近日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》表示，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。为了对各城市租客的房租负担能力进行考察， 7月21日，上海易居研究院发布《50城房租收入比研究》报告，报告显示，2017年6月全国50个城市超七成房租相对收入较高，其中北京、深圳、三亚(48%)、上海等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。

　　除12个中央点名的租赁市场试点城市外， 易居研究院另选取了38个常住人口大于户籍人口的样本城市，从房租收入比角度对这50 个城市进行分析，并基于该指标进一步筛选出需要优先发展租赁市场的城市。

　　北京人均住房租金最高

　　房租收入比的合理水平，与各地的经济发展水平、消费支出结构以及住房市场发展程度密切相关。

　　房租收入比是指个人租房租金费用与个人可支配收入的比值。对于房租收入比的计算，不同的统计指标和不同的计算方法，本文房租收入比具体计算公式如下：

　　房租收入比 = 人均住房租金/城镇居民可支配收入=单位平米住房月租金 × 36.6 平米/城镇居民可支配收入月度平均

　　根据城市房价网公布的各城市 2017 年 6 月住宅租金数据与国家统计局公布的城镇居民人均住房建筑面积 36.6 平方米，计算得到各城市人均月度住房租金费用。

　　具体城市来看， 2017 年 6 月份，有 3 个城市人均住房租金高于 2000 元/月，分别是北京、上海、深圳，其中北京最高 2748 元/月，比第二位的上海贵出 500 多元。 值得关注的是，三亚人均住房租金为 1254 元/月，在样本城市中属于偏高水平， 主要由于三亚部分房屋作为度假用途， 被外地游客承租，并非刚性住房需求，因此金额较高。

(数据来源： 国家统计局、城市房价网、 易居研究院)

备注： 月度人均住房租金=单位平米住房月租金*36.6 平方米

　　这4 大城市房租收入比高于45%

　　再来看房租收入比。

　　根据房租收入比公式，计算出各城市房租收入比值。具体城市来看，北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等 4 个城市房租收入比高于 45%，属于租金严重过高城市。

　　易居研究院研究员王梦雯认为，4个租金严重过高的城市中，三亚由于部分房源目标客户为度假人群，导致租金均价被拉高，对此，当地政府已多次出台政策对城乡低保户、农村五保户、优抚对象、领取失业保险金人员、全日制在校大中专学生等弱势群体提供物价补贴。北上深3个城市，虽然人均可支配收入不低，但由于人口持续流入，而房价高企使得大部分外来人口涌入租赁市场，租金价格长期居高不下，租金负担过大。

　　另外 34 个城市房租收入比在 25%-45%之间，属于租金相对过高城市，其中海口(41%)、兰州(40%)、 哈尔滨(38%)、 郑州(38%)、 广州(38%)、 湛江(37%)、 杭州(37%)、厦门(36%)、 福州(36%)、 中山(36%)、 天津(35%)、 南宁(35%)等 12 个城市房租收入比在 35%-45%间，相对偏高。

　　而保定(25%)、长沙(25%)、北海(25%)、佛山(25%)、 东莞(24%)、宁波(24%)、沈阳(23%)、银川(23%)、呼和浩特(21%)、苏州(21%)、嘉兴(20%)、无锡(19%)等 12 个城市房租收入比在 25%及以下水平， 属于租金相对合理城市。

(数据来源： 国家统计局、城市房价网、 易居研究院)

　　链家地产市场研究部分析师张旭表示，城市里租房的都是以年轻人为主的低收入阶层，政策要更加关注那些“租不起”的人群，保护中低收入者的利益不受伤害，而大力推进公租房、廉租房制度，是使他们活得更有尊严的保障之一。

　　专家表示，虽然房屋租赁中介一些不规范操作因素推高了房租，但地方执行房地产调控政策力度不够，也是导致房租高企的重要原因。买卖双方的观望，加剧了房租上涨。应加强房地产调控政策的执行力，让市场保持稳定预期。

　　附注：

　　50 个样本城市为： 北京、 上海、 天津、 重庆、 深圳、 广州、 杭州、 南京、 武汉、 成都、 苏州、 大连、 厦门、 西安、 长沙、 宁波、 无锡、 福州、 沈阳、 青岛、 济南、南昌、 合肥、 郑州、 太原、 石家庄、 长春、 哈尔滨、 呼和浩特、 海口、 南宁、 兰州、 昆明、 贵阳、 西宁、 银川、 乌鲁木齐、 温州、 北海、 三亚、 佛山、 肇庆、 珠海、 东莞、 惠州、 中山、 嘉兴、 湛江、 保定、 张家口。