近期连续写了几篇行业研报，得到了毒友们的热情鼓励。但是，抬头看路不能耽误低头拉车，这一个月的时间市场发生了很多新的变化，有些变化齐齐鲁个人认为可能还是大事，所以，本期暂停一下行业系列，插播一次关于房地产的时事内容。

　　先上图：

　　上图是近三个交易周以来热门板块的走势对比，可以看到房地产的短期走势已经超越了酒饮、家电和银行，特别是考虑到2016年以来房地产板块较长期的压抑过程，那么近期的超额表现就更觉不同寻常。下图为2016年三季度以来板块走势，从上至下依次为酒饮、家电、银行和房地产。

　　特别是，与2017年开年军工的走势不同，房地产持续性和资金流入明显较强。

　　根据2017年我在白酒股上面的惨痛教训可知，某个级别的板块如果启动行情，往往较难停歇。尽管各行业周期长短有别，有的取决于市场，有的取决于政策，行业格局也殊为不同，但超额收益的开始却往往可以归结到一个原因：预期差，当边际改善被捕捉到以后，行情就向业绩演化，而后如顺利，就再向估值演化，屡试不爽。所以，我们今天的重点就是看看研报中的房地产是否出现了边际改善，分析师认为后续行情的演化路径如何，不构成投资建议。

　　分析师把房地产比作白酒

　　本文标题不是隐喻，简直太直白了。但这个标题其实搬运自研报。新财富新科宏观冠军郭磊在近期一篇大热研报《从宏观角度如何看房地产这一行业》中，明明白白有如下判断：

　　研报对这句话的解释就是：房地产业由躁动（如2012年前的白酒泡沫）转为安静，周期性钝化（如白酒周期的不明显，或者说周期拉长），龙头受益（如地产白酒大量退出），因此可能会经历一个基于“垄断竞争市场结构进行龙头资产的再定价”的过程。

　　郭磊同时提示，即便在短周期视角下，2018年地产投资也存在小幅超预期的可能。1月初，研报中有一幅图反映了市场的水暖先知，房地产及周边行业笑了：

　　此处要插个心得，从观察行业边际改善，或者就说是拐点的角度看，行业研报肯定是领先的，这从去年10月起就陆续有房地产行业研报推荐本板块能看出来。不过由于绝大多数行业研报都是推荐评级（维持推荐又占了绝大部分），普通读者很难甄别。

　　此时，一要看行业研报里的共识是不是在增多（这一点参考意义其实也不大，因为最关注分析师的就是分析师，所以一个分析师揭示的边际改善会被其他分析师很敏锐地跟进）；二要看策略乃至宏观研报是否允许行研的结论登堂入室，而登堂入室又有两个效应：一个是从宏观层面的多角度验证，另一个是宏观策略带来的流量和关注度，从而加快一致预期的形成。

　　这就是齐齐鲁为什么从一篇宏观研报入手，来说房地产行业的事。

　　当然，一篇研报还嫌少，列举太多也烦。我只再列一篇，来自大家都熟悉的“封神级”人物。

　　安信证券高善文老师，近一年来只发过48篇报告，大约每周一期，几乎全部体现在他的“旬度经济观察”系列中，但是，近一年跳脱于“旬度经济观察”外的寥寥四篇报告中，就有三篇谈及房地产市场，他最近的一篇报告《走进新时代》。

　　主要结论是：1．存货去化比较充分，供应层面的出清比较彻底。同时房价也面临上涨的压力。2．销售下滑或许持续到下半年某时。3．一但销售出现周期性恢复，则开工和投资将出现更大的反弹和恢复。

　　如果你有精力上溯到他上一篇专题报告《中国的城市化与房地产市场》，则可以进一步发现一个他总结的规律：率先完成存货去化的城市房价领涨。而且，数千万人口的城市化，很好地控制了房价下行、经济减速和银行坏账上升的风险。

　　可以感觉到他对房地产温暖的态度。

　　地产龙头被广泛看好

　　下面进入行业研报，一年多来我们已经习惯了龙头思路，地产龙头被广泛看好自不待言。我们只是需要看看这个逻辑是怎么来的，以及是否形成了充分共识。

　　天风证券陈天诚的《为什么我们从去年底率先“全面看多”地产股》是近期的大热报告。主要逻辑如下：1．行业格局：市场快速向优质龙头集中。2．风险因素：行业不确定性主要来自政策，而房地产长效机制建设降低了政策不确定性，对龙头是大利好；短期，政策紧张度也在边际改善，“没法更紧了”。3．估值：地产泡沫、库存和杠杆对地产股的估值压制正在边际改善，所以港股地产股在销售改善的基本面基础上，实现了估值一年内从5倍修复到20倍的壮阔旅程。4．博弈性因素：业绩增速高于行业估值，大小企业倒挂等问题，随着地产股从低配到超配，股价提升空间明显。

　　他总结为一句话：“行业既可以赚25%业绩的钱也可以赚50%估值的钱”。

　　上周我刚看了白酒的黄金十年的研报，从上述几点逻辑比较，尽管我还是觉得哪里有点不妥，但感觉确实很像2016年的白酒股。所以，郭磊说房地产行业酷似白酒，是有道理的。

　　招商证券(行情600999,诊股)赵可的《“龙”抬头之后怎么走？》也是近期阅读量较高的报告。从基本面、政策、估值和流动性四个角度解释和展望行情，其中对基本面的阐述，较前面的报告充实一些，基本判断是：全国销量同比底部将出现在今年二三季度，一二线重点城市销量底部则已经在2017年四季度出现。另外，赵可不认为集中度的提高是解释因素，他主张从周期角度解释房地产行业（《忘掉集中度提高，回归周期本质》），他认为，6-10年的中周期内，只有两波配置地产股的好机会，这轮周期中，第一波机会是2014末-2015年，第二波就在今年。

　　研报的语言几近语重心长、苦口婆心了。

　　此外，近期华创、建投、东方等机构研报也从相似角度看好房地产，而“龙头”是必然提及的关键词，我们就不一一赘述了。

　　重新聚焦一二线

　　再说一下研报格局。比较引人关注的一件事就是广发证券(行情000776,诊股)乐加栋，本栏2017年3月28日的文章《房地产“空军司令”，竟然是行业亚军》专题介绍过他，他2017年拿了新财富冠军。

　　乐加栋确实是一个比较长期的房地产空头，他至晚从2016年10月开始，就没写过一篇“增持”房地产行业的研报，直到今年1月4日，他突然由空翻多。作为一个头部分析师，2016-2017年，看空行业给他带来了名声，也让他这个“空军司令”最近的翻多，更具信号意义，就是下面这篇：

　　好，本文的基本结论说完了，并不是因为今天地产板块大涨才决定写房地产。昨晚“水煮旧闻”栏目中水均二已经预报过我要写房地产了。

　　最后，还要给土豪们奉送一个小彩蛋：房地产股近期超额收益明显，那么房地产市场的超额收益可能在哪里？

　　我们只是研报的搬运工。推荐兴业证券(行情601377,诊股)阎常铭2017年11月19日的研报《房地产行业周报：看好中国核心资产》。结论直接截图了：

　　齐齐鲁长期观察过阎常铭（“毒舌研报”第一篇文章就写过阎常铭老师），可以说，从货币角度观察房地产市场，是阎老师一以贯之的逻辑，也很有道理，结论明确：三四线加杠杆基本到位了，银行的放贷则相对刚性，那么下一步银行还要回归一二线，从而继续推动一二线资产价格长期上行。

　　好，今天就到这吧。你认为房地产是下一个白酒吗？会出现行业低速增长而龙头高歌猛进的局面吗？欢迎留言骚扰。

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