统计局发布2018年1-5月房地产销售数据。5月单月，全国新建商品住宅销售面积YoY+8.5%，增速由负转正环比回升12.9pct，超预期！根据我们之前的测算，大致在4~5个季度后，本月新房将对应拉动厨电行业销售~3.4pct、拉动白电销售增速1.7~2.5pct。当然，在此文我们只讨论地产单个因素的影响，实际的家电销售还受到其他多方面因素的作用。

　　销售超预期对家电销售是利好，市场落差在于地产政策放松的预期落空：根据统计局数据，1-5月新建商品住宅销售面积YoY+2.3%，5月单月同比增速转负为正，超出市场预期。销售超预期的原因，一方面是三四线市场继续展现销售韧性，我们测算5月三四线城市销售面积增速较4月提高约13.5pct；另一方面是因为一二线核心城市成交的改善，从我们监测的样本城市来看，5月4个一线城市网签面积YoY+4.3%，这是自2016年5月负增长以来首次正增长，二线城市成交增速降幅亦继续收窄。一二线的销售增速反弹符合我们此前预期，除了因上年基数低，房企也在融资难度加大背景下加速推盘回流现金。5月销售超预期，对提振家电未来销售预期显然是利好，但市场并未有太乐观的反应，主要原因在于销售数据好反而让政策宽松的预期落空。

　　购房资金成本继续上行，维持销售温和下行判断：国内贷款继续收紧，1-5月国内贷款同比增速为-2.8%，5月单月-9.3%增速接近持平上月。房贷利率也在继续上行，根据融360数据，5月全国首套房贷平均利率为5.60%，相当于基准利率1.14倍，环比上升0.04pct，同比提高0.87pct；二套房贷平均利率5.96%，环比上升0.05pct，同比提高0.56pct。我们维持销售下行趋势的判断，但对家电销售并不悲观，由于三四线的韧性和一二线的改善，预计下行幅度比市场预期的会小。

　　投资重在三四线：

　　5月房地产销售超预期利好未来家电销售。我们继续看好家电板块，当前强调三四线市场逻辑，结合估值，重点推荐美的集团、小天鹅A、浙江美大。长线看好格力电器、青岛海尔、华帝股份、飞科电器、三花智控。长期来看，老板电器竞争力突出，仍能保持行业领先地位。关注出口型公司的边际改善，如荣泰健康、奥佳华、新宝股份。

　　风险提示：

　　资金收紧导致地产下滑超预期，原材料价格大幅上涨的风险。