最近炙手可热的两位大人物，又搞出了一桩“惊天动地”的大交易，一下子令全国民众傻眼了——他们在玩什么？

　　7月10日，万达商业、融创中国联合公告：融创中国(01918.HK，下称融创)以295.75亿元收购13个万达文旅城的项目股权，并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。这次交易的总额达631.7亿元！

　　受此消息刺激，万达酒店发展(00169.HK)的股价疯了，截至昨日收盘，万达酒店发展收涨46.55%，报0.85港元。

　　王健林走上卖楼路

　　万达的大甩卖业内人士有点不懂。

　　今年年初，万达董事长王健林刚宣布要加大旅游投资，仅仅半年，王健林就忘记了自己的小目标，将万达城和旗下酒店一齐打包卖了。

　　其实，纵观最近以来的风向，地产大佬“买买买”的模式有开始向“卖卖卖”模式转向的迹象。

　　上月底，SOHO中国董事长潘石屹以35.73亿高价出售了上海虹口SOHO，这几天，潘石屹的出售名单里又多了北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO两个项目，套现140亿元。

　　这次，首富王健林也走上了卖楼的路子。

　　这些被王健林卖掉的项目里，包括西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口等13个文化旅游城项目以及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店。

　　事实上，王健林半个月前刚高调出席了两场万达文化旅游城的活动，其中，昆明万达城6天前(7月4日)才正式启动，哈尔滨万达城10天前(6月30日)才宣布开业。

　　根据粗略计算，上述被卖掉的13个文旅项目，王健林计划投资5400亿元，而如今却以295.75亿元的低价卖给融创。

　　这些项目中，便包括被王健林寄予厚望的万达城。王健林曾放话“要让迪士尼中国在未来10-20年都无法盈利”。

　　结果迪士尼还在继续扩张，王健林先放弃了。

　　王健林的风格突变，意图是啥？

　　“转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。”昨日，王健林接受媒体采访时直言，交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。

　　王健林称，这次回收的钱全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。

　　分析称，王健林之所以如此急切卖卖卖，可能与市场上的传言和市场动向有关。

　　6月22日，“万达系”上市公司万达电影(002739.SZ)股价突然暴跌。对此，有传言称，浦发银行、工行资管、建行上海等机构均要求其管理人清仓大连万达相关的债券。相关分析称，银行都开始收紧放贷。

　　在易居研究院资深分析师严跃进看来，房企大佬的抛售确实会引起一些躁动，但是，有卖必有买，这其实是不同参与主体对于市场的不同看法。类似的看法也会决定很多投资者的观望或疑虑。但有一点要看到，多半是主动卖为先，其次才是收购，这也说明资产组合策略在不断完善。

　　有相关分析称，万达此次卖资产意在为已完成私有化的万达商业“回A”护航。

　　目前，万达商业的IPO进程是“已反馈”。经过万达与融创的这番运作，万达的整体负债率下降了，资产也更符合监管要求了。

　　万达有多缺钱？

　　业内现在关心的一个焦点问题是：万达这么急切出售大批量“优质资产”还钱，它究竟欠了多少钱？

　　我们不妨来替它简单算一下。

　　2016年堪称万达的海外并购年，马不停蹄连下六城：

　　1月

　　万达以不超过35亿美元收购美国传奇影业公司；

　　3月

　　万达旗下AMC拟11亿美元收购美国院线卡麦克；

　　7月

　　万达旗下AMC以9.21亿英镑并购欧洲Odeon&UCI院线；

　　9月

　　万达与索尼影视娱乐旗下Motion Picture Group宣布达成战略合作；

　　11月

　　万达拟10亿美元收购Dick Clark Productions公司100%股权；

　　到了2017年1月，万达旗下AMC又以9.3亿美元并购北欧院线集团。

　　根据财汇大数据终端数据显示，自从2015年7月30日开始到目前，万达地产已发行的债券和中期票据的总额达到870亿元，而在文化、体育和娱乐业方面，自2014年12月26日起至今年3月23日，累计发行88亿元的债券及中期票据。

　　也就是说，万达目前还未兑付的债券和中期票据规模达到958亿元。

　　严跃进表示，从资金面层面来说，文旅产业项目实际上也是有很多新的压力，比如说消费认同度需要培育等，这也是当前此类地产项目所面临的共同压力，这过程中，资金方面的压力将比较明显。而通过和大型房企合作，会有助于资金的快速回笼，也利好后续项目的扩张。

　　“正如王健林所说，这是甩掉多余的包袱。”一位地产行业资深人士向记者表示，万达“轻资产”的路子探索并非一帆风顺，比如万达和万科的合作就以失败告终，万达和苏宁的合作也并非一帆风顺。如今，万达打包卖资产给融创，从卖的角度来看，卖是因为现在资产价格处于高位，万达现在卖可以顺利实现退出；同时，通过出售资产，尤其是剥离不太盈利的资产，可以降低万达商业的负债，使万达走的更轻，也有利于万达顺利回A，估值上也会高一些。

　　早前，万达已经发布了“轻资产”转型计划。万达设定的“轻资产”战略目标是到2020年开业400个至500个万达广场，彻底去房地产化，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。到2020年收入达到1000亿美元，市值2000亿美元。

　　该人士预计，处于利润考量、降低负债与转型发展需要，万达有可能还会继续“去地产”化，后期还会有更多的万达产品走向“轻资产”，比如万达广场。

　　孙宏斌的“钱袋子”

　　王健林批量出售资产是为了还债，那么，不断买买买的孙宏斌，其收购资金如何？他就不缺钱？

　　孙宏斌此番大手笔创下了地产交易资金额新记录，更霸气放话，收购万达资产的资金全部来自融创自有资金，截至6月底，公司账面上有900多亿元现金。

　　而在此前，融创中国投资乐视150多亿元。由于乐视资金危机不断在蔓延，外界甚至猜测，孙宏斌的150亿投资是否会打水漂。

　　乐视的坑还没填满，孙宏斌再次充当了接盘侠的角色。

　　回顾一下最近以来的案例，我们可以随处看见“接盘侠”融创的身影。

　　记者简要统计发现，从2016年至今，融创共参与21起并购，涉及金融在1355亿元左右。

　　其中，几大轰动地产圈的并购包括：去年以138亿元收购联想控股旗下地产公司获得的42个物业项目；斥资超60亿元争夺金科股份控股权；耗资26亿元入股链家地产。

　　此外，今年1月，融创中国拿出150亿元入股“乐视系”公司。今年5月12日，融创中国再以102.54亿元，收购天津星耀80%股权及债权。5月31日，融创中国附属公司21亿元收购华城富丽60%股权及相关债权。

　　融创拿地上也没有停下脚步：仅去年融创在土地购置上的投入便超过1000亿元。

　　如此巨大的开销，融创的资金从何而来？

　　根据融创房地产公司债托管人申万宏源的托管报告，截至2016年12月末，融创房地产总资产余额为2669.63亿元。除了自身主营业务的收入外，融创的资金还靠银行借款、委托贷款、公司债等形式输血。

　　在偿还金融机构借款明细中，银行是主要的借款方。如上海银行、交通银行、光大银行、农业银行，均有过借款给融创及其下属企业。

　　评级报告显示，截至去年底，融创房地产集团共有账面价值743.35亿元的地产存货项目，用于了对银行借款的抵押。

　　向融创房地产借款的金融机构除传统的银行外，信托是另一主要渠道。如在融创房地产的还款计划中，大业信托、华润深国投信托、平安信托在列，涉及借款11.8亿元。

　　2016年年报显示，截至去年底，融创中国总负债2577.72亿，净负债率121.5%；就在前一年，这一总负债额为960.89亿元，净负债率75.9%。从2015年到2016年年底，融创中国借贷总额增加了710.45亿，达到1128.44亿。

　　银行们怕了没有？

　　有相关人士对于融资的高负债率表现出担忧，认为其已远高于行业平均水平。

　　不过，严跃进却认为，融创在杠杆收购方面有较强的能力，类似杠杆收购的动作也有助于其提升收购的能力，既放大自有资金收购的能力，同时也有助于融创积极在文旅产业上做发展。

　　“此次公告的最后一点是双方同意在电影等多个领域全面战略合作，或为此埋下伏笔。”他说，毕竟万达旗下的万达电影是中国最大的院线，而乐视在影视方面的业务后续如与其展开合作，必将留有很大想象空间。

　　此次交易，后续万达和融创将给行业引发多大的反响？

　　严跃进直言，对于此类股权转让来说，对融创的优势较为明显。“因为此次收购明显价格是被低估了，后续业绩提振的可能性较大，对于万达来说，则体现在财务数据的改善上。”