌房企也争相布局文旅，所以留给山水文园的市场空间越来越少，而并不占据一线城市优势的山水六旗小镇，也或将面临越来越严峻的挑战。