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顶尖财经网(www.58188.com)2017-11-5 19:18:04讯：
导读
海通姜超：长夏已尽，凛冬将至
租赁住房新政下大银行入场 建行突然宣布进军长租房市场
肖捷：适当增加地方税种 逐步建立现代房地产税制度
海通姜超：长夏已尽，凛冬将至！
」 摘要：本轮地产销售正增长的时间持续了接近3年，而以往每一轮都只有1年半左右。房贷利率走高之下，如果哪天居民举不动债了,是不是意味着这一轮地产市场下行的时间也会超出预期？」
本文作者海通宏观姜超等，原文标题《长夏已尽，凛冬将至！——海通宏观每周交流与思考第241期》
9月起内外市场分化。上周美欧日股市继续上涨，韩、印、港等新兴市场也普遍上涨，而国内股债齐跌。其实自从9月以来，国内外股市走势就明显分化。9月至今美股、日股、德股的累积涨幅分别为7%、15%、12%。而国内股市虽然在6、7、8三个月明显上涨，但进入9月以来的上证指数累计涨幅为零。
经济增长表现反差。海外市场优异表现的背后，有着经济基本面的强劲支撑，美国3季度GDP环比年增3%超预期，欧洲10月制造业PMI创6年新高。虽然在过去十多年，国内股市长期在2、3000点左右徘徊，与经济的持续增长完全无关；但本轮A股从去年年初的低点回升，同期确实伴随着经济增长和企业盈利的明显改善。因而9月以来A股的表现低迷，应与同期中国经济的明显减速有关，有如下几个指标可以验证：
铁路货运量增速大降。观察中国经济的变化，货运量是一个重要的同步指标，如果经济走势向好，那么货运量也会相应增加。而在公路、铁路和水运三大类货运量中，又以铁路货运量最为重要，是构成克强指数的三大指标之一。本轮经济的回升始于16年初，铁路货运量增速从15年末的-16%回升至16年初的-10%，随后一路转正至两位数增长，到17年7月增速高达17.7%，但在9月份，铁路货运量增速降至9.2%的个位数增长，而此前铁路货运量增速的两次下降分别发生在10年初和13年末，均对应着短周期的经济增速高点。
重卡销售增速大降。与中国工业经济密切相关的另一指标是重卡和挖掘机的销量，其中重卡主要用来运输大宗商品，而挖掘机用于矿山以及基建、房地产等项目，均代表了工业经济的主要需求。目前10月份的挖掘机销量尚未公布，而10月重卡销量增速从9月的91%大幅降至32%，这一增速已经低于16年7月份水平。
回顾中国经济在09、13和16年的3次回升，都伴随着重卡销售增速的大幅跳升，从-50%上升到50%甚至100%以上。而此前两次经济增速的回落，对应的是重卡销售增速从50%以上再度降至-50%，因此10月重卡销售增速的大幅下降，意味着本轮经济回升出现了明显的下行拐点。
发电耗煤增速大降。在克强指数中，另一个重要指标是发电量增速，因为几乎所有的产业都需要用电。在09年的经济回升，发电量增速从最低的-10%上升到接近30%，13年的经济回升，发电量增速从0%上升到10%以上，而本轮发电量增速在15年末降至-4%，而在17年7月份升至8.6%。
10月份的发电量增速尚未公布，但与之相关的一个数据是沿海6大电厂的发电耗煤同比增速，因为中国70%以上的发电来自于火电，需要消耗煤炭。在9月份，6大电厂发电耗煤增速刚刚创出24%的本轮新高，而在10月的上中下旬，这一数据分别是25%、24%和1%，到了11月初，这一数据是-8%。虽然发电耗煤不直接对应发电量增速，但6大电厂发电耗煤增速的大幅跳水，至少意味着10月以来的发电量增速可能出现了大幅的下降。
地产销量增速转负。在过去3轮经济的回升周期中，虽然上述铁路货运量、重卡销量和发电量增速均出现了明显上行，但最早出现回升的是房地产销量增速。而从底部到顶部，房地产销量增速的变化幅度超过50%。本轮地产销售增速的峰值出现在16年4月，高达44.1%，而在17年9月，地产销售增速降至-1.5%，再度回落至负值区间。
长夏已尽，凛冬将至。在美剧《权力的游戏》中，开篇就提到The long summer already，winter is coming！漫漫长夏已经过去，寒冷的冬天正在到来！
我们研究中国经济，发现在中国经济的各项指标中，房地产市场具有最为重要的地位，因为其是拉动经济增长的主要动力。早在13年，市场就形成了集体共识，随着中国人口红利的结束，以及城市化率突破50%，无论是年轻人口数量还是农村向城市转移的人口数量都出现了显著下降，房地产销量的峰值应在1000万套左右，而且应该已经过去了。在这一判断的基础上，万科在15年提出中国地产市场从黄金时代进入了白银时代。
然而过去的一轮地产市场，绝对不是白银时代，从恒大、碧桂园、融创等的销量和股价表现来看，这一轮地产市场绝对是钻石时代。今年的房地产销量已经接近2000万套，本轮地产销售正增长的时间持续了接近3年，而以往每一轮都只有1年半左右。
而房地产销量超预期的背后，是全民加杠杆买房，从房贷到消费贷，9月份的居民贷款加上公积金已经超过了8000亿，年化就是近10万亿。15年时中国居民部门每个月的总贷款不过3000亿左右，而17年9月光短期消费贷款就接近3000亿。这短短的两三年内，除了对房价所谓的预期和信心，在人口结构、城市化率等基本面方面有任何重大的变化吗？
其实变化还是有的，变的是利率，既然房价这么贵，银行的钱就不会这么便宜借给你了。2015年的10年期国债利率只有3%，而目前接近4%。15年末的房贷利率降至4.7%，但现在国开行的借钱成本就在4.5%，银行房贷利率不上浮10%都是亏钱。15年那么低的利率，大家都不贷款，而现在这么高的利率，居民一年贷款接近10万亿？如果哪天居民举不动债了，是不是意味着这一轮地产市场下行的时间也会超出预期？
下周11月7日立冬，近期全国气温已经明显下降。长夏已过，凛冬将至！
一、经济：制造业景气回落
1）制造业景气回落。10月全国制造业PMI为51.6%，较9月小幅回落，指向制造业景气转弱。主要分项指标中，需求、生产、价格均回落，库存状况转差。而从中观高频行业数据看，终端需求仍较低迷，工业生产明显走弱，均指向4季度经济开局偏弱。
2）内外需同步转弱。10月新订单大跌至52.9%，新出口订单创年内新低至50.1%，指向内外需同步转弱，一定程度上也与9月PMI基数较高、十一长假等季节性因素有关。
3）生产明显降温。10月生产回落至53.4%，与年内低点持平，印证10月发电耗煤增速大跌至17%，生产下滑主要缘于需求转弱，以及环保限产来袭。
4）库存周期尾声。10月原材料库存降至48.6%，产成品库存回升至46.1%，需求、生产均走弱，令库存状况恶化，库存周期已至尾声。
二、物价：通胀稳中有降
1）食品价格小涨。上周猪价回落，禽价、菜价小涨，食品价格环涨0.1%。
2）通胀短期稳定。10月以来商务部、统计局食品价格环比涨幅分别为0.3%、-1%，预测10月CPI食品价格环降-0.4%，10月CPI稳定在1.7%的低位，预测11月CPI小降至1.6%。
3）PPI短期回落。10月以来钢价下跌，油价上调，煤价先涨后跌，截止目前10月港口期货生资价格环涨0.5%，预测10月PPI环涨0.2%，10月PPI同比回落至6.3%。预测11月PPI环降0.1%，11月PPI同比回落至4.7%。
4）通胀稳中有降。10月以来食品价格整体保持平稳，环比基本未涨，生产资料价格涨跌互现，其中油价小幅上调，而钢价、煤价见顶回落，考虑到去年同期的高基数效应，4季度通胀有望稳中有降。
三、流动性：防范金融风险
1）利率稳中有降。上周R007均值上升5BP至3.46%，R001均值上升12BP至2.89%。DR007下降1bp至2.86%，DR001上升1bp至2.69%。但上周四、五的货币利率大幅下降，R007降至3%左右，DR007降至2.8%左右。
2）央行继续投放。上周逆回购投放6900亿，逆回购到期8000亿，MLF投放4040亿，MLF到期2070亿，公开市场净投放870亿，连续四周投放货币。
3）汇率短期稳定。上周美元指数继续反弹，人民币兑美元震荡，在岸和离岸人民币汇率均稳定在6.64。
4）防范金融风险。上周央行网站刊登行长讲话，称防止发生系统性金融风险是金融工作的根本性任务，而宏观层面的金融高杠杆率是金融脆弱性的总根源，防控金融风险要立足于标本兼治、主动攻防和积极应对兼备。要加强和改进中央银行宏观调控职能，健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，货币政策主要针对整体经济和总量问题，宏观审慎政策则直接和集中作用于金融体系，着力减缓系统性金融风险。
四、政策：采暖季限产在即
1）采暖季限产在即。工信部、环保部发布关于“2+26”城市部分工业行业2017-2018年秋冬季开展错峰生产的通知。通知要求，采暖季钢铁焦化铸造行业实施部分错峰生产，石家庄、唐山、邯郸、安阳等重点城市钢铁产能限产50%，重污染天气预警期间要尽可能采取停产或限产实现应急减排；建材行业全面实施错峰生产；采暖季电解铝厂限产30%以上，以停产电解槽的数量计。
2）规范购房融资。住建部、央行和银监会联合部署规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作，要求各地对房地产开发企业、房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司等违规提供购房融资的行为，要加大查处力度。
3）PPP继续推进。财政部副部长史耀斌表示，截至今年9月底，全国已进入开发阶段的项目达6778个，总投资约10.1万亿元，其中已落地项目2388个，投资额约4.1万亿元。我国已成为全球规模最大、最具影响力的PPP市场。
五、海外：美国公布减税计划，英国10年首次加息
1）鲍威尔获联储主席提名。上周四美国总统特朗普提名共和党人鲍威尔为美联储下一任主席，若后续参议院投票通过，将于18年2月正式就任，目前来看通过概率较大。货币政策上，鲍威尔被认为是中性偏鸽，支持渐进加息，过去几年议息会议中均未投反对票，其当选或将有助美联储货币政策的连续性。
2）美联储11月议息会议按兵不动。会议维持1%-1.25%的联邦基金利率目标区间不变。市场预期12月加息为100%。未来美国加息节奏由经济复苏和通胀水平决定，渐进缩表和加息料将持续，但持续紧缩的能力仍有待核心通胀回升来支持。
3）美国10月非农就业稳定。美国10月非农新增就业26.1万，为2016年7月来最大增幅，略不及预期。虽然平均时薪环比增长0.0%，但失业率降至4.1%。
4）美众议院共和党公布税改方案。上周，众议院共和党公布税改议案，一次性下调企业税率从35%至20%，个人所得税率从七档降至五档，最高个税与现有标准一致。对美国企业的海外利润汇回设置多税档，针对富人的遗产税将在2024年以后取消。
5）英国首次加息。英国央行宣布加息25个基点至0.5%，维持4350亿英镑资产购买规模和100亿英镑企业债购债规模不变，为10年以来的首次加息。
资金短期改善，债市坚定配置
上周债市继续下跌，国债利率平均上行5bp，AAA级企业债、AA级企业债利率分别上行6、8bp，城投债收益率上行11bp，转债下跌2.07%。
资金短期改善。海外货币收紧对国内政策影响渐进，短期国内央行政策受汇率约束较小，但受去杠杆、控房价、经济和通胀影响较大，难有放松的可能。资金面受央行公开市场操作、财政投放进度影响。随着月末因素消退，央行加大投放力度，资金面状况短期改善，维持R007中枢3.3%。
债市坚定配置。从经济基本面、资金面和近期监管角度看，近期债市并未出现大的突发冲击，从经济数据观察9月以来的经济在明显降温，而利率债却经历了大幅调整，与交易盘止损有关，目前利率已处于明显超调状态，后续有望在交易推动下均值回归。我们坚定认为，10年期国债利率超过3.6%以后具有长期配置价值。
警惕民企风险。今年民营企业融资环境明显收紧，债券发行量缩减，融资成本抬升。相比于国企，民营企业多处于中下游，盈利改善程度不如中上游国企，内部现金流改善有限，而今年以来民企规避情绪较重，外部融资萎缩，导致流动性风险进一步上升。建议警惕行业景气度回落、前期投资过度、资金链紧张的民营企业风险。
一、货币利率：资金短期改善
1）资金利率冲高回落。月末之后，市场资金面逐步改善，央行公开市场积极对冲到期资金。具体来看，上周逆回购投放6900亿，逆回购到期8000亿，MLF净投放1970亿，公开市场净投放870亿。R007均值上升5BP至3.46%，R001均值上升12BP至2.89%。
2）海外货币收紧对国内政策影响渐进。鲍威尔被提名为美联储下一任主席，其政策态度中性偏鸽，过去几年投票与耶伦保持完全一致，或意味着美联储货币政策具有很强的连续性。12月美联储加息概率接近100%，渐进缩表和加息将持续。英国启动加息，主要基于对通胀的担忧。海外货币政策收紧对国内汇率和货币政策将会产生渐进影响。
3）资金短期改善。海外货币收紧对国内政策影响渐进，短期国内央行政策受汇率约束较小，但受去杠杆、控房价、经济和通胀影响较大，难有放松的可能。资金面受央行公开市场操作、财政投放进度影响。随着月末因素消退，央行加大投放力度，资金面状况短期改善，维持R007中枢3.3%。
二、利率债：债市坚定配置
1）债市继续调整。周一债市情绪仍弱叠加资金面偏紧，债市大跌，随后高位窄幅震荡。具体来看，1年期国债收于3.58%，较前一周上行6BP；10年期国债收于3.88%，较前一周上行6BP。1年期国开债收于4.07%，较前一周上行9BP；10年期国开债收于4.50%，较前一周上行9BP。
2）供给回落，存单价升。上周记账式国债发行1132亿，政策性金融债发行670亿，地方政府债发行1654亿，利率债共发行3456亿、环比增加527亿，但净融资额2439亿、环比减少366亿元。利率债认购倍数一般。同业存单发行量回落，上周发行3213亿元，净融资额784亿元，3M股份行CD发行利率收于4.625%，较前一周上行8BP。
3）基本面支撑仍在增强。10月PMI下滑，供、需、价、库存全线回落，指向制造业景气转弱。终端需求中地产、乘用车需求仍偏弱；工业生产中，发电耗煤和粗钢产量双双回落。采暖季来临，生产拐头向下反映环保限产、停产对工业生产“量缩”的影响正在逐渐显现。4季度经济开局偏弱，基本面对债市支撑仍在增强。
4）债市坚定配置。通常决定利率顶部区域的力量来自配置盘，今年1-9月银行信贷投放大幅高于往年同期，而地方债发行也消耗了相当额度，配置利率债力量相对偏弱。交易盘决定了利率波动幅度，从经济基本面、资金面和近期监管角度看，近期债市并未出现大的突发冲击，而利率债却经历了大幅调整，与交易盘止损有关，目前利率已处于明显超调状态，后续有望在交易推动下均值回归。我们坚定认为，10年期国债利率超过3.6%以后具有长期配置价值。
三、信用债：警惕民企风险
1）上周信用债下跌。上周信用债收益率跟随利率债上行。AAA级企业债收益率平均上行6BP、AA级企业债收益率平均上行8BP，城投债收益率平均上行11BP。
2）丹东港债券回售违约。10月30日14丹东港MTN001到期未能如约偿付回售本金10亿元，突发违约，目前丹东港存续债券还有69.5亿。从财务数据看公司盈利并未明显恶化，但投资支出规模较大，今年未有新发债券，外部评级下调、总经理和法定代表人相继变更致融资能力进一步恶化，偿债严重依赖外部支持，后续需关注地方政府及银行态度。
3）信用利差重回上行。10月的债市大跌中，信用债调整幅度相对较小，主因信用债交易量不活跃，导致调整相对滞后，也反映出信用债配置需求较为刚性。上周信用债收益率跟随利率债上行，信用利差有所走扩，但从今年信用利差走势来看，随着利率中枢的上升，信用利差反弹的幅度会逐渐降低，本轮信用利差反弹幅度应有限，建议坚持票息策略。
4）警惕民企流动性风险。今年民营企业融资环境明显收紧，债券发行量缩减，融资成本抬升。相比于国企，民营企业多处于中下游，盈利改善程度不如中上游国企，内部现金流改善有限，而今年以来民企规避情绪较重，外部融资萎缩，导致流动性风险进一步上升。建议警惕行业景气度回落、前期投资过度、资金链紧张的民营企业风险。
四、可转债：供给加快，分化加剧
1）指数放量下跌。上周中证转债下跌2.07%，日均成交量上升34%；同期沪深300指数下跌0.73%，中小板指下跌0.82%，创业板指数下跌3.34%，债市下跌。个券7涨26跌，上涨个券多为EB，正股8涨25跌。我们建议关注的国资EB涨幅居首（+2.89%），涨幅2-5位的是宝钢EB（2.77%）、中油EB（1.23%）、皖新EB（0.87%）、桐昆EB（0.85%）。
2）供给明显加快。上周金禾转债（6亿）、隆基转债（28亿）、时达转债（8.8亿）和小康转债（15亿）披露发行公告，均为网上申购（摇号抽签），下限1000元、上限100万元。此外，上周长江证券（50亿）收到批文，玲珑轮胎（20亿）、双环传动（10亿）等7支转债预案过会，金新农（6.6亿）和星源材质（4.8亿）回复了反馈意见，长盈精密（16亿）、大千生态（3.9亿）、长青集团（8亿）获受理。而喜临门（9.95亿）、视源股份（9.42亿）等4家公司公布了转债预案。
3）机构观望，分化加剧。近期审批和发行速度加快，上周就有4只转债披露发行公告。在股市震荡分化和转债供给加快的背景下，机构或以观望为主，从上交所数据来看，公募基金和保险在10月继续减持上交所可转债，但QFII明显增持。10月以来无风险利率大幅上行，考虑到临近年末机构保收益或更优先，权益市场年末或存压力，转债分化加剧，建议稳健为先、多看新券。
租赁住房新政下大银行入场 建行突然宣布进军长租房市场
北京租赁住房新政10月31日正式实施，北京市住房租赁监管平台和服务平台也同步上线运行。目前已有北京市房地产中介协会、链家、我爱我家、建设银行建立的服务平台同步上线运行。业内人士认为，随着各地租赁住房新政的陆续出炉，一个新的租房时代正加速来临。已经上线的租赁住房服务平台有什么特点？新的租赁住房时代租房将有哪些便捷？北京目前的租住住房业态都有哪些类型？在新政下租赁市场将迎来哪些变局？北京青年报记者对此进行了调查。
服务
全市224个中介便民服务点可办理备案
首批同步上线的服务平台中，北京市房地产中介行业协会已经公布了官方的网页入口。通过这个入口，自行成交租房人可通过这个平台补办登记备案。在办理备案登记时，需要填写两张表格，包括《北京市住房租赁备案申请表》、《租赁服务平台用户登记表》，如果是办理注销，则要填写《北京市住房租赁备案注销申请表》。北京市房地产中介行业协会还发布了住房租赁服务平台操作手册，供各区服务点用户参考，各区的租赁备案窗口基本上是网签窗口，市民还可以到中介协会会员单位设置的便民服务点办理备案据记者注意到，全市共有224个便民服务点，包括链家的89家门店、我爱我家的29家门店、麦田房产的106家门店，分布在北京各个区。
昨日，位于朝阳区十里堡一家链家中介门店负责租赁业务的员工告据记者，他们门店已经接到通知，可以为自行成交的租房提供备案服务，需要房东和租房者的身份证复印件和房东的房产证。截至目前，可能由于市民知道得还比较少，还没有自行成交前往备案的例子。
焦点
在京合法稳定住所将不再需要纸质证明
备案登记对于租房客来说，具有很多好处。根据北京租赁住房新政，在住房租赁监管平台办理住房租赁登记备案的，承租人依法申请办理公共服务事项时，将不再提交其在京有合法稳定住所的纸质证明材料。
比如，新政规定，承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。
大学毕业以后就长期租房的李先生据记者表示，租房给他带来最大的麻烦就是涉及办理公共服务相关业务时，比如办理居住证、出国相关的一些手续等，甚至向银行贷款也需要提供在京有合法稳定住所的纸质证明材料。
这个比较麻烦，有些房东不配合，他不愿意拿他的房产证去给你登记。住房租赁服务平台登记备案如果解决了这个问题，对广大的租房者来说是一个福音。
根据北京出台的租赁住房新政，平台按1+N的模式建立。1是指监管平台，N即市场主体建立的服务平台，监管平台由北京市住建委牵头搭建，通过相关政府部门的信息共享和数据集成，完成主体认证、房源查验、合同备案等工作；服务平台通过数据接口与监管平台对接，为市民提供租赁信息发布、网上签约、登记备案申请、资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等服务。通过监管平台的他律和服务平台的自律，可以预见的是，今后租赁市场将更加规范，目前租赁住房市场的混乱局面有望被终结。
进展
建行突然宣布进军长租房市场
相比房地产中介行业协会和链家、我爱我家等房地产机构，建设银行成为北京首批同步上线的服务平台令市场稍有些意外。
前日，建行深圳分行与华润、恒大、碧桂园等11家房地产公司，以及比亚迪、方大集团、研祥智能等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，推出5000余套长租房源，并发布个人住房租赁贷款产品。在当天的仪式上，建行参与投资的两家住房租赁服务公司--由建信信托控股的建信住房服务(深圳)有限公司(以下简称建信住房)及建行与深圳市人才安居集团合资的安居建信租赁服务有限公司也正式揭牌。这些举动标志着建设银行正式进军深圳住房租赁市场。
当日，建信住房(深圳)立足深圳与诸多知名开发商联手，宣布向比亚迪等企业推出首批CCB建融家园长租房房源。CCB建融家园由建信住房(深圳)负责租赁专业化管理、批量小区品牌化管理，并保证房源稳定长租，努力向深圳住房租赁市场传递长租即长住，长住即安家的住房理念。这里的租客再也不用担心房东乱涨价或是收到逐客令 。
用于长租的房子到底什么样呢？会不会太简陋？据悉，本次首批推出的包括CCB建融家园在内的长租房源共计5481套，包括碧桂园、星河地产等有实力的房地产企业开发的6个优质住宅小区，其中大部分是由售转租的全新房源，户型多种多样，选择面很宽。很多房源都是花园式小区环境、新房精装修，可拎包入住，堪称年轻人的梦想之家。
建行租房平台已有北京房源上线
据记者发现，建行租赁住房服务平台CCB建融家园APP已经可以通过安卓和苹果系统下载。目前，CCB建融家园已经在北京、武汉、深圳三个城市开通了服务。由于刚刚上线，北京目前只有一套房源，其位于翠微路2号院15号楼，租金为1600元/月起。武汉则有三个公寓上线，包括可遇人才公寓、集家公寓和红璞潮海公寓，租金在920元/月到1500元/月之间。
据记者昨天在CCB建融家园APP上看到，深圳地区的房源目前是最多的，有5个小区即将开业。现在有报价的是位于龙华新区的润达圆庭小区，包括三种户型，共98套房源。三室户型，面积约92平方米，每月租金6095元-6582元；四室两厅户型面积约101-110平方米，每月租金6390-8059元；五室两厅户型面积约132-133平方米，每月租金7849-8477元。周边交通便利、生活配套齐全，小区有健身房和室外泳池，装修大气实用。
业内人士表示，这样的租金水平应该参考了市场价略有优惠。中介报价显示，附近的中航天逸小区，2013年建成的88平方米三居室，最近成交租金为6600元。相比之下，全新的润达圆庭报价优势很明显。
此外，碧桂园荣汇花园、星河荣御、心海城、铭德大厦吉祥里豪庭等小区的房源暂时没有报价，但户型信息齐全，从40多平方米的开间到200多平方米的大复式，选择十分丰富。
碧桂园深圳区域总裁胡超表示，深圳是一个年轻的城市，充满活力、遍布梦想，在这里做长租公寓就是回归初心，给追求梦想、踏实奋斗的年轻人一个五星级的家，哪怕是租来的。碧桂园长租品牌计划融居住、物业、金融、商娱、健康等多元内容于一体，为租客营造梦幻之家，另外可从房源评估、设计、装修、配置、招租、售后服务以及其他附加服务等方面发力，为业主提供一站式房屋租赁解决方案。
70多家科技型企业提出承租意向
哪些人群会成为第一批幸运的租户呢？签约当日，建行旗下建信住房服务(深圳)有限公司宣布向比亚迪方大集团、研祥智能、兆驰等11家企业推出首批CCB建融家园长租房房源。据统计，截至10月份，已有70多家科技型企业向建行提出承租意向。
近年来，一线城市飞涨的房价让很多有才华的年轻人也无力承受，逃离北上广声音不绝于耳，如何留住人才，成为企业发展的痛点。
当天，建行与深圳市人才安居集团合资的安居建信租赁服务有限公司正式揭牌。此次合作为人才安居集团和大型企业提供长租用房，必将为深圳人才安居事业和经济社会发展起到重要推动作用。深圳市人才安居集团董事长贾保安如此表示。
合作房地产企业代表万科集团董事会主席、首席执行官郁亮表示，此次与建行的深度合作，希望不仅能通过开发房源，也通过长租房源为更多城市居民解决居住问题，为改善深圳人才住房供给结构、发展深圳人才安居事业做出贡献。
用房承租企业研祥智能董事长陈志列也认为，建行提供的CCB建融家园长租房，切中、缓解了深圳高新企业人才引进、人才安居的痛点，企业和员工是真正的受益者。
租房人可申请按居贷 低于房贷利率水平
建行推出的安居计划将房子的所有权和居住权分开，解决了开发商长期稳定资金这一痛点，房地产商愿意牺牲短期的利益来获得长期的金融支持，愿意拿出更多的房子来，共同培育和发展长租市场。心海控股副总裁朱海峰告据记者。
朱海峰表示，心海跟建行签订了20年左右的房屋居住权转让协议，签约的房源未来20年都可一直对外出租。对于租户来说，租约期限原则上最短1年(含)，但最好是至少3-5年。
对租户来说，长租的一个好处是可以锁定租约期内的租金，不用担心租金上涨，但对于初入职场的不少年轻人来说，一次性缴纳全部租金也是不小的负担。但是，建行的贷款会帮助他们缓解资金压力。
建行深圳分行副行长李忠东介绍，建行推出了一款面对租客的按居贷金融产品，用于一次性支付租金等租房相关费用的贷款。按居贷主要基于借款人资信状况，贷款额度期限最长10年，额度最高为100万元，在线操作，当日受理，次日放款。
据报道，为了培养客户的长租观念，建行对按居贷的贷款资源、利率给予一定优惠条件。现在银行信贷投放规模非常紧张，但未来对按居贷的投放额度会保证供应；在利率方面，将执行比同期个人住房按揭贷款更优惠的利率，例如当前银行普遍对首套房按揭贷款利率执行在基准利率基础上上浮10%的水平，按居贷就会执行基准利率。
银行直接将租金打入房东账户
贷款租房是否会增加租房成本呢？李忠东给媒体算了一笔账：按居贷虽是租户借贷，但银行是直接将资金打到房主账户中，房主一次性得到未来数年的房租后，可拿这笔钱用于理财赚取利息收益。房主赚取的是租金+理财利息两部分收益，相应的，他就可能会调降些租金；加之按居贷利率并不高，所以对租户来说，总体租房成本并不会明显提高，甚至还有可能下降。
不过，由于按居贷是纯信用贷款，为加强风控，建行会对客户资质设置一定门槛，如缴纳公积金或社保基数需在一定规模以上、在建行代发工资有一定规模要求、一段时间内无不良征信记录等。
观察
银行介入租赁住房业务改变行业格局
此外，中国银行近日宣布与厦门市国土资源与房产管理局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》，推进住房租赁市场建设。中信银行日前也宣布未来三年为碧桂园集团在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金，进军房地产租赁市场。
银行是最大的搅局者，或者说是颠覆者据记者表示，银行对租赁住房市场的强势介入对这个行业是革命性的，将改变这个行业的格局。以后长租公寓将是银行、大型国企、地产巨头以及大型房产中介主导，一些小的中介公司将越来越小。可以预见，以后的租房市场将越来越规范，房东随便涨价、随意解约的现象将逐渐消失，租户的权益将获得大幅提升。但另一方面，也要防止租房市场形成寡头，比如租金价格如何控制在合理水平，政府部门的监管就显得非常重要。北京市政府通过监管平台连接服务平台进行监督，并建立定期发布租金制度的做法值得各地学习，这是一种未雨绸缪。
调查
北京长租公寓品牌已达20个
北京一家大型互联网公司员工魏先生刚刚在上地买了一套两居室。对于刚刚出炉的北京租赁住房新政，他认为来得非常及时。魏先生称，他在北京待了已经有十年，十年期间搬了5次家。租房史就是一部血泪史，曾经碰上黑中介大晚上临时涨价否则让你搬走；也跟小房产中介员工打过一架，当时签了一个两年的合同，结果11个月就让你搬走；还有一次搬进去才半年，把房子里外装饰了一遍，却被告知房东要卖房。
目前，北京的租赁住房市场主要在三个层面进行。第一个层面个人成交，往往通过同事、朋友等熟人介绍，但这部分交易只占少数；第二个层面是链家、我爱我家等大型中介，这些中介相对规范，即使有纠纷也可以诉诸法律等手段解决；第三个层面就是一些小中介、黑中介，它们往往垄断着一些小区域的房源，通过坑蒙拐骗等手段侵犯租房者的利益。绝大多数租房者的不愉快经历都跟这些黑中介有关。
如今，北京新出台的租赁住房新政明确规定，房东租房合同期内不许随意涨租金；租金应当按月收取；出租期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房，以及住房租赁平台的信用惩戒等，租房者的权益得到了进一步的重申和保障。
长租公寓的出现正改变着北京租房市场的格局。这些由开发商、地产中介、酒店集团等经营的长租公寓在大学毕业生、白领阶层中颇受欢迎。链家自如、新派公寓、万科泊寓、我爱我家的相寓等。据不完全统计，仅北京区域目前已经开业的集中式长租公寓品牌达到20个左右，门店数量超过80家，平均每个品牌运营商以每年新开5至8家门店的速度快速扩张。
腾讯公司的产品经理刘先生3个月前刚刚在链家旗下的长租公寓品牌自如上租了一个两居室，租金在5000元左右，这个租金价格要比一般房东出租的价格高500元到1000元，但刘先生在对比了一系列房源之后，还是选择了自如。跟机构签合同，稳定性有保障，一切都按合同来，不像黑中介那样会随时赶你走。也比较喜欢标准化装修的风格。
公租房能落户上学为何还要买房？
除机构手中的长租公寓之外，集体建设土地建租赁住房也是改变租房市场的一股生力军。国土部、住建部日前确定，在北京、上海等全国13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点据记者了解到，目前北京市已有海淀唐家岭项目、温泉镇351地块项目、朝阳区泓鑫家园小区三个集体建设用地建设租赁住房项目，5600套住房入住租户。今年年底前，北京1.28万套集体建设用地建设租赁住房项目将陆续完成选房入住工作。
根据北京租赁住房新政，符合条件的京籍无房家庭租房，其子女可以享受在租房所在区接受义务教育；非京籍家庭，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息、北京关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续等。
在腾讯公司工作的刘先生研究生毕业以后户口一直放在人才中心，是集体户口，为了迁出户口以及孩子上学，刘先生本来准备把老家的房子卖掉在北京买房，但房价的涨幅远远超过了他收入增长的速度。
据记者，他已经改变了在北京买房的计划，改为申请公租房。原因是租赁住房新政规定京籍无房家庭租公租房可落户，这样租公租房就可以解决家庭的所有实质需求，没必要去买那么贵的房子了。据介绍，腾讯将为公司无房员工统一申请人才性质的公租房。 (原标题：大银行入场 租房市场迎变局)
肖捷：适当增加地方税种 逐步建立现代房地产税制度
肖捷解读现代财政制
来源：中国PPP中心
加快建立现代财政制度
肖捷
习近平总书记所作的党的十九大报告从全局和战略的高度，强调要加快建立现代财政制度，并明确了深化财税体制改革的目标要求和主要任务。我们要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，不断增强四个意识，坚定四个自信，进一步健全财政体制、预算制度和税收制度，为夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利不懈奋斗。
一、加快建立现代财政制度
党的十八大以来，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，现代财政制度建设取得重要阶段性成果。面对新时代新要求，必须加快改革步伐，完善体制机制，更好发挥财政在国家治理中的基础和重要支柱。
加快建立现代财政制度是实现党中央关于深化财税体制改革重大部署善作善成的必然要求。过去5年，财税领域改革多点突破，不断向纵深推进。现代预算制度主体框架基本确立。新预算法颁布施行。在推进预算公开、实行中期财政规划管理、完善转移支付制度、加强地方政府性债务管理等方面，一系列重大改革举措密集推出、落地实施。税收制度改革取得重大进展。实现增值税对货物和服务全面覆盖，开征66年的营业税告别历史舞台。资源税从价计征改革全面推进。环境保护税法制定出台。房地产税立法、个人所得税改革、健全地方税体系改革工作稳步推进。财政体制进一步完善。出台推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革的指导意见，重点领域财政事权和支出责任划分改革积极推进。全面推开营改增试点后调整中央与地方增值税收入划分过渡方案出台实施。站在新的更高起点上，进一步落实好党中央确立的深化财税体制改革重大部署，必须坚持一张蓝图绘到底，巩固和拓展已取得的改革成果，再接再厉，久久为功。
加快建立现代财政制度是完善和发展中国特色社会主义制度、实现国家治理体系和治理能力现代化的应有之义。党的十九大报告深刻洞察世情国情党情变化，科学作出中国特色社会主义进入了新时代的重大政治判断。要在迅速变化的时代中赢得主动，要在新的伟大斗争中赢得胜利，必须进一步完善和发展中国特色社会主义制度，为党和国家事业发展、人民幸福安康、社会和谐稳定、国家长治久安提供一整套更完备、更稳定、更管用的制度体系。财政制度体现政府与市场、政府与社会、中央与地方关系，涉及经济、政治、文化、社会和生态文明建设各个方面，是国家治理体系的重要组成部分。加快建立现代财政制度，是更好发挥财政在国家治理中的基础和重要支柱作用的客观需要，有利于加快国家治理体系和治理能力现代化的进程。
加快建立现代财政制度是决胜全面建成小康社会、实现中国梦的重要保障。党的十九大报告明确指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，作出了实现第一个百年奋斗目标和向第二个百年奋斗目标进军的战略部署。适应我国社会主要矛盾新变化，贯彻新时代中国特色社会主义发展的战略安排，支持打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治的攻坚战，深化供给侧结构性改革，要求加快建立有利于转变经济发展方式、维护市场统一、促进社会公平正义的可持续的现代财政制度，充分发挥其在优化资源配置、提供公共服务、调节收入分配、保护生态环境、维护国家安全等方面的职能，促进更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的发展，更好推动人的全面发展、社会全面进步。
二、建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系
科学规范的中央和地方财政关系必须具有清晰的财政事权和支出责任划分、合理的财力配置和明确的目标导向，事关区域均衡发展和国家长治久安。当前和今后一个时期中央和地方财政关系的构建，权责清晰是前提，财力协调是保障，区域均衡是方向。要科学界定各级财政事权和支出责任，形成中央与地方合理的财力格局，在充分考虑地区间支出成本因素的基础上将常住人口人均财政支出差异控制在合理区间，加快推进基本公共服务均等化。
权责清晰，就是要形成中央领导、合理授权、依法规范、运转高效的财政事权和支出责任划分模式。在处理好政府和市场关系的基础上，按照体现基本公共服务受益范围、兼顾政府职能和行政效率、实现权责利相统一、激励地方政府主动作为等原则，加强与相关领域改革的协同，合理划分各领域中央与地方财政事权和支出责任，成熟一个、出台一个，逐步到位。及时总结改革成果和经验，适时制定修订相关法律、行政法规。同时，合理划分省以下各级政府财政事权和支出责任，适合哪一级政府处理的事务就交由哪一级政府办理并承担相应的支出责任，省级政府要加强统筹。
财力协调，就是要形成中央与地方合理的财力格局，为各级政府履行财政事权和支出责任提供有力保障。结合财政事权和支出责任划分、税收制度改革和税收政策调整，考虑税种属性，在保持中央和地方财力格局总体稳定的前提下，科学确定共享税中央和地方分享方式及比例，适当增加地方税种，形成以共享税为主、专享税为辅，共享税分享合理、专享税划分科学的具有中国特色的中央和地方收入划分体系。因地制宜、合理规范划分省以下政府间收入。同时，继续优化转移支付制度，扩大一般性转移支付规模，建立健全专项转移支付定期评估和退出机制，研究构建综合支持平台，加强转移支付对中央重大决策部署的保障。
区域均衡，就是要着力增加财政困难地区兜底能力，稳步提升区域间基本公共服务均等化水平。从人民群众最关心、最直接、最现实的主要基本公共服务事项入手，兼顾需要和可能，合理制定基本公共服务保障基础标准，并适时调整完善。根据东中西部地区财力差异状况、各项基本公共服务的属性，规范基本公共服务共同财政事权的支出责任分担方式。按照坚决兜住底线的要求，及时调整完善中央对地方一般性转移支付办法，提升转移支付促进基本公共服务均等化效果。省级政府要通过调整收入划分、加大转移支付力度，增强省以下政府基本公共服务保障能力。
三、建立全面规范透明、标准科学、约束有力的预算制度，全面实施绩效管理
内容完整、编制科学、执行规范、监督有力、讲求绩效和公开透明是现代预算制度的基本要素。要立足于已确立的预算制度主体框架，进一步提升预算的全面性、规范性和透明度，推进预算科学精准编制，增强预算执行刚性约束，提升财政资源配置效率。
全面规范透明。推进全口径政府预算管理，全面反映政府收支总量、结构和管理活动。强化政府性基金预算、国有资本经营预算、社会保险基金预算与一般公共预算的统筹衔接，严控政府性基金项目设立，加大国有资本经营预算调入一般公共预算力度，加快推进统一预算分配权。深入实施中期财政规划管理，提高中期财政规划的科学性，增强对年度预算编制的指导作用。进一步完善跨年度预算平衡机制，严格规范超收收入的使用管理。坚持以公开为常态、不公开为例外，不断拓展预算公共的内容和范围，完善预算公开的方式方法，加强预决算公开情况检查，全面提高预算透明度，强化社会监督。
标准科学。遵循财政预算编制的基本规律，根据经济社会发展目标、国家宏观调控要求和行业发展需要等因素，明确重点支出预算安排的基本规范。扩大基本支出定员定额管理范围，建立健全定额标准动态调整机制。深入推进项目支出标准体系建设，发挥标准对预算编制的基础性作用。加强预算评审结果运用，及时总结不同项目的支出规律，探索建立同类项目的标准化管理模式。
约束有力。严格落实预算法，切实硬化预算约束。坚持先预算后支出，年度预算执行中，严格执行人民代表大会批准的预算，严控预算调整和调剂事项，强化预算单位的主体责任。严格依法依规征收财政收入。构建管理规范、风险可控的政府举债融资机制，明确各级政府对本级债务负责，增强财政可持续性。地方政府一律采取发行政府债券方式规范举债，强化地方政府债务预算管理和限额管理。层层落实各级地方政府主体责任，加大问责追责和查处力度，完善政绩考核体系，做到终身问责，倒查责任。
全面实施绩效管理。紧紧围绕提升财政资金使用效益，将绩效理念和方法深度融入预算编制、执行和监督的全过程，注重成本效益分析，关注支出结果和政策目标实现程度。绩效管理覆盖所有财政资金，体现权责对等，放权和问责相结合。强化绩效目标管理，建立预算安排与绩效目标、资金使用效果挂钩的激励约束机制。加强绩效目标执行动态监控。推动绩效评价提质扩围，提升公共服务质量和水平，提高人民满意度。
四、深化税收制度改革，健全地方税体系
深化税收制度改革的目标是形成税法统一、税负公平、调节有度的税收制度体系，促进科学发展、社会公平和市场统一。要围绕优化税制结构，加强总体设计和配套实施，推进所得类和货物劳务类税收制度改革，逐步提高直接税比重，加快健全地方税体系，提升税收立法层次，完善税收法律制度框架。
着力完善直接税体系。建立综合与分类相结合的个人所得税制度，优化税率结构，完善税前扣除，规范和强化税基，加强税收征管，充分发挥个人所得税调节功能。实行代扣代缴和自行申报相结合的征管制度，加快完善个人所得税征管配套措施，建立健全个人收入和财产信息系统。密切关注国际税改动态，审慎评估和研判国际税制发展趋势，进一步完善企业所得税制度。适应经济全球化发展和一带一路建设的需要，加强国际税收协调，提升我国税制的国际竞争力。按照立法先行、充分授权、分步推进的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
健全间接税体系。按照税收中性原则，深入推进增值税改革，进一步健全抵扣链条，优化税率结构，完善出口退税等政策措施，构建更加公平、简洁的税收制度。结合增值税改革进程，推进增值税立法，最终形成规范的现代增值税制度。结合实施中央和地方收入划分改革，研究调整部分消费税品目征收环节和收入归属。
积极稳妥推进健全地方税体系改革。调整税制结构，培育地方税源，加强地方税权，理顺税费关系，逐步建立稳定、可持续的地方税体系。一是完善地方税种。根据税基弱流动性、收入成长性、征管便利性等原则，合理确定地方税税种。在目前已实施的城镇土地使用税、房产税、车船税、耕地占用税、契税、烟叶税、土地增值税等为地方税的基础上，继续拓展地方税的范围，同时逐步扩大水资源费改税改革试点，改革完善城市维护建设税。二是扩大地方税权。在中央统一立法和税种开征权的前提下，根据税种特点，通过立法授权，适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级。三是统筹推进政府非税收入改革。加快非税收入立法进程。深化清理收费改革，继续推进费改税。在规范管理、严格监督的前提下，适当下放部分非税收入管理权限。
全面落实税收法定原则。按照党中央审议通过的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》的要求，新开征税种，一律由法律进行规范；将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范，同时废止有关税收条例。力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成落实税收法定原则的改革任务。(.新.浪.)
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