顶尖财经网(www.58188.com)2019-10-28 15:22:41讯：

　　10月28日，华泰证券发布万科A(000002)季报点评。

　　核心观点

　　公司发布三季报，2019 前三季度实现营收 2239 亿元，同比增长 27%；实现归母净利润 182 亿元，同比增长 30%；EPS1.63 元，略高于预期。在房地产融资收紧背景下，公司经营和融资优势凸显，有望把握土地市场和收并购机遇；一二线为主的布局将受益于重点城市需求韧性。上调盈利预测，预计 2019-2021 年 EPS 为 3.64、4.39、5.27 元，维持“买入”评级。

　　计提减值不改业绩增长，结算体量提升推动业绩释放

　　1-3Q 竣工面积 1640 万平，同比+6%，带动结算面积同比+13.6%，结算收入同比+27%。地产业务结算毛利率 27.6%，同比微降 0.2pct。根据公司半年报，全年竣工面积增速预计达 11.6%，Q3 末已售未结金额同比维持 20%的增速，为全年结算收入增长打下基础。公司过去三年楼面价占销售均价的比例恒定在 40%左右，保障远期毛利率平稳；同时，1-3Q 公司计提存货跌价准备 11.4 亿，影响业绩 7.8 亿，去年全年因计提存货跌价准备影响业绩 6 亿，公司市场策略审慎，为未来业绩稳健增长的持续性备下注脚。

　　销售增速领跑 TOP3，滚存充沛，全年有望稳健增长

　　1-3Q 公司以加强去化库存为主，新开工 3243 万平，同比-11%，较中期收窄 5pct.17H2-18H2 新开工同比增速持续高达 40%，滚存货值充沛，Q3末排除已售部分的在建面积为 6114 万方，较去年末+15%。销售增速继续大幅领跑 TOP3 房企，1-3Q 实现销售面积 3062 万平，同比+6%；实现销售金额 4756 亿元，同比+10%，市占率达 4.3%，较 18 年+0.2pct。公司深耕能力出众，我们预计公司全年销售有望保持稳健增长。

　　受益于融资收紧拓展渐趋积极，一二线和权益比例提升

　　上半年土地市场热度较高，公司适度放缓拿地力度，而随着 5 月以来融资收紧，公司逐渐转向积极拓展。前三季度开发项目新增建面 2832 万平，同比-20%；拿地总价 1918 亿元，同比-12%；拿地强度为 40%，较去年-1.5pct，其中 5-9 月拿地强度已回升至 52%。前三季度新增拿地项目权益达 72%，按照权益投资额口径，一二线占比达 81%，继续加强一二线城市布局，提升权益比例。目前可售总建面约 1.2 亿方，较 18 年底+4%。

　　融资优势助力把握拓展机遇，维持“买入”评级

　　公司股债融资优势明显，9 月发行 25 亿住房租赁专项债利率仅 3.55%，短融利率仅 3.18%。三季度安邦减持 1.9%股权，前海及钜盛华减持 1.3%，我们认为短期减持影响不改长期发展空间，建议把握短期影响带来的布局机遇。根据结转情况，我们上调预测营收，上调 2019-2021 年 EPS 至 3.64、4.39、5.27 元(前值 3.62、4.17、4.78 元)。参考可比公司 2019 年 7.29倍 PE 估值，基于融资优势、储备质量、龙头管理层溢价和以万科物业为代表的多元化业务加持，我们认为公司合理 2019PE 为 9-10 倍，目标价32.76-36.40 元(前值 32.58-36.20 元)，维持“买入”评级。

　　风险提示：行业政策和基本面风险；安邦、钜盛华及一致行动人减持风险。