顶尖财经网(www.58188.com)2017-9-12 10:59:11讯：

　　站在沥滘村的码头公园眺望，可以感知这座城市正在快速进行的城市化演绎：一边，中交南方总部基地大楼探出200多米高的钢筋水泥身，不久以后它将和另外两栋建筑组成新地标“广州之窗”。

　　坐落在广州新城市中轴线南端，有一座900年历史的南国古村—沥滘村。

　　站在沥滘村的码头公园眺望，可以感知这座城市正在快速进行的城市化演绎：一边，中交南方总部基地大楼探出200多米高的钢筋水泥身，不久以后它将和另外两栋建筑组成新地标“广州之窗”；另一边则是高档小区罗马家园，那里的售价是5万元/平方米，目前已全部售罄。码头身后，就是沥滘村旧改项目。

　　这个号称广州目前最大的城中村改造项目，已于2011年获得广州市三改办批复，由珠光集团投资23.8亿美元与沥滘村集体达成协议实施自主改造。其整体改造面积约为151 .42万平方米，相当于2/3个珠江新城，被称为城中村改造的“航母”。然而，距离启动改造签约已经三年，该项目签约率迟迟未达到指定要求，改造由此“卡壳”。

　　最近有种种迹象表明，在政府等多方推动下，迟滞数年的沥滘城中村改造项目进程正在加快。

　　沥滘经联社在8月底公布，全村针对改造方案的投票表决已完成72%，累计已有3212票。“还差360多票。”沥滘经联社党工委书记卫锦鹏告诉时代周报记者。按照规定，村民投票表决率达到80%，即可正式启动规划。

　　搁浅三年

　　沥滘村的房屋非常密集，随着周边地区的快速发展，一些小型服装加工坊聚集于此，形成工业、商业和居住混住的局面。

　　村中的旧墙上，随处可见这样的的宣传画：画中低矮脏乱的城中村和高大上规划的都市风景拼接，旁书“只有今天齐心协力，才有明天沥滘魅力”几个大字。

　　类似宣传画在沥滘村到处都有，村民们早就习惯了：“说了十多年了，到现在也没见动过，没那么容易。”

　　沥滘旧改被提上日程，要追溯到2001年沥滘村经广州市政府批准为“旧村改造试点村”，但收效甚微。一直到2011年与珠光集团签订沥滘城中村改造《合作合同》，才正式启动旧改。

　　经过多番协商和修改，2013年8月，《沥滘城中村改造房屋补偿安置方案》正式定稿通过。一年后正式启动村民签约表决。方案规定采用货币补偿方式、复建房安置方式及两者结合的方式对沥滘村进行改造。原则上以合法产权证明、结合2009年广州市海珠区国土房管局沥滘村房屋测量表测量的房屋面积数据为依据，按照合法面积“拆一补一”的标准实施补偿安置，即每拆一平方米已建的合法建筑面积，就安置一平方米的建筑面积。

　　然而三年后，这份从2014年初启动村民表决投票的方案仍然没能达到规定标准，签约投票一度停摆。方案搁浅的同时，周围房价却水涨船高。一位住在沥滘村旁边的村民告诉时代周报记者，当时，沥滘旁边的罗马家园的房价在2008年还不足1万元/平方米，如今已接近上涨五倍。

　　2016年国庆节，杨箕村摆下千围宴庆祝新村建成。按照户均分得186平方米的回迁面积和广州CBD的房价来计算，村民们的财富以千万元计。同年底，冼村城中村改造于近10年后重启。

　　这些城中村改造的案例，也在触动沥滘村村民敏感的神经。

　　作为沥滘村的年轻一代，股民卫长毅(化名)寄希望于通过拆迁住上新房，同时改变村里脏乱差的居住环境。因为家中仅有一栋房子用作自住，他的父亲是最早签约支持旧改的村民。但他同样从与杨箕村的改造对比中感到一种失落。“沥滘靠近广州核心区所以位置不差，但开发商实力和补偿标准却远不如杨箕。”

　　这些情况综合起来让卫长毅觉得“心里没底”，通过拆迁实现一夜致富的时刻也还没有到来—他目前做着一份快递员的工作，起早贪黑。

　　对于那些有着足够多房子的人来说，缺乏动力在表决名单上签字。重庆人李风在沥滘村租了一个30平方米的铺面经营面馆，每月要支付4000元租金。他的房东有9间这样的房间，每年的租金收入不仅超过15万元，他自己同时还经营一家海产品店铺。

　　时代周报记者走访沥滘村时，多数被问及改造意愿的村民都表示欢迎改造，但对规划和补偿安置方案存在疑虑。在他们看来，开发商给出的一次性补偿价格实在太低。最重要的是安置问题。“拆掉后住哪里，我们不清楚。”一位在码头歇息的沥滘村村民告诉时代周报记者。

　　实际上，为争取更多村民在拆迁表决表上签字，补偿安置方案从确立至今也经过了一些调整。一方面，2014年将一次性补偿价格从征求意见稿提出的1.1万元/平方米提高到1.5万元/平方米。另一方面，最初规划方案中提到的“改造范围内的集体土地改造后将全部转为国有土地，复建安置房由沥滘经济联合社依照法律法规统一办理国有土地《房地产权证》”，如今也改成了一种更加灵活和值得商榷的方案。

　　“至于究竟像猎德模式全部确权为集体土地还是国有土地，到时要经过村民统一表决才能确定。”卫锦鹏回复时代周报记者。但他表示目前来看，不少村民表达了希望保持集体土地性质的意愿。

　　也有人认为签约“卡壳”和该项目采取自主改造的模式、政府未充分介入有关。

　　“猎德改造是广州亚运会召开前的政府示范项目，谈判双方是猎德村经济联合公司和开发商，但政府也在其中扮演了重要的中介角色，其时机、区位、政策等各方面条件都是最好的，很难想象，政府未介入的沥滘村改造会比猎德更乐观。”沥滘村村民卫启峰认为，“目前主要是开发商和经联社在谈，如果有政府参与其中，会觉得项目可信度更高。”

　　至于村民担心改造会“烂尾”，有专家认为，沥滘旧改项目涉及的体量太大，开发商缺少足够资金和经验可能是一个比较大的问题。但如果采用分期拆迁或者引进开发商联合开发，对项目的推进可能会有帮助。时代周报记者联系了沥滘项目开发商珠光集团的有关负责人，但对方以近期项目进入签约冲关阶段不宜接受采访为由拒绝了记者。截至记者发稿时，尚未收到对方就相关问题的回复。

　　改造转机：政府加快推动

　　“早期沥滘并不具备启动旧城改造的条件，但现在来看已比较成熟。”广州房地产观察专家韩世同在接受时代周报记者采访时表示。

　　韩世同认为，如今广州重启城中村改造相比几年前更加迫切。原因是既堵又疏的房地产调控思路要求加大住宅用地供应，广州不得不面对土地从哪里来的问题。“而且只要城中村不改，他就永远立在那里。”韩世同说道。

　　今年以来，广州政府正加快推动旧城改造，沥滘旧村改造项目是重点推动的项目之一。

　　3月，广州市城市更新局重新修订了《广州市城市更新计划(2015-2020)》。《计划》对“政府主导、市场运作”基本原则做了进一步明确，同时明确了政府应在制定城市更新政策，优先推动城市发展重点地区的成片连片更新，组织编制、审核、审定更新计划、片区策划方案及项目实施方案方面的职责，以及在和多方利益主体的协调、沟通方面发挥作用。

　　6月5日，广州市政府印发了《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》，针对旧厂、旧村的改造提出40条意见，强调城市更新应综合运用“三旧”改造、规划管理、产业扶持等政策，着力推进老旧小区改造，历史文化街区的活化利用。

　　也是在6月份，广州市国规委公开发布《海珠湾(沥滘片区控)规修改必要性论证的征询公示》，计划对以沥滘村为核心的面积约8.9平方公里范围进行控规修改。作为整个海珠湾规划的重点和难点，控规修改对沥滘城中村改造而言是一针强心剂。

　　时代周报记者从海珠区南洲街道办事处得知，今年初区级层面成立了由常务副区长罗光华担任组长的项目推动小组，并由街道成立了由人大副主任牵头的驻村工作小组。“一方面和开发商、村委会形成合力，一方面起到协调和监督作用。”南洲街道办事处人员告诉时代周报记者。

　　卫锦鹏认为，政府的介入作用明显。“有些政策是由政府制定和代表的，作为改造的甲方和乙方都没有权威性的，肯定政府来说村民觉得更加可信。”

　　7月19日，由海珠区常务副区长罗光华主持召开海珠湾片区开发建设动员工作会议和海珠湾(沥滘片区)城中村改造工作会议。这次由相关职能部门、沥滘经联社三委会全体成员、各经济社社长及珠光集团沥滘改造项目主要人员出席的会议共持续了三天。政府就一些新旧政策的模糊边界做了明确，并制定了接下来的攻关计划。

　　“现在已经进入了冲刺阶段。”卫锦鹏将之形容为黎明前夜。