深华发物业转型再现波折。继去年8月份重大资产出售方案折戟后，被寄予厚望的华发大厦旧改项目又陷入僵局。中国证券报记者了解到，尽管深华发赢得了一系列官司，但对手方转移财产、更换股东导致华发大厦租金难以追回，判决执行遥遥无期。
深华发董秘告诉记者，租赁物业的月租金高达200万元，积方公司拒缴租金、管理费、水电费及违约金已逾两年，累计拖欠总额达到5000多万元。这在一定程度上影响了公司业绩，去年公司将欠款作为不良债权打折出售，仍无法扭亏。深华发预计，2017年亏损50万元到300万元。
转型再现波澜
深华发转型之路再现波折。华发大厦旧改项目陷入僵局，法院判决拖了近一年半仍无法得到执行。
2017年6月，深华发公告重大资产出售预案，计划将恒发科技100%股权及武汉经济技术开发区沌口小区2#地土地使用权及地上附着建（构）筑物一并整体出售。资产出售预案发布不久，公司收到深交所下发的问询函，要求说明交易会否导致公司重组后主要资产为现金或者无具体经营业务；物业经营业务是否具备核心竞争力和可持续盈利能力，公司转型是否存在相关风险等。2017年8月，深华发公告称，鉴于当前市场环境发生变化，决定终止本次重大资产重组。
出售制造加工业务侧面反映了公司物业管理转型的迫切。年报显示，2016年，公司液晶显示屏业务营收达3.13亿元，贡献营收比例超过50%。但毛利率过低，该业务全年营业利润占比不足20%。深华发指出，加工制造业业务属于传统制造行业，竞争激烈，毛利率较低，出售这部分资产是希望剥离低收益资产，强化物业经营业务。
深华发董秘杨斌指出，重大资产出售方案折戟后，公司计划一方面通过并购对原主业进行，另一方面将重心放在商业物业管理运营上。公司现拥有的位于华强北核心商圈的华发大厦及公明华发电子城(行情600658,诊股)的城市更新项目的改造和变现，将为公司两大主业提供资金和物业资源支持。物业迟迟无法回收，令华发大厦旧改项目陷入停滞，公司物业经营管理发展再添阴霾。
“对方霸占物业、转移财产、非法经营等事项，我们已向公安机关提出立案申请，还没有得到答复。”深华发相关人员告诉记者。
深华发提供的租赁合同显示，深华发全资子公司华发物业与深圳市积方投资有限公司（简称“积方公司”）分别于2014年3月21日及2015年1月31日签订《深圳市房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》，由积方公司承租深圳华发大厦一层至三层部分面积。
2015年12月以来，积方公司拒绝缴纳租金。2016年3月8日，华发物业向深圳仲裁委员会提请仲裁，要求裁决确认双方签订的租赁合同及补充协议已经解除、积方公司归还租赁房屋同时支付包括租金、水电费、管理费等多项费用及赔偿金等多项申请。中国证券报记者拿到的仲裁裁决书显示，深圳仲裁委员会最终裁定，华发物业与积方公司已于2016年2月5日解除合同，积方公司需归还租赁房屋，支付拖欠的租金、管理费和违约费总计超过530万元。
2017年1月10日，华发物业向深圳市中级人民法院申请了强制执行仲裁结果，并获得立案登记。深圳市中院执行局立案已一年有余，但截至记者发稿时，判决执行依然没有进展。
物业多层转手
根据深华发出具的《深圳市房屋租赁合同书》，深华发将华发大厦一层至三层部分面积以每月191.84万元租金出租给积方公司，租赁期限为2014年3月21日至2017年3月20日。
中国证券报记者实地走访发现，目前华发大厦实际管理方并非积方公司，而是嘉年华外贸服装城。嘉年华外贸服装城相关负责人告诉记者，积方公司租下华发大厦三层物业后，即与嘉年华签订合同，委托其对租赁物业进行经营管理。实际管理过程中，嘉年华向租户收取管理费，租金由积方公司向租户收取，再依据合同约定将部分支付给华发物业。
值得注意的是，积方公司与嘉年华外贸服装城之间存在千丝万缕的关系。天眼查显示，在华发物业与积方公司签订租赁合同的同一个月内，嘉年华外贸服装城登记成立，认缴资本为500万元。其中，深圳中金智库投资有限公司认缴出资450万元，陈思远认缴出资50万元。2014年6月27日，积方公司股东出现变更，变更后陈思远持股50%，深圳市鼎盛隆贸易发展有限公司持股45%，李青持股5%。嘉年华外贸服装城与积方公司的股东名单均出现过陈思远的名字。陈思远分别于2016年7月和2017年10月退出积方公司和嘉年华外贸服装城。
对此，嘉年华相关负责人表示，嘉年华外贸城有限公司股东与积方公司不存在投资关系，两者仅存在利害关系。“2014年商铺刚搬进来的时候，嘉年华垫资近四千万用于物业内部装修，直到现在这部分垫款都收不回来。我们也在向积方公司追讨欠款，但一直联系不上。”该负责人告诉记者。但该负责人并未向记者提供相关装修单据和与积方公司签署的合同。
积方公司一位不愿具名的股东向记者透露，嘉年华股东入股积方公司是为监测资金流向。“当年垫资四千万后，为了监督积方公司合理使用资金，才入股积方。”
值得注意的是，司法程序期间，积方公司注册信息变更频繁。天眼查数据显示，积方公司法人代表、执行董事、股东等信息变更近十次。深华发董秘杨斌告诉记者，积方公司法定代表人已经去世，但仍未进行更替，现在无法联系到其实际控制人。另外，经过中院“五查”发现积方公司的财产均被悉数转移，名下无任何财产。
“积方公司是一个家族企业，现在欠下巨额债务，谁出来担任法定代表人就意味要承担这些债务。这个烂摊子谁也不愿意接。”上述积方公司一位不愿具名的股东表示。
执行难题待解
记者走访了华发大厦发现，大厦一层到三层商铺仍在正常营业，尚无搬迁迹象。现物业实际管理方为嘉年华外贸服装城有限公司。有租户告诉记者，其已于2017年底与嘉年华外贸服装城新签订2018年租赁合同，目前未得到对方要求搬迁的通知。记者以求租者身份致电嘉年华外贸服装城，对方表示华发大厦一层至三层仍在正常招租。
嘉年华有关负责人介绍，目前租赁物业尚有一百余家商铺在经营，确实仍在向租户收租金和管理费，并交纳水电费及负责楼层的维修。“我们坚持留在这里，一方面为了保护租户的权益，二来如果搬走了，近四千万的垫款就收不回来。”
杨斌表示，“出于对租户利益的考虑，我们提出了一个过渡方案，由上市公司直接接管物业并给租户留出过渡期。过渡期租户可以在物业内经营，同时寻找合适的经营地点。但双方未能达成共识。”
记者向深圳中院发出采访函了解执行难点和最新进展，但截至发稿，仍未收到相关回复。
杨斌指出，租赁物业的月租金高达200万元，积方公司拒缴租金、管理费、水电费及违约金已逾两年，累计拖欠总额达到5000多万元。这在一定程度上影响了公司业绩。去年公司将欠款作为不良债权打折出售，仍无法扭亏，如若判决迟迟无法执行，亏损将进一步扩大。业绩预告显示，深华发预计2017年亏损50万元-300万元。
上海天铭律师事务所律师宋一欣指出，执行过程中，上市公司可向法院提供可执行财产线索，包括商户交纳租金的单据、企业现金流情况，但执行最终需要由法院去推动。