“出海”寻求融资机会

　　新年伊始，碧桂园等多家房地产企业“扬帆出海”，寻求融资机会。根据房企发布的公告统计，1月上旬房企计划海外融资规模累计已超过45亿美元。

　　比如，龙湖地产1月9日发布公告宣布与高盛、海通国际(港股00665)、摩根士丹利、汇丰及花旗，就发行于2023年到期的3亿美元3.9%优先票据及于2028年到期的5亿美元4.5%优先票据订立购买协议，票据发行的估计所得款项总额约为7.981亿美元。碧桂园10日发布公告宣布拟发行2023年到期2.5亿美元优先票据及2025年到期6亿美元优先票据。票据发行估计所得款项净额约为8.39亿美元，碧桂园拟将该笔款项用于提早赎回2023年票据及一般营运资金。

　　“房企积极到海外市场筹钱，主要是为了缓解其所面临的资金压力。”明源地产研究院副院长刘策表示，2015年1月证监会推出了《公司债发行与交易管理办法》，正式实施公司债新政。众多房企在2015-2016年发债，而这批债券将陆续在2018年进入回售期。

　　“与此同时，在限售、限价、限购等多种调控政策持续影响发酵下，加之三四线城市的楼市风光或难再现，预计房地产销售回款不会太乐观。”刘策表示，2018年将是国内大型房企较为艰难的一年。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，部分房企当前销售业绩呈现增速放缓的态势，资金方面有一定压力；另外，部分房企此前有很多“地王”项目，也需要类似融资。虽然国外市场融资成本也在上升，但渠道仍较为通畅。

　　境内融资环境从紧

　　房企密集出海寻求融资的热潮从2017年就已开始。克尔瑞地产研究中心数据显示，2017年1-11月，房企境外融资规模达到2553亿元，占融资总额的25%，较2016年全年上升11个百分点。

　　与此同时，房企境内公司债发行总量明显下降。中国指数研究院数据显示，2017年全年，公司债共计发行622亿元，同比下降85.6%。

　　民生证券分析师杨柳认为：“相比2016年相对宽松的融资渠道，2017年以来各种地产融资渠道纷纷受到限制。证监会和银监会两个体系，都加强了对地产融资的监管。”

　　比如，2017年，银监会对整个银行业展开的“三三四”检查大大限制了银行资金流向地产。银监会日前印发的《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》中也将违反房地产行业政策列为今年整治的要点。

　　与此同时，房企借“影子银行”等暗道进行融资的渠道也引起了监管的警觉。2017年12月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，强调不得将信托资金违规投向房地产等限制或禁止领域。今年1月，银监会再发文将委托贷款纳入严监管。

　　另外，2017年房企债券融资则处于全年收紧的状态。杨柳分析，2017年房企发债整体上受限制较多，且发债成本上升较快，导致许多企业取消或延迟发债。另外，从审批速度上看，2017对地产债的审核速度始终较慢，降低了企业通过发债进行融资的偏好。

　　“从2010年‘国十一条’政策发布之后，房地产企业股权融资开始了实质上的停滞。”杨柳表示，房企IPO自2010年以来基本停滞，仅有两家房地产企业在2015年12月实现A股上市，融资534亿元。而配股自2009年以来极少采用，仅有两家房地产企业在2016年配股29亿元。此外，增发一直是房地产企业股权融资最主要的方式，2017年1-11月的地产企业增发募集资金335.22亿元，同比下降78.27%。

　　创新融资渠道成关键

　　值得注意的是，除了辗转到海外进行融资外，房企也在国内积极拓展新的融资方式。克尔瑞地产研究中心发布的《2017年度全国房地产市场总结与展望》显示，房企的融资方式越来越多元化，房地产私募基金、资产证券化（ABS）、房地产投资信托（REITs）、永续债等创新融资方式不断涌现。自2015年6月万科发布国内首只公募REITs后，ABS逐渐成为房企融资的一个突破口。2017年前11个月，多家企业完成发行ABS产品，发行金额总计423亿元，同比大幅增长210%，大大超过2016年全年总量。

　　“从长远看，直接融资或成房企融资大趋势之一。”刘策表示，但提升直接融资比例需要很长时间过渡，当前估值合理的基础资产仍然过少，制约了直接融资比例。

　　“考虑到融资监管层面政策的延续性，以及整体中性货币政策的操作空间，预计2018年地产的融资政策仍会保持整体偏紧，对不同渠道‘有保有压’。”杨柳表示，除传统地产融资渠道外，地产相关的资产证券化产品在2017年蓬勃发展，成为了监管部门鼓励发行和金融机构拓展业务的重点。