当前，房地产市场“社保缴纳年限增加、认房认贷、限贷限购进一步加码”等监管政策陆续由点及面铺开。核心一二线城市的外溢需求正在得到控制，全面性的监管政策也不再给外溢需求留有空间。可以说，监管政策加码精准地断绝了炒房可能。同时，也有观点认为，如果房价上涨势头还是难以有效抑制，加息或许可以作为选项。那么，究竟利率手段是不是抑制房价的有效手段？监管手段与利率手段在抑制房价上涨方面是一种怎样的关系？强监管对抑制房价的短期与长期效果如何？

　　众所周知，作为价格手段的利率政策有一个“推绳子”的规律。推绳子是著名经济学家凯恩斯提出的，如果一个国家的货币政策失去了让消费者花钱或者投资的作用，那么，这样的货币政策对实体经济的影响就像推一根绳子一样没用。“推绳子”说的是，你用绳子拉的时候，能拉动它，但当你想让它往反方向移动时，怎么推绳子，它都不会动。拉的效果很明显，反之却不然。引申至实体经济与资产价格上，在经济过热或者资产价格上涨时，加息对于经济全面收紧的效果是非常明显的，但在经济衰退时，调低利率对经济效果的刺激作用并不明显，容易陷入所谓的“流动性陷阱”。

　　具体来看，在利率上升通道中，利率上升主要通过以下途径有效地抑制房价上涨。第一，汇率途径。由于国内货币市场利率上升会吸引外资流入，在外汇市场上形成对我国货币的需求，进而推高本币汇率水平。进入国内的外资必然寻求人民币计价资产，而房地产市场无疑将成为这些资金的集中场所。特别是我国放松了外资进入房地产市场的限制后，大量国外资金会通过各种渠道涌入我国的房地产市场，加大了对房产的需求预期，使房产的需求曲线向外移动。

　　第二，证券市场途径。利率上升使得房地产股票价格下跌，房地产企业股市融资规模缩小，债券收益率上升，房地产企业直接融资成本上升，这些都将制约房地产企业从证券市场获取资金支持能力，最终促使其加速周转，降价销售。

　　第三，房地产投资途径。利率的高低反映房地产投资的机会成本水平。利率上升，加大了房地产投资的机会成本，因而在存贷款利率均上升的情况下会对房地产投资起到一定的抑制作用。同时，抑制房地产投资主体的投资，这里主要是指对投机性购房者抑制作用较大，利率上升后，买房投机者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须足够高才能确保其收回投资本金。由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投机者极易改变其对房价走势的预期，容易反向行事，成为房价下降的助推者。

　　第四，开发商加快周转的途径。贷款利率的上升，增加了房地产开发商的利息成本。当新增的利息成本是由房地产开发商自己承担时，财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期，通过加快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。开发商为了依靠自身承担增加的成本和消化这部分成本，就要加快房产的周转速度，供给随之增加，若维持价格不变，则有效需求不足。

　　诚然，资产价格上涨引致的财富效应可以增加居民消费，但主要是增加有房产或多房产居民的消费，但对于需要购房的居民来说，由于房价过快上升推动居民居住支出的增加，制约了与消费相对应的储蓄的增加，以及居民其它消费的增长。如果从房地产的刚需角度来看，房地产价格上涨也会出现“推绳子式”的不对称格局，即房价上涨的负面作用要大于房价上涨所带来的财富效应作用。同时，房价上涨还会拉动物价，特别是生产资料价格如地价、建筑材料的过快上涨。建材、地价等上涨将增加开发成本，从而进一步加剧房价上涨及其预期，以致循环往复，周而复始。这种房价上涨通过对物价的拉高对实体经济成本的抬升是显而易见的。

　　那么，在利率下降通道过程中，利率下降未必能有效刺激房价上涨，而且利率调低对实体经济和资产价格两者来说也存在类似“推绳子”的非对称影响，即在低利率环境中，由于风险偏好难以被激发，实体经济向好的速度较慢，难以出现V型反转的局面，但资产价格不同，低利率环境会使得过剩的流动性追逐各类资产。由此，低利率在实体经济刺激和资产价格刺激上形成了不对称的格局。总而言之，使用利率这种价格手段总会出现“按下葫芦浮起瓢”的结局。

　　其实，关于利率政策的货币政策目标应该注重实体经济还是资产价格的争论早有较明确的结论。是否应把房价等作为利率这一货币政策工具的考虑因素，决策层和学界大多数认为，虽然资产价格并非货币政策的直接调控目标，但资产价格波动会对货币政策目标产生影响，因此资产价格变化也受到各国央行的普遍关注。但是，利率政策作为一个工具并不能完成两个目标，即既要稳通胀和稳增长，同时又要稳定资产价格。由于房价短期波动较大，通过利率调节控制房价更会导致实体经济成本上升，从而危及脆弱的实体经济。如果利率政策屈就于资产价格短期波动而使实体经济的连续稳定性遭受阻断，就属于“舍本逐末”的政策。因此，可以得出，房价的短期波动对实体经济的影响不大，通过利率应对房价上涨属于粗放型手段，无法精准打击炒房的投资者。

　　那么，如何才能对房价实施精准调控，从短期和实施效果来看，“强监管”政策确实是行之有效的精准措施。除非实体经济与房地产同时过热时，连续加息才能成为宏观总量调控选项，否则短期的房价上涨动用利率手段将会得不偿失。同时，需要与短期精准的“强监管”政策配合的是，建立与房地产相适应以土地要素市场化改革、金融体系市场化改革、中央与地方财税分权改革为核心的一系列改革措施体系。只有短期“强监管”政策与一系列市场化体制改革长效机制相结合，房价问题才能得到有效而根本的解决。