任泽平方正证券（601901）首席宏观经济学家
　　继2014年“5000点不是梦”之后，我们于2015年成功预测了“一线房价翻一倍”，而且均是在大涨前夜。我们推出了二十多期的《房地产周期研究》，系统深入研究了房地产周期、人口迁移、大都市圈、土地财政、房产税、全球历次房地产大泡沫等基本问题，先后提出了“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”等判断。

　　近期市场再度对局部一二线城市房价上涨、三四线销售火爆、新一轮房地产调控效果等问题产生了广泛的讨论，但是，我们发现，90%以上的流行观点都是错误或者带有偏见的，越是流行的观点越是用情绪代替分析。从客观逻辑的角度，究竟什么因素决定房地产市场的销量、价格和投资？新一轮房地产调控效果如何？调控之后，房地产向何处去？

　　判断房地产周期可以很复杂，作为最懂地产的宏观分析师，我们认为也可以简化为一句话“房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融”。因此，对未来房地产走势，我们有六问：
　　1、人口年龄结构和人口迁移决定了房地产需求的长期基本面，人口资本技术决定的中国经济增长前景如何？未来人口迁移的基本趋势是什么？是继续向大都市圈迁移，还是像规划里写的“控制大城市规模、重点发展小城镇、区域均衡发展”？大城市是人口控制的问题还是城市规划的问题？

　　2、土地供给决定了房地产供给的中期基本面，在库存去化充分、供求紧平衡的热点城市，土地供给能否增加？能否实现人地挂钩？为什么越是大城市土地供给越紧张？大城市真的缺地吗？

　　3、金融条件(利率、杠杆)决定了房地产需求的短期基本面，未来低利率环境能否改变？中国会否步入一轮贷款利率的加息周期？放在更长远的角度，货币还会否超发？

　　4、房地产调控二十年来，为什么限购限贷仅能起到短期效果？限购限贷是永远消除还是暂时推迟居民的改善性需求？房地产调控成本最终是谁承担的？过去二十多年房地产长期牛市下，谁是房价上涨的受益者？房地产市场的利益博弈结构和行为模式是什么？

　　5、什么是房地产的长效机制？房产税能否推出？为什么有的地区比如德国，对房价调控相对成功，有的地区比如香港，房价奇高？中国一线大城市未来是德国化还是香港化？

　　6、中国房地产市场的风险有多大？房价收入比、租金回报率、杠杆率等究竟哪个指标能衡量房地产市场风险？观察到哪些迹象我们需要提高警惕？

　　对未来房地产形势，答案就在上述六个问题里面。