据第一财经记者了解，业界一直在推动“中国版REITs”的落地，通过公募基金+ABS的结构，充分发挥类REITs领域既有的实践基础，有效控制产品创新风险，实现REITs到公募REITs的平稳过渡。在当前租售并举的政策背景下，类REITs向真REITs的转变，很可能在以租赁住房(尤其是长租公寓)为底层资产的证券化产品中首先取得突破。

　　“真正的REITs利于金融支持实体经济，出表后，降低企业或者地方的债务水平。相应的政策配套之后，这可能是基金子公司未来重点发力的方向。”某基金子公司负责人对第一财经表示。

　　“刚性兑付”特征明显

　　截至目前，我国并没有出现真正的REITs，仅有所谓的“准REITs”或“类REITs”。长期以来，市场人士对REITs理解多集中于房地产投资工具，实践中进一步异化为房地产的债务融资工具。

　　“这一认识误区也导致REITs与房地产市场捆绑在一起，仅从房地产市场看REITs发展需求，没有看到REITs的完整功能。这也是2004年政策层面启动REITs研究后，相关制度无法推出的重要原因。”中基协会长洪磊在一次公开发言中称。

　　事实上，正如发达市场表现出来的那样，REITs可以投资于各类基础设施和不动产，包括城市公用设施、商业零售、仓储、医疗等数十个不动产类别，可以成为供给侧结构性改革的重要工具。

　　需要看到的是，目前，无论在PPP项目还是其他基础资产的证券化过程中，都没有真正实现基础资产的信用独立和风险隔离，比较常见的是由SPV之外的主体提供收益担保或回购保证。这种情况下，REITs更像是单一资产的融资工具。

　　在收益担保或回购承诺条件下，REITs往往通过最低回报承诺来吸引低风险偏好的机构资金，机构类投资者也往往更关注主体信用而非资产本身的质量，更倾向于投资有固定回报的产品或其份额，因此具有较强的“刚性兑付”特征，背离了股权投资的初衷。

　　实践中，REITs在资金端以私募基金的形态在基金业协会统一备案，但是在资产端，虽然可以实现基础资产的权属认定、打包定价与交易，但工商过户、不动产权属变更以及税务等具体操作必须在基础资产所在地完成，并且缺少统一的股权资产转让平台，严重依赖大宗交易，交投量极低。

　　“类REITs以变相银行的方式来做。真的的REITs需要打通全国登记等基础设施，但现在的情况是资产无法相对应，不能够买卖。同时当前的税法也是不支持。”某了解REITs的相关人士指出。

　　“这种过于分散、个性化的操作背离了证券的内在要求，对发展统一、标准化的REITs市场极为不利。”洪磊指出。

　　他也建议，在《证券法》修订完成前，可比照CDR方式，由国务院批准，授权中国证监会出台专门的REITs管理办法，允许不动产证券化产品和REITs在交易所挂牌，获得公开发行。

　　同时，在《基金法》框架下，根据公开募集和非公开募集的不同要求，明确REITs产品的募集、运作规范和管理人受托义务要求，保护REITs份额持有人利益，防范利益冲突。

　　中国版REITs

　　前不久，中国证监会和住建部一起发文，推动住房租赁的资产证券化，其中提出了很多创新型的思路，包括要支持集体建设用地这些试点城市，用这种土地建的租赁住房，要鼓励证券化等。此前，第一财经记者也从了解政策制定的人士处独家获悉，目前多项支持措施已在酝酿当中。

　　“类REITs距离真正标准化的REITs，甚至带有公募属性的REITs，其实还有很长的距离。背后是业界一直在推动，在做各种各样的金融创新，创新的脚步一直没有停下来。” 北京大学光华管理学院院长刘俏表示。

　　业内人士认为，结合中国目前的法制和监管架构，短期可能推出属于中国版REITs，可能是“公募基金+ABS”这样一种模式架构。

　　近日，北大光华管理学院新金融中心REITs课题组发布了《中国公募REITs发展白皮书》，就加快推进我国不动产信托基金(REITs)公募试点提出建议。认为目前国内的法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟，应正式启动并大力推进REITs公募试点，并建议采用“公募基金+ABS”模式。

　　“通过公募基金+ABS的结构，能够充分发挥国内在类REITs领域的既有实践基础，有效控制产品创新风险，实现REITs到公募REITs的平稳过渡。”业内人士也指出。

　　“REITs第一方面有利于化解银行的不良资产，用证券化的方式出表，可能对银行体系重新焕发活力有重要意义；更大的意义在于盘活存量资产，优化资源配置，提高不动产资产的流动性。另外，REITs能提供一个关于定价的一个准确的锚，能够起到资源配置的作用。”刘俏指出。

　　刘俏表示，真正的公募REITs基金推出之后，可以让更广大的投资人能够直接参与到不具备太大流动性的不动产投资过程中，体现出公平性和独立性。

　　“REITs市场的建设有利于提升社会资本参与的积极性，化解PPP项目的基础设施投资的压力，这个意义是非常现实的。”也有业内人士指出，通过REITs工具，比如运用PPP+REITs这样一些方法的话，其实应该严格意义上讲，为基础设施建设找到了可行的战略。