顶尖财经网(www.58188.com)2019-11-28 15:55:25讯：

　　从减缓拿地到不再拿地，新华联(000620.SZ)似乎面临不小的资金压力。

　　年报数据显示，2017年新华联新增土地储备120.11万平方米，计容建筑面积为141.50万平方米。时至2018年，该公司年报并未披露新增土地储备，仅表示公司新增土地储备步伐有所放缓，土地储备的计容建筑面积为194.68万平方米。而到2019年上半年，新华联干脆不再拿地。

　　在此背后，新华联面对的债务压力亦不容小觑。

　　近日，标点财经研究院联合《投资时报》对131家A股上市房地产公司的短期偿债压力进行了研究，通过对比今年三季度末短期债务与货币资金情况来考量房企的资金风险，并独家推出《A股上市房企缺钱报告2019》(下称房企缺钱报告)。结果显示，新华联的货币资金已不足以偿还短期债务，二者之间缺口达21.12亿元，在降序排列的54家短期债务高于货币资金的房企中，名列第26位。

　　值得注意的是，新华联三季报业绩创近五年新低，但其负债总额并未随着收入的下滑而减少，反而不断增加。更为严重的是，其控股股东新华联控股有限公司股权质押率达97.70%，且债务中已经出现不良贷款。

　　借新还旧债务高企

　　2019年前三季度，新华联实现营业收入56.25亿元，同比下滑8.80%；实现归母净利润为1.63亿元，同比下滑46.64%；扣非后归母净利润为0.38亿元，同比下滑87.99%，整体业绩增速创近五年来新低。

　　虽然，房地产存在结算周期，业绩波动在所难免。不过，如新华联般净利润降幅如此之大并不多见，而其上一次业绩大幅下滑出现在2014年，最终全年业绩也未见好转。

　　《投资时报》研究员注意到，净利润虽然在大幅下降，但新华联的债务总额不但没有减少反而继续增加。

　　据数据显示，截至2019年3季度末，新华联负债总额为477.58亿元。其中，流动负债为283.95亿元，同比上涨2.99%；非流动负债为193.63亿元，同比上涨7.64%。资产负债率为83.86%，较2018年末增长2.48个百分点。

　　值得注意的是，2017年和2018年及2019年前三季度，新华联筹资活动产生的现金流量净额分别为-10.64亿元、-46.16亿元和-7.56亿元，持续为负。据《投资时报》研究员了解，导致该公司筹资活动现金流量净额持续为负的原因在于公司偿还债务的增加。

　　年报显示，2017年和2018年，新华联取得借款收到的现金为179.83亿元和86.84亿元，而同期偿还债务支付的现金和“分配股利、利润或偿付利息支付的现金”分别为184.35亿元和128.87亿元。

　　在扣除2017年、2018年分别1.9亿元和3.79亿元的分红后，新华联偿还债务和利息的金额分别变为182.45亿元和125.08亿元，超过其取得借款收到的现金。

　　时至2019年前三季度，新华联的情况并未好转。据三季报显示，2019年前三季度，新华联取得借款收到的现金为116.17亿元。而扣除分红后，公司偿还债务和利息的金额为117.79亿元，依然超过其借款金额。

　　还需要引起注意的是，2014—2018年及2019年上半年，新华联受限资产分别为105.69亿元、154.18亿元、143.3亿元、198.49亿元、208.08亿元和209.37亿元。如果以2019年上半年，新华联总资产547.58亿元为准，受限资产占总资产的比重高达38.24%。而据《投资时报》研究员了解，近四成资产受限的主要原因是抵押借款。

　　另外，数据显示，2017—2019年三季报，新华联的经营现金流净额分别为21.19亿元、19.77亿元和17.20亿元，亦处于下滑状态。

　　质押率高企周转率下滑

　　自转型文旅以来，以文化旅游为核心的新华联文旅项目不断落地，如北京顺义区李遂镇温泉酒店及会所、新华联YOYO新天地、新华联大白鲸海洋公园项目等等。但由于文旅项目投资金额高、回报周期长，无疑加重了新华联的资金压力。

　　数据显示，新华联2019年前三季度总资产周转率为10%，同比下滑2个百分点，较2018年末下滑17个百分点；存货周转天数为1678.06天，同比增加35.72天，较2018年末增加740.32天。

　　同期，新华联流动资产周转率为17%，与去年同期持平，但与2018年末相比，则下滑23个百分点；应收账款周转天数为19.77天，同比增加1.52天，较2018年末增加8.54天。

　　值得注意的是，2019年前三季度，新华联的净资产收益率仅为2.24%，较去年同期下滑2.36个百分点，创近十年新低；销售毛利率为29.14%，同比下滑3.22个百分点；销售净利率为2.83%，同比下滑2.63个百分点，创近9年新低。

　　货币资金是指企业生产经营过程中处于货币形态的那部分资产，包括库存现金、银行存款和其他货币资金，是企业中最活跃的资金。

　　而《房企缺钱报告》显示，2019年前三季度，新华联货币资金为52.89亿元，较2018年末减少2.72亿元，同比下滑12.14%，创近三年来新低。

　　如果说货币资金的下降，仅能说明钱变紧了。那么当这部分资金应付不了短期内应偿还的债务时呢？

　　据《房企缺钱报告》显示，新华联短期债务与货币资金的比值为1.4倍，意味着公司现有货币资金不足以偿还短期债务。而该公司三季度末短期借款为15.44亿元，一年内到期的非流动负债为58.56亿元，二者合计达74.01亿元，远高于货币资金。

　　另外，需要引起注意的是，作为新华联控股股东的新华联控股有限公司，股权质押率已达97.70%，且债务中已出现不良贷款。

　　数据显示，截至2019年三季度末，新华联控股有限公司合计持有上市公司新华联11.60亿股，占总股本的比例为61.17%。目前，已质押11.34亿股，占其持有股份数的97.70%。

　　而16新华债2019年跟踪评级报告书显示，由新华联控股提供的中国人民银行《企业信用报告》表明，截至2019年5月12日，公司本部在已结清信贷中，存在一笔不良和关注类贷款。

　　其近三年到期的付息债券分别为2020年7月5日到期的17华联03债券(发行规模为5980万元)、2021年7月5日到期的17华联04债券(发行规模6430万元)、2022年4月1日到期的15华联债(发行规模13亿元)和2022年7月5日到期的17华联05(发行规模6900万元)。

　　另据企查查数据显示，近三年来，新华联涉及法律诉讼共有9起，列入被执行人一起。

（文章来源：投资时报）