顶尖财经网(www.58188.com)2018-11-20 7:52:05讯：

　　中国房地产到底值多少钱？这个数字向来颇有争议，近期一张股票/房产总市值概览的图被刷屏朋友圈，居然高达450万亿人民币。而另一方面，对于房价未来的跌幅，专家们也有争议，而汇总专家们观点计算，中国房地产市值或将跌掉一整个A股市场！！

　　那么这个说法来自于哪里呢？11月18日，SOHO中国的董事长潘石屹披露了一个中国房产总市值的最新数据：65万亿美元。

　　潘石屹表示，“这超过了美国、欧盟加上日本三个地方的数，以65万亿美元的数字也是一个怪吓人的数字”。有人依照11月19日的汇率，中国房地产总价值约人民币450万亿。

　　但潘石屹并没有披露该数据的来源。

　　450万亿人民币什么概念呢？2017年末，中国A股总市值60万亿元不到，GDP也刚刚突破82万亿元。

　　再看美国。2017年末，美国房地产市值是200万亿人民币，不到中国房地产市值的一半。但另一个数据是：美国2017年GDP是122万亿人民币，美股总市值190万亿人民币。

　　另一组数据：过去16年来，北上广深的房价涨了20倍，但全国的GDP涨幅还不到7倍。

　　如果按照中国的楼市总市值已超过了450万亿来计算，这一数据是是GDP的5倍，是广义货币供应量M2的2.5倍，是储备货币的15倍，是货币发行的45倍。

　　据测算，400万亿的住宅估值中，北上广深四大城市占据了三分之一多，二线和强三线城市大约占了三分之一，其他三四五六线和两千多个县城占了三分之一弱。

　　潘石屹并表示，与之相比，我国国有资产总值为66.5万亿人民币。所以到底是房价高了呢？还是国有资产少了呢？还是有泡沫呢？这我不知道，你去判断。

　　任泽平：总值近300万亿

　　而对于中国房地产市值，恒大研究院首席经济学家任泽平则有不同的判断。

　　任泽平11月19日在微博怼潘石屹的观点表示，中国房地产市值是多少？网传的图表除了股票市值准，中美房地产市值都不准。

　　而任泽平则拿出了恒大研究院2017年房地产住宅市值估算表，里面显示中国住房总市值为282万亿人民币。

　　这与今年初，任泽平在博智宏观论坛上提到的300万亿估算值相差不大，当时任泽平表示，房地产比股市对中国经济影响大。2015年的股灾和2016年的债灾对中国经济都没有太大影响，然而房子是大事，尤其中小房企的杠杆率最高，会给影子体系业绩带来下行压力。

　　姜超：房价顶多跌30%

　　而近期舆论对于房子就一个字“跌”！那么这就牵涉到了房子究竟会跌多少的问题？

　　海通证券姜超团队近期在研报中指出，我们预计这一轮中国房价的跌幅应该也不会超过30%。本轮房价的上涨始于2015年，过去4年当中许多城市的房价上涨了一倍左右，这种短期大幅上涨的背后有着居民巨额举债的推动，显然不合理。

　　但是另一方面，过去4年中国GDP的名义增速每年都在10%左右，4年下来累计增幅达到40%，这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的，所以哪怕房价下跌，应该也不会跌回原点，而我们认为，跌30%左右应该是极致。

　　姜超团队认为，在中国购房对首付有着明确的要求，首套房的首付比例在三成以上，二套房的首付比例在五成以上，因此只要房价跌幅不超过30%，就不会出现大量的房屋负资产，对于中国金融体系就不会产生系统性风险的冲击。

　　其次，这一次的房价下跌，对不同区域的影响会有显著差异。对于投机性的购房，尤其是在三线以下城市，由于缺乏人口流入、产业支持，其房价上涨明显是受到棚改货币化的推动，而目前棚改货币化正在陆续退出，所以这些投机性购房的区域房价会面临大幅回调的压力。

　　但在一二线城市及其周边，人口依然在持续流入，而且拥有产业、教育、医疗等资源支撑，其房价上涨背后有着刚需的支持，加上过去几年为了调控房价而实施的限购政策，其实一旦略有放松就会带来新增需求，所以一二线房价的跌幅应该相对有限。

　　杨红旭：顶多跌20%

　　而易居中国研究院副院长杨红旭认为，房地顶多跌20%！

　　杨红旭对于看跌近期楼市给出了两大理由！

　　首先从个人购房贷款余额走势看，2017年一季度，个人房贷余额同比增幅出现收窄(35.5%)，此后6个季度继续保持收窄态势，2018年三季度回落至17.9%。

　　其次易居研究院还测算和跟踪居民购房杠杆率：将人民银行公布的个人购房贷款新增余额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民表内购房杠杆率。

　　数据显示，2018年三季度，全国居民表内购房杠杆率为31.3%，环比下降0.6个百分点，同比下降6.5个百分点。观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后6个季度连续下行。目前来看，当前全国个人购房杠杆率正处于下行通道。

　　杨红旭判断，等到房贷放松，尤其是首付比例降低之后，加之楼市回暖，杠杆率才会进入上行通道。2020年的概率较大！

　　从国家层面来看，近段时间，国家不再强调宏观去杠杆，这既与过去两年去杠杆取得一定成效有关，也与经济与资本市场较弱有关。

　　与之相适应，房地产去杠杆也取得了明显成效，未来一年，也会由去杠杆，转为稳杠杆。

　　无论跌幅30%或20% 绝对值损失都很惊人

　　当然有人算了一笔账，无论房价是跌30%还是20%，也无论总市值450万亿还是282万亿，损失的绝对值都是非常惊人的！

　　假如总市值为450万亿，跌30%，则将损失135万亿；假如跌20%，则损失90万亿。

　　假如总市值为282万亿，跌30%，则将损失84.6万亿；假如跌20%，则损失56.4万亿。

　　即使以最少的56.4万亿来计算，对比2018年三季度末沪深两市A股总市值53.25万亿元来看，也要跌掉一整个A股市场！！！

　　本文仅供投资者参考，不构成投资建议。