2018年内频繁融资卖子公司卖项目度危机

　　2018年12月14日，泰禾集团(行情000732,诊股)连发三则公告，卖子公司和项目收益权来筹集资金。一是将3家间接持有的子公司福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾的全部股权以6.35亿元的价格打包出售；二是将2017年拍得的北京市朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村 2902-29号地块的收益权转让给北京信托，以融资35亿元；三是泰禾集团第一大股东泰禾投资集团有限公司及一致行动人向东兴证券(行情601198,诊股)等3家公司质押3125万股公司股份，用途为补充质押和融资。

　　回顾来看，2018年泰禾集团频繁融资。2018年1月17日，泰禾集团在境外完成总额4.25亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌票面年息分别为7.7875%和8.125%的债券；3月7日，泰禾集团发行2.3亿美元的债券；9月4日，“中信证券(行情600030,诊股)-泰禾集团慕盛长租公寓系列资产支持专项计划”拟发行总额不超过50亿元，发行期数不超过4期，首期发行金额8.1亿元；11月13日，泰禾集团发布公告称，其11.67亿元购房尾款资产支持票据获准注册。

　　频繁融资的背后是资金压力。截至2018年3季度末，泰禾集团的总负债2052.44亿元，与年初的1813.02亿元相比大幅增加。从资产负债率来看，泰禾集团三季度末为84.78%；有息资产负债率为69.92%，在123家A股上市房企中位列第15位。发改委曾发通知提到，房地产企业未明确重点监管线的，原则上资产负债率不得超过85%。也就是说，泰禾集团的负债水平已经逼近融资监管红线。

　　在高负债率下，泰禾2018年拿地明显放缓。年内共拿下10宗土地，新增土地面积186.78万平米，共投入68.96亿元。反观2017全年，泰禾通过土地拍卖和收购等方式投入552.4亿元获得36个项目，获取土地792.80万平方米。

　　2000亿小目标腰斩股价自高点跌超65%

　　泰禾集团董事长黄其森在2017年底接受采访时高喊出了2000亿的小目标，因此引发泰禾集团股价摧枯拉朽似的暴涨。数据显示，在2017年12月25日至2018年1月23日的16个交易日里，泰禾集团股价暴涨152%，随后而来的就是绵延不断的下跌，全年基本处于一路走低的阴跌态势，从1月24日的高点到12月27日收盘股价暴跌超65%，市值已不足200亿，由此也引发黄其森涉嫌信披违规的质疑。

　　北京市盈科律师事务所臧小丽律师认为，《证券法》七十八条，禁止任何主体发布编造、传播虚假信息，禁止作出虚假陈述或者信息误导。倘若泰禾集团2018年的实际业绩远没有达到黄其森所预测的数据，而2017年年底黄其森的预测又导致泰禾集团的股价大幅抬高，那么，黄其森先生的言论存在违法违规的嫌疑，有可能会遭到监管部门的立案查处。

　　克尔瑞数据显示，泰禾集团在2018年1-11月份销售金额1110亿，排名中国房企销售额第21名，据此估算，泰禾2018年全年销售金额应低于1500亿，去化率不足40%，也远低于黄其森预期的2000亿销售额。也有业内人士称泰禾2018年销售额800多亿，正在向900亿冲刺，连黄其森年初目标的一半都没完成。

　　业绩压力致管理层动荡曾陷裁员风波

　　2018年以来，房企高管离职潮频发，泰禾是最受关注的一家，也是动作幅度最大的一家。据不完全统计，泰禾集团前后离职的高管分别有：财务总监罗俊、上海区域副总经理鄂宇、集团副总裁丁毓琨、郑州总经理肖浩燃、集团副总裁兼广深区域总裁许珂、集团副总裁沈力男、品牌总经理伍小峰、集团副总裁兼北京区域公司总裁钱嘉，以及集团副总裁郑钟、朱进康等。

　　不止是管理层，泰禾的裁员也瞄准了入职不久的2018届“禾苗生”。据悉，“禾苗生”规模大概400人左右，目前全国已经裁掉了100多人。裁员的大致标准主要有学历和绩效两项。而2018年7月份，泰禾集团被曝出大规模裁员，涉及北京、上海等区域，裁员规模约二三百人。

　　规模扩张不力和销售业绩下滑被认为是这波高管离职潮涌动的主要原因。以泰禾的大本营福州为例，据克而瑞数据显示，2017年泰禾福州区域的销售额达到139.35亿元，但2018年上半年拥有泰禾最多的销售项目的该区域仅销售了30.37亿元。

　　大股东股票质押殆尽 2019年现集中偿债压力

　　目前，泰禾集团大股东以及一致行动人已将所持公司股票质押殆尽。截止2018年12月26日，大股东泰禾投资集团有限公司持股60938万股全部质押，一致行动人叶荔持股14999万股全部质押，一致行动人黄敏质押1800万股，质押比例高达95.15%，据此计算，黄其森及一致行动人质押股数占总股本比例高达62.47%。泰禾集团此前的公告显示，叶荔为黄其森配偶，黄敏为黄其森的妹妹。

　　针对泰禾大股东全部质押问题，华创证券研究院王曦分析称，从数据上来看，泰禾集团的股权质押风险还是非常大的，同时也反映出目前在房地产降温的大背景下，前两年加杠杆的房地产企业的日子的难过程度。黄其森及其一致行动人目前质押率接近100%，马上面临年报季，接受其股权质押的券商、银行等金融机构压力巨大。

　　东方金诚出具的《泰禾集团：主体及相关债项2018年度跟踪评级报告》显示，从公司债务期限结构来看，以公司现有债务为基础，在考虑债券提前回售情况下，公司在2018年4~12月、2019年和2020年到期需偿还的债务分别为384.02亿元、473.59亿元和477.99亿元，存在集中偿付压力。