9月的上海，早已告别高温酷暑，黄浦江面吹来的风让人感受到阵阵凉意。在不少购房者和开发商看来，与天气一同转凉的还有上海的楼市。

　　十一黄金周将至，这股楼市“冷空气”似乎盘旋不下。上海中原研究院数据显示，今年中秋假期上海新建商品房住宅成交仅3.4万平方米，同比下降34.6%，是近5年以来成交量最低的一次。与此同时，二手房价格指数已经连续9个月环比下跌。上海楼市真的“凉凉”了吗？预期中的“金九银十”能否实现？近日，证券时报·e公司记者走访了前滩晶耀名邸二期、森兰名轩三期等网络红盘，试图还原当下真实的上海楼市。

　　十盘同时段认筹 买房不用抢了

　　9月27日下午，市民夏先生接到了自称晶耀名邸二期售楼处工作人员打来的电话，通知他十一长假期间去看样板房。这一消息让夏先生颇感欣喜，在此之前，前滩的一众新盘属于购房者口中“不设售楼处、不配销售人员、不看样板房”的抢手盘。终于能结束“盲买模式”的夏先生打算利用假期看看样板房，仔细考察下新房周边环境。不过，从近期新盘认筹情况来看，上海楼市的假期或许已提前到来。

　　时间回到一周前，夏先生刚完成晶耀名邸二期的认筹。9月18日，晶耀名邸二期认筹首日，证券时报·e公司在现场看到，从认筹点门口到大厅有数名保安值守，大厅里用铁质围栏分隔不同区域并拉起红线，十余名有意向购房者手拿资料或咨询讨论或递交材料。

　　“我早上八点钟就赶到这里，还以为会大排长龙。”吴女士告诉记者，她是替女儿来看房子的，现在看到认筹的人并不多，她心里反而有些犹豫了。

　　事实上，两个月前，该项目前期房源认筹首日就是人山人海。彼时推出的116套房源，引来了近1600组认筹客户，认筹比例近13:1，刷新了上海实施摇号政策以来的认筹最热烈纪录。

　　而这一次认筹，观望的情绪“突袭而至”。记者注意到，与前一期项目相比，认筹细则多出了“冻结资金”这一要求，首套且首套需提供122万银行冻结证明，其他情况提供405万银行冻结证明。而银行冻结资金还不包含需另行支付的161万认筹金。也就是说，要认筹该项目至少要保证银行卡上有283万流动资金。

　　认筹现场，咨询处聚集了多名意向购房者，他们的问题集中在是否有对口学区、得房率和户型上。

　　当得知并不能保证对口九年一贯制的学校，有购房者表示要先回家商量下再来。“我就是看中有学区，定位比较高，才选择这里的。”刘先生称自己是外地户口，缴满5年社保刚够买房资格，儿子明年就要上小学，如果没有确定学区，他打算再看看近期其他盘或者直接买入合适的二手房。

　　还有购房者被开发商提醒，不能在同一认筹时间段内认筹多个楼盘。这意味着，自该项目认筹开始摇号至结果公布，认筹客户到上海其他楼盘进行认筹的，因限额查询过程中审核不予通过的，后果由认筹客户自行承担。

　　记者从多名销售人员处获悉，虽然暂无正式官方文件，但坊间已有多个楼盘默认这一认筹规则。同一时间段内只能选择自己最喜欢的项目参与认筹摇号，如果同时认筹了两个，那么可能两个都无法参加摇号。“所有认筹人员的名单会交给公证处，公证处掌握了认筹客户各个楼盘的认筹情况，如果有重复认筹的情况，你的名字就会被剔除此次认筹名单。”现场工作人员对e公司记者如此解释。

　　“听说同期开的其他盘也有性价比不错的，反正还有一周的认筹时间，多了解下再做决定来得及。”不得重复认筹让不少购房者犯了“选择困难症”。有购房者表示，自己已经摇中了大华碧云天的项目，最后自动放弃了，就是为了等今天的认筹。据e公司记者不完全统计，除了晶耀名邸二期，9月末至10月初，还有万科公园大道、玫瑰公馆二期、宝华城市之星、招商主城、森兰名轩三期、八埭头、高洲府、东原印柒雅、世纪江湾等9个楼盘在同时段认筹。

　　中介到新盘发传单 买房送宝马可折现

　　近期，和晶耀名邸二期一样受关注的新盘还有森兰名轩三期。此次项目加推11层公寓、6-7层洋房以及叠加别墅，共计房源194套，准现房交付，均价55382万/平。听起来更为心动的价格，以及周边有小学学区资源，也让该盘成为了又一个网红盘。

　　9月23日，e公司记者来到位于中外环的森兰认筹现场，正值中秋假期，认筹也不需要排队。“因为这块地是2001年拿的，拿的比较早成本较低，又碰上现在政府限制新房价格，所以单价只卖5.5万。”一位房产中介告诉记者，这附近的二手房价格基本都在7万以上，新房、二手房价格倒挂严重。

　　认筹大厅之外，一群身着白衬衫的中介向路过的行人发着传单。“知道这边有认筹我们就提前过来了，反正现在也没有特别的事，不如过来碰碰运气。”其中一名中介表示，现在一个月能成交两三套房子就算不错了。

　　这一较为惨淡的成交情况也反映在统计数据中。上海易居房地产研究院报告显示，8月份，上海二手住宅成交约1.35万套，环比下降3.4%，这可能是由于8月上海新盘供给放量，且限价环境下部分楼盘性价比较高，因此部分需求转向一手市场。整体来看，上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态，目前绝对量已经处于近6年低位水平。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦接受e公司记者采访时表示，目前，上海二手房还有比较大的议价空间，普遍向7%－10%靠拢。郊区房源普遍有逾5%的议价空间。而中心区域总价千万以上的挂牌房源，基本要打9折才有吸引客户看房的可能，如果要达成成交，则必须进一步降价。

　　为了促进销售，各大开发商和销售也是用尽了打折降价的招数。记者了解到，近日，位于上海宝山的招商雍和府项目以购房送宝马来变相降价卖房。雍和府项目的一位开发商向e公司记者介绍，9月份以来开展了买房送宝马的活动，是开发商联系到了宝马4s店，谈了优惠的团购价，在购房签约的当天，客户可以一边签购房合同，一边签购宝马的合同。购宝马的首付款和后期还款均由开发商承担，但客户拿到的仅是裸车。

　　该工作人员表示，在售房源包括89平米户型和联排别墅，可享受的优惠力度不一样。据他介绍，赠送的车型为宝马3系、X1以及1系，具体车型视户型、楼层等有所差异，最高相当于省了40万。如果不想选择送车，可以向开发商申请购房折扣，别墅的话折现30万元问题不大。

　　“现在房企竞争很激烈，市场也不是很好。另外，快到年底了，我们也想带一波行情起来，把销售量提升上去。”谈及办送车活动的原因，这位工作人员直言道。

　　卢文曦对记者表示，买房送车的大幅促销这几年都没看到过，这说明前几年房企的姿态还是很强势的，但现在房企也顶不住压力了，需要回笼资金。卢文曦认为，今年房企的压力会比较大，9月份的成交情况不理想，那么，前三季度的压力都集中在10月份和11月份前两周，再往后办贷款的时间可能来不及。“9月份以后房企的日子会比较难过，10月份往后打折促销的活动也许会更多。”卢文曦说。

　　冰火两重天 老破小学区房不愁卖

　　上海楼市的分化已经开始出现，地段、学区、医疗等资源成为购房者考量的最主要因素。按理讲，单价更为便宜的刚需产品应该更受购房者喜爱。对于许多置业家庭而言，只要是在上海买，买在哪里都是比较容易接受的。然而，在所谓的“金九银十”里，最先遇冷的就是这些刚需盘。

　　e公司记者查询东方公证网发现，近期成交的许多郊区项目认筹比例低于10%。三湘海尚云邸认筹数5套，房源161套，认筹比3%；正荣璟园认筹数5套，房源54套，认筹比9%；葛洲坝(行情600068,诊股)绿城玉兰花园认筹数为8套，总计房源223套，认筹比4%。而那些总价直逼千万元的优质地段楼盘更容易跻身网红盘行列。9月份开盘的万科翡翠公园，认筹数712套，房源52套，认筹率高达1369%。

　　在与身边购房者的交流中，记者发现，如今的市场改善型住房人群占据了比较大的比例。此前市场比较好的时候，只要价格便宜优惠，总能吸引到买家，但在市场不太好的时候，如果没有地段、交通等硬性条件支撑，很难得到购房者的青睐。这也就是购置千万房产的购房者所认可的“高性价比”和“能抗跌”。另外，在限购、限贷的政策背景下，大多数购房者都更珍惜手中的房票，都希望能买到能力范围内最好的房子，一步到位。

　　而在地段、交通、商业等众多吸引人购买的要素里，学区是目前上海最坚挺的存在。位于浦东新区南泉北1019号的明珠小学A校区，周边不乏大大小小的房产中介，学校的墙壁外随处可见张贴的二手房广告。

　　“虽然整个市场不太好，但我们的成交量一直保持在一个月二三十套，价格也保持稳定，基本上没有受到冲击。”一位中介向记者介绍，由于是学区房，即便是有30年历史的老破小也每天都有人来咨询，而其中30平米总价450万元左右的房型最受欢迎，多数家长选择这个户型只为孩子能挂户口上学。

　　同样位于陆家嘴(行情600663,诊股)地段的次新房世茂滨江花园便没有这样的好运。世茂滨江花园毗邻陆家嘴核心商圈，临近延安东路等多条隧道，与地铁线也相近，价格7.5-10万/平不等。但据附近销售人员介绍，小区对口的小学不是重点学校，现在每月能成交一两套。记者在楼盘介绍书上看到，小区内一套850万的三房在一周内降价60万后成交。“我们也会给业主发信息，欢迎他们主动降价出售，甚至承担一部分税费，二手房库存积压厉害，早点降价也好早点成交。”销售人员表示。

　　上海易居房地产研究院总监严跃进对证券时报·e公司记者表示，从当前上海新房的交易来说，其实说明市场的观望情绪增加了。当然应该看到，近期新房的供应规模较大，购房者可选择的余地增加。部分购房者因为二手房没有抛售掉，所以客观上也影响了此类新房的交易。

　　从此类二手房的数据看，下跌或者说降温，也说明市场在积极做调整。实际上当前二手房市场确实面临了很多压力，至少房东强势定价的心态是减弱了，这都会影响市场的产品交易和后续定价。

　　严跃进认为，目前的上海楼市，潜在需求还是很大，所以本身也没有太多的市场风险。对于此类市场交易来说，购房者并非真的看空，但是首付比例过高，确实入市的压力比较大。未来购房者若是有机会，建议入市，因为当前价格还是相对抑制的。

　　记者观察：

　　当购房回归理性房地产行业真正的转折点已来？

　　证券时报记者 梅双

　　有人说，上海楼市是这一轮房价周期中表现最“诚实”的城市。涨的时候，跟在深圳后面亦步亦趋，降的时候充分响应“房住不炒”的号召，把政策降房价的作用表现得淋漓尽致，深以为然。

　　国家统计局9月15日公布的70个大中城市二手住宅销售价格指数显示，上海、厦门两个城市的二手住宅销售价格环比下跌。其中，上海二手住宅销售价格环比下跌0.1%。无论是纸面上的数据还是现实中的观感都在提示着我们，上海楼市降温了。

　　上海楼市的转凉，不是惊心动魄的所谓巨变，而是“随风潜入夜”般地影响着每一个利益相关方。记者在采访中最直观的感受就是，购房者更加理性了，过去跟风式地抢房盛况不复存在，只有真正满足购房者需求的高性价比楼盘才能吸引购房者。

　　另外，今年房地产开发商日子难过绝非虚言。回款，眼前对于众多地产商而言“性命攸关”。今年以来，随着金融去杠杆转向实体去杠杆，企业特别是民营企业面临融资难、融资贵问题。加之当前房地产行业调控持续升级，房地产企业发行债券、银行贷款、股权融资等融资渠道进一步受限，资产负债率高企的房地产企业尤感压力。

　　一边是融资受限，一边是大量债务即将到期。根据国海证券(行情000750,诊股)的统计数据，房企发债有短期融资券、中期票据、企业债和公司债等融资工具，2015年和2016年分别发行5825亿元和10198亿元，同比分别暴增288%和75%。这些债券将在2018年陆续到期或者行权，房地产企业面临严重的债券兑付压力。

　　在整体调控政策不变的背景下，房地产企业纷纷开源节流自救。所谓节流，就是减少最大的支出项拿地。据中原地产统计，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗，平均每天4宗，流拍建筑面积近8000万平方米。

　　所谓开源，就是加速推盘、加速回款。今年以来各家房地产企业都特别强调“高周转”，核心正式加速销售回款。房地产行业的暴利时代已经远去，房住不炒是必然趋势，在利润不高的前提下，只有通过高周转，高速度的开发、建设、销售，通过减少支出、尽早回笼资金，才能实现利润最大化，且增加企业的现金实力。

　　为了加快销售，房地产企业纷纷加快推盘，各类打折促销的手段也就多了起来。但是，随着一系列政策调控的出台，特别是房地产税消息频传，购房者也趋于更加理性，投机需求也被扼住，越来越多的买房人选择持币观望，等待更实惠的时间点。

　　正如近日万科董事会主席郁亮在9月的一份内部讲话中提到的，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。

　　上海楼市渐凉，虚火褪去，这何尝不是件好事。我们能看到整个市场都更理性了。开发商更理性了，理性拿地，让利客户，加速回款求生存。购房者更理性了，精挑细选高性价比的房子。投机，自然也就少多了。

　　附：

　　上海近年来楼市政策梳理：

　　2016年：最严楼市新政“沪九条”

　　2016年3月25日出台

　　1、从严执行住房限购政策

　　提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

　　2、实行差别化住房信贷政策

　　对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　2017年：全面进入“五限”时代

　　2017年4月21日：上海公布土地出让新规。办公、商业属性土地不得再建类住宅产品，散卖商铺写字楼被禁止，只能论层出售

　　2017年5月4日：上海住建委发布通知，要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取茶水费、楼花、暗箱操作

　　2017年7月18日：新房开盘公证摇号具体实施意见发布，商品住宅和底下车库采取“一价清”制度，实际销售价格均不得高于备案价。上海楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。

　　2018年：调控仍在继续

　　2018年7月3日：上海住建委出台限制企业购房新政 企业购买商品住房须同时满足设立年限已满5年等多个条件，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”

　　2018年9月10日：上海住建委联合房屋管理局、公安局、司法局、国税局、银监局等九部门印发了《关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知》，整治发布虚假信息、投机炒作、房产经纪违法违规以及商品房销售违法违规行为。

　　2018年9月27日：发布《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》，符合条件的非沪籍人士，也能申请共有产权保障住房。