顶尖财经网(www.58188.com)2018-9-11 11:15:22讯：
重点房企实现增收增利，未来营收有保证。2018年上半年，三十家重点房企整体实现营业收入7149.18亿元，同比增长27.53%；归母净利润622.68亿元，同比增长44.07%，重点房企整体毛利率为26.28%，较2017年同期上升2.21个百分点，随着高毛利产品进入结转期，房企盈利能力不断改善，预期19年后将承压。重点房企预收账款为21083.67亿元，较2017年末增加4357.72亿元，增长26.05%，未来业绩有所保证；存货达39005亿元，同比增长29.35%，补货动力充足；净负债率为110.53%，较2017年同期增长3.07个百分点，杠杆略有提升。同时，无论是销售端还是拿地端，行业集中度均进一步提升并且将延续，“马太效应”进一步凸显。
融资环境边际有所改善，未来三年迎来还款高峰期。2018年1-8月累计发行债券为2587.22亿元，同比增长109.30%，七月、八月债券发行规模持续回暖，同时发债成本较2018年上半年有所下滑，国企及优秀民营企业融资通道顺畅，融资成本上行压力可控。
调控政策持续深化，强调因城施策、因地制宜。各大中城市均已实施“五限”政策的背景下，政策继续加码的空间已比较有限，部分上涨过快的非热点的三四线可能会继续出台更严格调控政策。
房地产投资反弹、销售增长强劲，全年销售保持0%以上增长。受土地购置费用带动，1-7月全国房地产开发投资65886亿元，同比名义增长10.20%；商品房销售面积约9亿方，同比增长4.2%。随着棚改货币化安置比例的降低，其对房地产销售的拉动作用将减弱，我们预计销售面积将平稳下行，预计全年仍保持0%以上增长。
投资建议：我们认为行业集中度仍将不断提升，龙头房企销售依然可以保持在较高的水平；业绩方面，净利润水平未来2-3年有望保持每年20%以上的复合增速。无论是调控政策还是货币政策未来加压的空间已经不大，龙头地产股估值已处在历史的底部区间，中长期配置价值凸显。
重点推荐一线龙头和资源型房企：万科A、保利地产、招商蛇口、华侨城A、新城控股、华夏幸福。
风险提示：行业政策调控持续收紧；货币政策收紧。