拥有1300万平米旧城改造项目且一半地处深圳、上海、广州等一线城市，度过债务危机的郭英成曾被认为很快将会卷土重来，但外部环境的变化令事态没有想象中那样简单

　　文 |《投资时报》记者 罗艺

　　别忙着开干乐视网的事，孙宏斌先生，先把港交所26天学习班的功课交上。这是近日流传在资本市场的一则笑话。

　　事实上，港交所10月末对融创及孙宏斌在2015年拟收购佳兆业时违规行为的公开谴责及处理，还原了两年前处于风暴之中的郭英成与孙宏斌合作关系破裂的全过程，也让外界对于佳兆业当年的危机裂度和“自救”手段有了更为详细的了解。

　　如今，从“锁楼”和债务危机中走出的佳兆业，业务已入正轨。离开蜗居经月的维多利亚港四季酒店，那个意气风发的郭生，似乎比当初试图“趁火打劫”的对手活得更加滋润。不过且慢，丢失了将众房企纷纷带入“千亿规模”的2014和2015年黄金点，佳兆业想要重新夺回全国房企前20名的席位，面临着比危机之前更强大的对手和更严厉的调控环境。

　　郭英成，远未到可以畅笑的时候。

　　克而瑞《2017年1-10月中国房企销售金额排行榜TOP100》显示，佳兆业以350.1亿元销售金额排名第41位，而以权益金额计则排名第36位。同期，碧桂园、万科和恒大的销售金额均已超过4000亿元，超过1000亿元销售金额的房企多达12家。就算与佳兆业交手的融创，也因一系列并购在今年前10月达到2483.7亿元销售额。

　　在深圳以及珠三角其他城市拥有大面积旧改项目的佳兆业，因其超过2000万平方米的土地储备而被寄予厚望。然而，随着一线城市二手房房价猛增并推高拆迁户的心理价格预期，其旧改项目周期可能被迫延长，这无疑将令负债率本已高企的佳兆业，在资金层面背负更大的压力。

　　与此同时，佳兆业旧改项目集中的深圳在新房入市限价上也日益严格，这同样给佳兆业的业绩复苏造成阻力。

　　负债高企 旧改资金压力大

　　佳兆业此前发布的半年报显示，该公司2017年上半年营业额达85.9亿元，同比上升71.8%；毛利率达28.6亿元，同比增长224.5%，集团权益持有人应占溢利为18.9亿元，同比降低25.3%。净利润为18.03亿元，较去年同期减少28.5%。核心净利扭亏为盈至11.4亿元。

　　财报同步显示，期内佳兆业总资产达1916.16亿元，同比上涨15.6%；负债总额达1666.59亿元，同比上涨16.7%；总借款数额1022亿元，现金及银行存款为248亿元，总权益259.6亿元。据此测算，该公司净负债率已超过86%。

　　来自Wind数据表明，2017年上半年，佳兆业在内地房企中的净负债率排名第5，与2016年上市房企平均资产负债率77.26%的数据相比，超出近9个百分点。而从反映房企短期偿债压力的流动负债率来看，在目前资产负债率超过80%的19家企业中，佳兆业的流动负债最低——41.18%，远低于万科、碧桂园等以高速周转模式来冲抵其偿债压力的房企。数据显示，万科、碧桂园2017年上半年流动负债分别为86.69%和79.48%。

　　佳兆业主席郭英成在中报发布答记者问时曾表示，佳兆业不是一个纯房地产公司，而是一个以旧改、城市更新一二级联动开发为特色的企业。因此公司的负债基本分为两块，城市更新的负债和土地储备。而40多个在不同发展阶段的城市更新项目，占用了企业不少的资金。

　　根据中报显示，佳兆业于2017年上半年以55.3亿元收购建筑面积约191万平方米土地。截至2017年上半年，佳兆业已累计拥有2160万平方米土地储备，其中，近80%位于一线城市及重点二线城市。

　　该公司对外透露，企业拥有1300万平方米面积的旧改项目，旧改项目一半以上在深圳，另外的集中在广州、珠海、上海。

　　在房地产行业毛利率普遍下行的趋势下，旧改项目显然为佳兆业保住了较高的毛利率。上半年财报数据显示，佳兆业2017年上半年毛利率为33.3%。但钱币从来都有两面，旧改项目动辄5年及以上的开发周期，大幅增加了企业的资金压力。

　　因此，融资成本的高低对于参与旧改的企业变得至关重要。问题是，经历过债务危机的佳兆业在融资成本上并不占据优势。佳兆业2017年上半年融资成本与2016年的9%相比略有下降，为8%左右，但与深圳其他旧改企业的融资成本相比仍有较大差距。2017年中报显示，央企背景的华润置地上半年融资成本约为4.13%，保利地产约为4.75%。

　　佳兆业11月3日公告称，将额外发行6.19亿美元票据，包括3000万美元7.25%利率的2020年到期优先票据，1亿美元7.875%利率的2021年到期优先票据，2.15亿美元8.50%利率的2022年到期优先票据，2.74亿美元9.375%利率的2024年到期优先票据，用于再融资现有债券、拨支现有及新物业项目及作一般企业用途。

　　如郭英成在中报发布时所说，要降低负债率，主要有两个措施，一是城市更新项目要引入合作方；二是加快城市更新项目的手续完善，尽快推进项目入市。

　　一线城市新房限价影响项目入市进度

　　能得偿所愿吗？哪有那么容易！

　　在佳兆业的大本营深圳，为控制房价，政府于去年10月出台新政，对于新房预售许可证的获批程序愈趋严格。今年以来，深圳新房入市已普遍延后，价格也不如预期。

　　根据佳兆业官网信息，佳兆业目前正在进行中的旧改项目主要集中在深圳，包括深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业科技金融中心、深圳大棚第二工业区B区项目、深圳平湖街道城市更新项目、深圳盐田项目、深圳南门墩城市更新项目、深圳坂雪岗项目以及珠海佳兆业水岸华都。

　　查阅深圳自1月以来获得预售许可证并开盘的新项目，今年佳兆业在深圳并未有新盘入市。而根据官网项目信息显示，深圳佳兆业城市广场五期、深圳佳兆业未来城、深圳佳兆业盐田城市广场将于年底入市，但截至发稿，上述项目均暂未开盘。

　　深圳市规划和国土资源委员会11月1日公布的数据显示，深圳10月份新建商品住宅成交均价为54288元/平方米，环比微降0.05%，同比下降2.38%；成交套数2792套，环比增加2.35%，同比减少34.71%；成交面积279052平方米，环比增加2.27%，同比减少33.95%。

　　在旧改项目新盘入市较慢的前提下，佳兆业试图通过其他业务的扩张来扩展业绩和分散风险。据悉，佳兆业目前涉足的领域还包括金融、文化体育、医疗器械等项目。

　　2016年7月，佳兆业金服正式上线。官方信息称，佳兆业金服专注于产业金融和社区金融，通过整合上市公司和大型企业集团上下游资产和客户资源，为客户提供投融资服务。

　　2016年11月，佳兆业通过增持美加医学，成为其第一大股东，试图通过入股医疗公司的方式进入医疗领域。据公开资料显示，美加医疗主营业务为义齿加工。

　　而在文化体育方面，佳兆业入股深圳足球队，对外宣称2017年将投入5亿-6亿打造这支足球队。而早在2012年，佳兆业已开始运营深圳及珠三角的部分体育场馆。不过很可惜，尽管一度聘来前英国国家队主帅埃里克森，佳兆业足球队也未能在这一年顺利冲入中超。

　　任何时候都不能忘了吃饭家伙，地产相关业务仍是佳兆业的业绩支柱。上半年，公司累计完成85.9亿元收入，其中，物业销售达78.7亿元，占91.6%。此外，租金收入1.3亿元，物业管理及服务收入1.7亿元，酒店及餐饮业务为4538万元，戏院、百货店及文化中心业务为9983万元，水路客货运业务完成2.5亿元。