房价涨幅趋缓，部分城市上调房贷利率…… “3.17”房地产调控政策出台3个月之后，房地产市场似乎终于显出了调整的成果。

　　6月19日，国家统计局发布的数据显示，5月一二线城市房价平均涨幅继续回落。北京、上海楼市个人住房贷款增速出现连续下降。上海易居房地产研究院6月22日发布的《房贷利率与楼市研究报告》显示：房贷利率开始逐步回升，并且近期加速上升，在5月达到了4.73%，约等于基准利率的九六折，与利率最低时点的2016年9月相比，利率增加了0.3个百分点，增幅7.26%。

　　在“限购+限贷+限价+限售”多重措施的加持之下，房地产调控初见成效。随着市场预期逐渐由疑问被引导向认同，在受访经济学家看来，未来进一步超预期调控的可能性较小。这意味着货币政策或会继续兼顾去杠杆和保持适当流动性的平衡。

　　楼市初显降温

　　国家统计局6月19日发布的“5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，三四线城房价呈现持续上涨的态势。其中，新房价格涨幅排在前三位的蚌埠、北海、湛江均是三线城市。

　　目前这个情形已经引发重视。前期上涨过快的三线城市包括常州、嘉兴等地已在土地拍卖中引入限价、摇号等机制、积极抑制地价，不少热门三四线城市也加入了“三限”(限购、限贷、限售).

　　与之对应的是，5个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。

　　“银行是资产配置的主导者，是银行对于按揭的态度引导了地产长期趋势，而不是房地产销售主导按揭。”兴业证券(601377)房地产首席分析师阎常铭表示。

　　在他看来，银行持续加大对于非核心城市按揭配置力度，带来三四线城市中期繁荣。目前核心城市按揭占全国比重呈现下行趋势，非核心二三线正在吸纳新增按揭。从利率差看，各线城市按揭利率差持续收敛：一线与二线、一线与三线之间的按揭利率差从2016年初的0.19、0.38个百分点收窄至2017年4月的0.06个百分点。

　　北京银监局披露的数据显示，3月17日北京市住建委等四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》以来，3~5月期间，北京市个人住房贷款新发放金额分别为239.21亿元、236.08亿元和218.15亿元，分别环比上月下降31.63亿元、3.13亿元和17.93亿元。6月15日，央行上海总部公布统计数据显示，5月上海地区个人住房贷款新增154.86亿元，环比少增31.37亿元，其中二手房贷款当月增加90.87亿元，环比少增27.41亿元。

　　值得注意的是，同样也在3月底，银监会副主席王兆星曾表示，将采取差别化的政策，对于一些房地产库存过大的三四线城市，在信贷上要给予考虑；在城市化过程中，对基本的住房刚性需求，应该给予信贷支持。

　　“现在三四线城市也有市场分化的现象。比如，中西部很多城市需要继续去库存，这时信贷支持不能减少，而对于三大城市群中的三四线城市，楼价的泡沫开始增加，信贷方面反而需要开源节流。”据上海易居房地产研究院院长严跃进介绍，信贷政策对于楼市的影响主要有首付比例、信贷审批周期、信贷利率、公转商的便利程度等领域。具体来看，首付比例政策可能不太会有调整，后续类似利率的调整会带来一定的影响。

　　目前多地银行房贷利率已上浮。据媒体报道，广州市内部分商业银行6月初起把首套房贷利率上调5%~20%，北京市部分银行上调首套房贷款利率，二套房贷款利率也全面调升至基准利率的1.2倍。福州地区，部分银行上调了首套房贷利率，其中上浮比例高的达到10%，二套房贷利率也首次调升至基准利率的1.2倍。

　　需求侧提高门槛的同时，房地产开发也进入了调整期。从近期公布的5 月房地产数据来看，房地产投资及新开工增速均有所收窄。房地产从开发投资增速也现拐点：1~5月份房地产开发投资同比增长8.8%，增速比1~4月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资增长10.0%，增速回落0.6个百分点。

　　中信证券(600030)分析师章立聪在最新研报中也指出，“3.17”地产调控升级，为5月楼市降温，叠加季末MPA 考核等因素，银行预计会从量价两方面抑制居民的房贷需求。同时，5 月地产投资年内首次回落，表明地产开发商投资热情下降，地产投资拐点已近。目前得益于新一轮房地产调控“因城施策”，一二线城市房价回落尤为明显，而当前尚在调控“空窗期”的部分三四线城市未来也将陆续调整。

　　“长期看应该逐渐推出房产税，并作为地方税制差别化征收税率。但要慎重加息以免刺破泡沫。去年在上海和深圳实施对二套房认房又认贷，7成首付比例，事实证明非常有效，根本无需动用利率政策的大棒。”海通证券(600837)首席经济学家姜超说。

　　经济聚焦控风险

　　房地产市场的任何风吹草动都牵动着市场的注意，这与房地产行业在经济中占有的体量有关，更与房地产与经济金融系统性安全的关联有关。

　　央行发布的2016年度金融机构贷款投向统计报告显示，全年新增人民币贷款12.65万亿元，其中，个人购房贷款增加4.96万亿元，占比39.21%。

　　在央行新近公布的5月数据中，作为居民住房贷款主要来源的居民中长期贷款增加了4326亿元，虽然同比减少了18%，但在同期新增贷款总额中的占比依然达到了39%。

　　来自《中国金融风险与稳定报告(2017)》显示，从居民买房的贷款杠杆率来看，新增居民中长贷占住宅商品房销售金额的比重，已从2012年的24.9%大幅飙升至2016年的57.3%。这意味着2016年平均首付比例占比不到一半。

　　“楼市降温会带来市场预期的变化，交易量下滑等都会影响居民的消费和投资行为，这对经济增长有一定的利空影响。但是，从结构上看，对于经济增长中的楼市金融风险却有剔除作用。” 严跃进说。

　　姜超近日也表示， 房地产在各个经济体中都占有重要位置，牵一发而动全身，既不能对房地产泡沫推波助澜导致房地产过热，也不能猛然挤压导致其破裂重伤经济。

　　房地产政策积极调整以降低风险，这为政府在经济增长相对比较稳定的状态中继续去杠杆、谋稳定创造了条件。

　　“今年全年中国经济实现6.5%左右增长的目标不会有大的问题。并不会因为一个不可控因素造成经济单向往下走，尤其这些政策因素是可控的情况下，政府至少有灵活性掌握政策力度的主动性。虽然经济或逐步下行，但是不会出现失控状态。”渣打银行大中华区首席经济学家丁爽表示。

　　尤其随着央行坚持“稳健中性”的货币政策，M2的增速已经开始下降。5月M2同比增长9.6%，增速较4月末和上年同期分别低0.9和2.2个百分点 。但同时，央行通过各种公开市场操作以兼顾去杠杆和保持适当流动性的平衡的努力并未间断。

　　记者注意到，进入6月中下旬以来，央行明显加大逆回购操作力度，一度逆回购交易量连续几日均保持在千亿元量级。但近日逆回购交易量出现大幅缩水，就在6月22日，央行以利率招标方式开展了200亿元7天期逆回购操作。有统计显示，因当日有1000亿元逆回购到期，当日实现净回笼800亿元。由此央行连续三天暂停14天、28天逆回购操作。

　　6月23日，央行没有开展公开市场操作。央行发布公告称，临近月末财政支出力度加大，对冲央行逆回购到期后银行体系流动性处于较高水平。

　　有分析称，6月下旬公开市场到期量大为央行收紧流动性提供了空间。但从中期看，在金融去杠杆的目标完成之前，央行维持流动性紧平衡的态度并未发生改变。

　　“从现在投入流动性或者选择一个合理增长最佳工具来看，降准是比较好的，但因为央行怕降准信号太强，造成大家对货币政策放松的解读，最近一直没有用。现在可能是一个较好的机会，可以把降准跟逆回购或者利率提高捆绑起来使用。”