接受券商中国记者采访的业内专家认为，落实十九大提出的租购并举，住房租赁REITs是个突破口，2019年租赁住房资产证券化将会有更纵深和更广泛的发展，如果公募REITs试点能够推出，并且有租赁住房领域的项目对接到公募，会极大地的促进租赁住房市场以及该领域证券化的发展。

　　上交所拟加快发展住房租赁REITs

　　上交所1月1日表示，2019年将进一步发挥债券市场直接融资功能，加强债券市场制度建设，适时发布住房租赁、项目收益等业务规则；深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。

　　对此，中国REITs联盟秘书长王刚接受券商中国记者采访时表示，落实十九大提出的租购并举，住房租赁REITs是个突破口，对于中国房地产行业从住宅开发销售主导的上半场转向持有运营主导的下半场有重要意义。公募REITs的推出有助于扩大租赁的提供主体并提高租赁住房品质，也为丰富中国证券资本市场的品种，为广大个人投资者提供一个强分红为特征、介于股债之间的良好投资产品。

　　中联基金执行总经理范熙武接受券商中国记者采访时表示，这是一个很积极的信号，2019年租赁住房资产证券化更纵深和更广泛的发展极具预期。专门业务规则的出台意味着政策支持更具精准性，进一步激发企业进行租赁住房证券化的动力；同时，经过近几年的发展，租赁住房领域的资产逐步成熟，可证券化的资产体量有望大幅增加。另一方面，业界也很关注集体土地、共有产权房等资产的证券化，目前市场有类REITs、CMBS、租金收益权ABS等多种证券化产品，未来能否进行相应的政策与产品创新、根据不同的资产属性来匹配不同的证券化产品，值得业界进行着重的研究与推动。

　　“如果在2019年公募REITs试点能够推出并且有租赁住房领域的项目对接到公募，会极大地的促进租赁住房市场以及该领域证券化的发展。”范熙武对券商中国记者说。

　　租赁住房资产证券化产品获批速度加快

　　去年底，地方政府层面在住房租赁领域持续发力。12月14日，深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划在深交所挂牌，这是全国首单公共人才租赁住房REITs，储架规模200亿，第一期规模31亿，票面利率4.38%，存续期19年。12月25日，海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划成功获批，这是全国首单省级人才租赁住房REITs，项目规模8.7亿。

　　业内人士认为，深圳政府非常重视做人才安居工程，要留住人，必须要有大量的人才租赁住房才能够解决他们的问题，而海南自贸区全面深化改革开放，有百万人才引进战略，必然需要租赁住房配套落地，地方政府人才租赁住房REITs是金融工具创新试点，通过金融创新类REITs助力人才租赁住房发展。

　　除了地方政府层面的住房租赁领域融资计划相继获批，房企层面在住房租赁领域的融资计划也加速获批。去年12月24日，“平安汇通—平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”已获得上交所通过，这是国内首单合作型长租公寓储架REITs正式获得通过，储架规模达50亿元，其中首期产品发行规模为10.68亿元，期限18年。朗诗集团表示，通过资产证券化，长租公寓的存量资产将得到有效盘活。12月27日，世茂集团在上交所成功发行“华能信托-开源-世茂住房租赁资产支持专项计划”，这是全国首单由信托公司承担管理人的资产支持专项计划，发行利率5.60%，期限20年，储架规模10亿元。

　　“国家倡导大力发展住房租赁市场，鼓励房企等社会资本参与，这就需要有配套的政策措施。以前房子可以散售出去拿钱回来，现在房子20年、70年不让卖，大家有没有意愿做这个事？如何帮房企把投资成本收回来？这就需要把产业链打通，资产证券化REITs在这方面起到了一些效果，这样形成良性循环，能够有更多的租赁性住房投入市场。”戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管胡峰对券商中国记者说。

　　据戴德梁行统计，截至2018年10月31日，已获批的储架发行租赁住房产品共计10单，储架规模共计790亿元，已有7单产品完成首期发行，发行规模共计82亿元。其中9单采用了类REITs模式。

　　在国家大力推动住房租赁市场发展的背景下，租赁住房资产证券化成为2018年行业焦点，储架发行规模更是实现了住房租赁市场资产端与资金短的有效对接。胡峰指出，REITs作为创新金融工具和长效商业模式，既有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化，还有助于消化住房市场库存、盘活存量、提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。但我国租赁住房市场仍处于发展初期阶段，在资产端依然面临地域发展不平衡、收益率较低、规模化运营能力较弱等问题，未来租赁住房资产证券化市场的长足发展还需要解决底层物业运营中的实际问题。

（文章来源：券商中国）