顶尖财经网(www.58188.com)2018-12-19 19:18:25讯：

　　房地产行业沸腾了。

　　日前，“山东菏泽取消楼市限售”消息引爆网络！暂不提别的城市是否蠢蠢欲动，大A股先激动了，多只地产股应声上涨！

　　山东住建厅紧急称，由于后台系统还在调整，目前这一政策处于准备状态，还没有正式启动。

　　截止发稿，目前菏泽最新回应是，市民买房愿望强烈，坚持取消限售！

　　作为自2016年开启新一轮楼市调控以来，全国第一个取消限售政策的城市，菏泽刷屏！

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　　菏泽率先宣布取消限售

　　12月18日，菏泽市住房和城乡建设局发布了11条通知、公示，其中有条《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

　　《通知》第六条明确表示，取消新购住房限制转让措施：

　　而菏泽的限售政策是2017年11月6日出台的：

　　“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　从时间看，才刚刚满一年，限售政策就被取消了。

　　有业内人士表示，菏泽此次取消限售政策，信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。

　　较之新闻，山东官方的态度更加耐人寻味：

　　有媒体致电菏泽市住房和城乡建设局，相关人员表示，是根据当地情况制定的政策，没想到引起这么大的关注。

　　山东省住建厅则表示菏泽住建局文件未报备，已令其尽快解读：

　　要注意的是，此前山东省住建厅相关人士曾表示，各地方城市情况不一样，在政策方面也不是“一刀切”，各项政策还是各地方城市根据自身情况来主控，省住建厅会进行总体把控。

　　强调省住建厅不干涉各个地方住建部门的具体政策，有的政策需要报备，有的不需要报备。

　　19日下午，菏泽住建部正式表态！

　　称市民买房愿望强烈，要求取消限售，住建部经过认真调查和评估，决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

　　戏剧性的是，在山东官方态度还在模棱两可之际，大A股先兴奋了：

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　　为何会引起极大关注？

　　菏泽，是山东省一个人口862万人的地级市，截至2017年，地区生产总值(GDP)2820.18亿元，全市城镇居民人均可支配收入24116元，这算是山东省发展较好的城市。

　　菏泽的另一个角色是三四线城市棚改先锋。

　　有数据显示，菏泽市2017年启动棚改项目122个，共计18万套，约占全国的3%，数量在全国地级市中居第一位。2018年菏泽计划棚改达61896套，位居山东省第二。

　　棚改的导致土地供应增加，菏泽2017年土地出让金收入为219.7亿元，位居全国第二、山东第一。2018年上半年菏泽又以177亿元的巨量土地成交额，位列全国30强。

　　可以看出，菏泽过去几年棚改高歌猛进，库存不少，这次取消限售，估计很大程度是为了去库存。

　　再看看菏泽房价，金妹儿在吉屋网看到，菏泽目前新房均价是6080元/㎡，从K线走势看，截止2018年7月，一直都是上行：

　　部分楼盘价格高达9000元：

　　菏泽，仅仅是中国许多三四线城市的一个缩影。

　　由于前几年棚改推进，许多三四线城市房价水涨船高。但随着后来调控政策持续高压，楼市降温，高歌猛进的三四线房地产库存压力巨大。

　　以菏泽为例，有数据显示，12月份菏泽城区在售、待售项目110个，其中包括普通住宅、别墅、公寓、写字楼、商铺、专业市场等。项目平均去化周期高达24个月。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进称，过去菏泽对于一些房价上涨过快的县区，是有两年的限售期的，但现在此类政策取消了，某种程度上购房的压力开始变小。

　　目前市场最为关心的问题是，菏泽打了第一枪后，是否会有更多城市跟进？

　　对此，有业内人士表示，若本次菏泽调控松绑政策顺利实行，大概率会引发三四线城市跟随，将减轻三四线城市房地产商的项目资金压力，但一、二线城市仍将维持调控高压状态。

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　　楼市调控已见成效

　　除了菏泽外，另外一个信号亦不容忽视：银行尝试下调房贷利率，例如招商银行深圳分行近日把首套按揭利率从基准上浮15%下调至上浮12%。

　　华创证券分析师袁豪分析称，目前调控政策已见成效，政策无从紧必要，同时经济也存在波动压力，目前形势下稳定或更为关键。他预计后续房地产市场政策环境有所改善。

　　纵观此次楼市调控，起始于2016年3月，苏州首推“限价”政策，打响这轮楼市调控的第一枪。

　　以“合肥、南京、苏州和厦门”为首的楼市“四小龙”当头棒喝，调控政策下达后，这些城市房地产市场迅速降温。

　　2018年以来，中国楼市调控政策已经超过400次，调控范围从一二线到四五线几乎全面覆盖，调控手段包括限售、限价、限购等行政手段，还包括首付比例、房贷利率等金融政策。平均下来，每个月调控40次。

　　目前，在房住不炒和严厉楼市调控政策的综合作用下，房地产市场已经总体趋于稳定。

　　12月15日，国家统计局发布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示：

　　一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅持续下降；二线城市环比涨幅均与上月相同；三线城市环比涨幅均回落。

　　北京、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅均与上月相同。

　　多位业内人士皆表示，在明年，房地产调控仍不会退出，“房住不炒”仍是长期定位。

　　如京东金融首席经济学家沈建光就预计，政府仍会坚持房住不炒的表态，同时强调房地产长效机制的确立。

　　由于调控已经见效，在全国房地产总体稳定的情况下，不排除因城施策，一城一策，各地房地产市场可能会根据各地房地产实际情况进行微调的可能性。

　　尤其是一些三四五线城市，如果库存增加，不排除像菏泽这样取消部分调控政策，出现部分调控政策放松的信号。

　　因此，中原地产首席分析师张大伟预计，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。

（文章来源：金融投资报）