“今年春节后以来，岳阳市的房价上涨明显，每天来我们店里咨询的购房者明显增多。”岳阳房博士房地产经纪有限公司谢先生告诉《中国经营报》记者。

　　湖南岳阳属于三线城市，截至2017年2月底，该市商品房成交均价5054元/平方米 ，同比增长22.4%。进入3月份之后，房价又较去年同期已上涨不少。

　　这正是当前楼市的缩影之一。 新年伊始，三四线城市接棒开启热销模式，中国指数研究院的数据显示，2月末， 三线城市成交量同比增长35.84%，购房需求继续推涨这些城市的房价。

　　这一次，限购政策来得很快： 3月以来，环北京区域限购的城市增加了河北省涿州市、河北省保定市的涞水县、河北省张家口市崇礼区距离，上海最近的嘉善县、杭州、南京不同程度升级限购措施。

　　“房子是用来住的，不是用来炒的。” 总书记对房地产性质的定位如何能够落到实处？

　　受访业界专家表示，从近期政策调控的密集性来看，稳定价格的思路依然会强化，暴涨的可能性不大。短期调控政策主要依靠限购限贷，长期看仍有待长效机制尽快建立。

　　环热点城市限购或继续升级

　　根据公开资料统计，自2月28日以来仅仅半个月时间，共有11个城市出台限购或者限购升级措施。

　　3月1日，河北涿州出台了楼市调控措施：非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含二手房)，且首付比例不低于30%；3月2日，涞水开始限购，张家口崇礼年前也颁布了楼市限购令。此前已经实施限购令的包括香河、大厂等。

　　3月12日，安徽省滁州市也出台新政，实行差别化住房信贷政策，规定购买第二套住宅的首付款比例不低于40%，第三套首付款不低于60%。3月13日，浙江嘉善在2016年12月21日实施部分区域限购政策的基础上，进一步扩大限购实施范围。

　　这些城市的共同点包括：都聚集在距离上海、北京两个房价上涨很快的一线城市周围 .

　　据瑞银房地产研究报告显示，在瑞银监控的城市中，有很多南部和东部地区的三线城市房地产库存销售比已经低于12个月的均值。

　　国家统计局新闻发言人盛来运就2017年1~2月国民经济运行情况答记者问时表示，去年10月份以来，新一轮房地产市场调控采取的因地制宜、分城施策的调控措施是正确的，而且成效明显。从1~2月份情况来看，三四线城市去库存的进程在加快。

　　三四线城市之外，部分二线城市也升级了限购措施。3月15日，江苏省南京市政府办公厅发布《关于进一步调整南京市住房限购政策的通知》。 从3月16日起，南京将高淳、溧水、六合纳入限购范围，已拥有1套及以上住房的非南京市户籍居民家庭，暂停新购新建商品住房和二手住房。

　　“南京、青岛和赣州的限购，充分说明了强二线和强三线城市也面临管控压力增大的可能。目前出台政策不断加码，使得购房市场的入市难度增大，也意味着控制房价依然是当前此类城市的重点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，限购政策中尤其是对于非户籍人口的首套购房提高了约束要求，也有利于防范炒房现象的出现。

　　不过，受2017年年初以来的销售上行影响，房地产销售大幅超预期。1~2月份商品房销售面积同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点。

　　“虽然调控政策导致一二线城市房地产销售放缓，但三四线城市推动全国范围的销售同比增长25%。房地产新开工面积同比增长10.4%，三四线城市的库存也继续下降。”瑞银证券中国首席经济学家汪涛发给记者分析称。

　　从供给端看，房地产活动也再度活跃。国家统计局发布的最新数据显示，1~2月份，全国房地产开发投资9854亿元，同比增长8.9%，增速比上年全年加快2.0个百分点，比上年同期加快5.9个百分点。

　　有受访专家表示，全国房地产开发投资增幅出现了明显反弹，说明房企新一轮投资扩张的节奏加快。所以从这个角度看，热点城市供不应求的矛盾会减弱，这对于稳定房价有积极作用。

　　“从近期政策调控的密集性来看，稳定价格的思路依然会强化，暴涨的可能性不大；另外，二手房价格虚高的现象也会得到更进一步的管制。”严跃进向记者分析，3月还会有包括一线城市在内的各类城市限购升级或出台的做法，尤其是一些热点二线和三线城市，采取市区郊区不同的限购做法依然会体现。

　　中原地产首席分析师张大伟也持类似看法，从目前来看，部分地区的房地产投资需求旺盛，未来全国限购范围可能继续扩大。 预计从3月开始，全国一二线城市将在以往限购的基础上，进一步加强政策调控力度，部分二三线城市将会增加限购约束。

　　3月17日，北京也再度升级限购：二套房首付比例升至60%，同时暂停发放25年期以上的个人住房贷款。

　　房地产长效机制迫在眉睫

　　房地产市场的各种变化，在全国两会期间得到关注。

　　根据媒体报道，3月14日上午进行的代表小组审议关于政府工作报告、年度计划、年度预算的3个决议草案会上，《关于〈政府工作报告〉修改情况的说明》中，共作出修改与补充78处，其中，多条涉及房地产。其中，“遏制热点城市房价过快上涨”及“健全购租并举的住房制度”成为补充内容。这在业界看来，修改与补充的部分进一步强调了“因城施策去库存”的决心。

　　《政府工作报告》也提出，坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，加强房地产市场分类调控。对于房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。

　　对于两会透露出的房地产政策基调，汪涛认为，虽然两会将2017年的GDP增长目标定在较为温和的6.5%，但政策基调和略高于去年的M2增速表明政策将继续支持经济增长。更为重要的是两会透露出政府仍然强调分类调控的思路，并将继续支持三四线城市去库存，反映出针对房地产的政策基调仍然较为温和。

　　值得注意的是，有央行官员在3月10日回答中外记者的提问时表示：“房地产信贷里面增长比较快的主要是个人购房贷款。个人购房贷款的增长，一方面有助于居民买房子；同时，在一些城市特别是三四线城市住房库存比较多，有助于降库存。总体来说，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展。”

　　“相比此前政府对高杠杆和房地产市场的担忧，本次央行对杠杆率和房贷的表述有所放松，市场将此解读为利好房地产市场。当然，如果房地产市场的繁荣继续扩展到更多城市，或者导致房价大范围上涨，那么今年晚些时候政策也有可能进一步收紧。”汪涛解读。

　　方正证券首席经济学家任泽平在最新研报中表示，近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短，平均36个月左右为一轮房价周期，其中平均上涨24个月，调整12个月。而当前房价涨幅放缓，按照12个月左右的调整周期，预计房价调整到2017年底~2018年上半年。2017年房地产调控将保持高压姿态。

　　“本轮房地产调控效果关键看长效机制能否有效建立。”他表示。

　　住建部有官员近日接受媒体采访时表示，住建部正在根据中央要求制定房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制。

　　对此，严跃进对记者分析，“基础性制度主要体现在供求两端的层面。供应端即建立一个更合理的供应机制，比如说根据市场差异的特点采取不同的供地制度，而需求端则要根据不同的市场需求采取不同的购房配套政策。此类基础性制度建立好了，那么房价的稳定性就可以得到更好地保障。”

　　他进一步指出，从长效机制的角度来看，需从长周期的角度来看当前楼市调控。比如，信贷政策如何采取逆周期的模式；市场过热时，信贷政策如何做反向操作即加快收紧以及预期的管理；如何在一个长周期中对市场预期进行有序引导等。这些内容是动态，需要在市场和政策变动中不断做转变，但对于楼市的价格波动会有平抑的作用。