近期楼市调控可谓是史上最严大招，中国已有超过30个城市出台“购房后一定时间内不允许上市交易”的“限售”措施，正所谓不给“炒房者”一丝抬头的机会。

　　今年3月，厦门率先出台楼市限制交易政策：新购买住房的，需取得产证后满2年方可上市交易。随后，不少城市陆续加入“限售”队伍。

　　中原地产研究中心统计显示，截至目前，出台限售政策的城市已经逾30个城市，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京(保定、北京等均为有部分限制)等。

　　从各城出台的“限售”政策来看，大多将商品房出售的条件定在须取得产证满2~3年之后。

　　而最为严厉的“限售”则来自保定。该市于5月份分两批次挂牌30宗土地，其中一宗土地在“出让须知”中提出，竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。限制交易的年限达到10年之久。

　　成交整体下滑

　　中投证券5月23日的研报数据显示，今年以来的调控措施成效明显，2017年前20周，一二手房成交累计同比呈现不断下滑的趋势。

　　一手房市场上，2017年前20周，在列入统计范围的4一个一线城市、16个二线城市一手房成交降幅不断扩大；而16个三线城市成交累计增幅也持续收窄。

　　而二手房市场上，2017年前20周，在列入统计范围的2一个一线城市、9个二线城市、4个三线城市中，虽然近期降幅有所收窄，但整体呈现下降趋势

　　房价涨势得到抑制

　　成交量下滑的同时，房价飙涨也得到了抑制。5月18日，国家统计局公布数据显示，4月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，回落幅度在0.7至7.4个百分点之间，其中有9个城市环比下降或持平。

　　(数据来源：国家统计局)

　　比如一线城市中的上海，新建商品住宅价格环比数据在去年11月出现持续大幅上涨后的首次下降。虽然今年2月份因春节后需求大量回升的惯性而导致环比涨幅略有“抬头”，但从3月份开始，上海新建商品住宅价格又呈现连续下降态势，降幅保持在0.1至0.2个百分点之间。

　　分析人士表示，限售使得房地产的投资属性降低，影响了短期获利的可能性，尤其对于加杠杆的炒房者来说，风险越来越大，因此将之视为釜底抽薪的“顶配大招”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“对于投资客来说，拿到房产证开始持有两年才能卖，意味着持有成本大大提高，短期转手套现不可能了。”

　　中原地产首席分析师张大伟认为，限售明显打击了投机和投资需求，使得房地产的投资属性降低，影响了短期获利的可能性，对于加杠杆的投资者来说，风险会越来越大。

　　未来或有更多城市加入

　　交通银行分析报告预测，虽然全国各大热点城市的楼市连续“降温”显著，但“因地制宜、因城施策”的房地产调控政策“高峰”并未完结，调控正走向深化，未来或有更多城市加入上调首套、二套房贷利率的队伍之中。

　　张大伟表示，“限售，事实上就是楼市的去杠杆政策，按照3至5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。”

　　限售将持续多久？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，本轮楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。

　　从调控政策来看，从去年10月份计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年的三季度。

　　三类人或将退场

　　从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场：

　　01

　　“加杠杆”入市的“散户”。这一轮楼市“全民炒房”局面的出现和“散户”入市密不可分。它们拿出压箱底的资金入市，不顾一切投资买房，氛围就像大妈买黄金炒股，甚至有部分“散户”加杠杆操作投资。毫无疑问，这个阶段的楼市已经疯狂至极，“散户”是高位入市。而当2017年年中市场调整期来临之时，也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时(加杠杆资金的期限一般为12个月左右，少部分24个月，明年年中刚好是今年上半年加杠杆入市资金到期的日子)，届时今年上半年以来加杠杆入市的“散户”势必会出现抛售资产的状况。

　　02

　　运营状况不佳的私营企业主。由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期，私营企业主的企业运营可能会遇到资金面的问题，届时，它们可能舍卒保车，抛售一部分前期投资的房产，缓解企业运营压力。

　　03

　　特定需求的群体也有可能抛售房产。比如置换类需求、一部分海外移民，他们为了获得更好的教育环境、居住条件等，在市场调整期到来时可能通过抛售房产的形式进行置换。

　　马光远：房价短期暴跌不太可能

　　那么房价能够跌到让大多数人能够买的起的程度吗？经济学家马光远表示，我不认为中国房价短期会暴跌甚至崩盘，因为支撑房价平稳的一些长期元素仍然存在。

　　在限售的风暴下，房地产的天会怎么变？马光远总结以下6点：

　　第一，市场的风险点在转移，包括北京在内的热点城市的风险在聚集；

　　第二，一旦市场进入冰河时代，今年年底就会有城市调整过于严厉的房地产政策；

　　第三，不管调控多严，每个城市房价的表现仍然是不一样的，一些价格偏低的城市房价仍然会涨，今年是经济基础和区位不错的三线城市以及去年没有涨的东北的大城市；

　　第四，四五线城市的数量泡沫没有改变，买房子住可以，但不要大量投资；

　　第五，坦率讲，一些三四五线城市的房价真的不是太高了，而是太低了。我前几天去福建南平新区，一听房价，幸福感太强了；

　　第六，以城市群的概念，而不是城市的概念看房地产的未来，长期看，中国房价最安全的区域仍然是三大国家级城市群，以及不超过10个区域性的城市群辐射涵盖的城市，这是中国未来城镇化人口增量最为集中的地方。

　　中国的城镇化，将是这些城市房价最大的支撑，这些城市群，也将是中国房地产的“诺亚方舟”。

　　只租不卖或成新调控模式

　　据央广网观点，在楼市调控上，要求开发商住房建成后只租不卖或将成为一种新的模式。

　　今年5月11日，江苏省苏州市挂牌出让的地块中要求开发商按比例自持地块。该地块要求计容建筑面积的50%可分割销售，其余50%不可分割销售且不得分割转让并只能用于租赁。这也意味着，50%不可分割销售的部分需要开发商自持。

　　在此之前，多地也已开展了类似做法。据不完全统计，截至目前，包括上海、北京、天津、广州市等城市实行住宅自持模式。

　　2016年5月，上海市浦东新区周浦镇一幅住宅用地出让，规定开发商必须自持项目15%住宅物业70年，只能租赁，不能销售。

　　2016年11月，北京首试竞拍“住宅自持”模式。当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当竞报自持比例达到100%，转入投报高标准商品住宅建设方案程序。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售，租赁合同期限不超10年。

　　2017年2月13日，天津市市区国土资源分局宣布地块报价到达上限，拼“自持面积”。

　　2017年4月13日，广东省广州公共资源交易网发布土地出让补充公告，将于28日进入现场竞拍的两宗住宅用地将采取新的出让方式，涉及限制最高限价、竞保障房、竞房源自持、摇号产生竞拍者等方面。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，未来只租不售或将会成为房价长效调控机制的重要组成部分，“一方面租售并举是楼市长效体制的一个方面，增加开发商手中持有型出租房源可以平稳增加市场租赁房源、平稳租赁价格。第二个主要还是跟土地调控有关系，整体而言从只租不售市场看，现在在逐渐增加，它的核心政策逻辑是房子是用来住的，不是用来炒的，减少它的交易属性。”