顶尖财经网(www.58188.com)2017-10-8 7:50:58讯：

　　近期，受调控加码影响的佛山楼市成交行情持续好转，正值“金九银十”旺季，市场也呈现热闹气氛。不过，《中国经营报》记者日前以购房者身份走访市场了解到，佛山楼市火热的背后，仍然有个别项目存在违规情况。

　　对于将商品房总价不合理拆分等行为，佛山市多次明确表态，将商品房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位(库)等行为将面临暂停项目网签以及停业整顿的处罚。

　　楼盘“抢客”

　　进入9月下旬，佛山楼市旺季气氛开始显现，不少楼盘加大营销力度，“抢客”成为了常见现象。

　　记者走访市场时发现，在绿岛湖、金融高新区等热门板块，不少销售人员走到路边向过往的车辆和路人推介项目。而在靠近地铁口的金融高新区，销售人员甚至成群结队走到地铁出闸口揽客。

　　记者实地走访发现，个别楼盘存在商品房总价不合理拆分、虚假装修、捆绑销售车位等行为，与现行的市场监管政策相违背。

　　位于佛山的金茂绿岛湖近期准备推出252平方米的户型，预计价格在1.6万~1.8万元之间。为规避政府备案价，销售人员给记者算了一笔账：以最高房价计算，房子总价约454万元，但分为毛坯房款和装修款两笔款项，分别为353万元和101万元，装修单价为4000元/平方米。即使装修款可以通过信用贷获得30万元、最高期限5年的贷款，加上毛坯款的3成比例，首付成本也高达177万元。

　　值得关注的是，当代万国府MOMΛ也有“双合同”情况，而且存在“挑客”的现象。项目准备推出的98平方米户型，装修单价为5000元/平方米，装修款合计49万元。而且，销售人员告知记者，因为回笼资金的需要，包含装修款在内的首付款至少要6成。以2.4万元/平方米的均价来算，即141万元。

　　该销售人员还表示，所推新货届时将以购房者所交首付比例的高低依次筛选房子，具体为一次性付款、8成首付、6成首付、4.5成首付。而且，除4.5成首付之外，其他均有一定的购房优惠。

　　在千灯湖板块，有品牌房企的楼盘除了以双合同形式卖房，同时还捆绑了价格约27万元的车位。至于其中原因，销售人员仅称“为了方便销售车位”。

　　4月3日，佛山发布相关文件，明确表态将商品房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位(库)等行为将面临暂停项目网签以及停业整顿的处罚。

　　5月31日，佛山加码楼市调控，其中提到加强商品房交易价格备案管理，对超过区域备案标准的项目暂不办理价格备案、暂停核发预售许可证、暂不办理现房销售备案。

　　先交钱后补购房资格？政府将严打

　　随着楼市调控升级，外地人买房受到严格限制，不少开发商开始在购房资格方面打起了主意。

　　2016年10月，佛山拉开楼市调控序幕，外地人可在限购区域购买两套新建商品住房，第一套并无限制条件，但第二套需要提供一年个税或社保证明。在2017年3月的调控加码后，外地人可购买套数减至1套，且需要提供一年个税或社保证明。

　　针对没有购房资格的外地客户，当代万国府MOMΛ的销售人员向记者表示，可先一次性付清房款，签订购房合同，然后在佛山当地缴纳一年个人所得税或社保，符合购房资格后再进行网签。

　　以上钻政策空子的操作并非个例，记者在走访中了解到，多个楼盘存在大同小异的情况，均要求一次性付款，且时间在13个月左右。

　　有销售人员告诉记者，对于没有购房资格的外地客户，开发商要求一次性付款，满足社保或个税条件后再网签的情况在佛山随处可见，购房者通常会采取缴纳社保的方式取得购房资格，可以自行寻找渠道或者通过代理公司办理，“一年社保，代理公司收取费用约1.8万元”。

　　购房资格钻空子现象与佛山大量外地客户群体的市场背景不无关系。据佛山中原地产的统计数据显示，2016年前10个月，佛山一手住宅成交14.9万套，同比涨幅逾40%，其中广州买家成交5.5万套，占比全市成交总量的37%。

　　不过，这种方式对于购房者而言暗藏诸多问题。广东宏力律师事务所主任律师吕传文对记者表示，“该方式的购房合同有效，但此举有规避限购政策之嫌，而购房者将面临多重风险。”

　　“房屋没有网签备案，开发商可以将房屋另行过户给他人。另外，房屋权属在开发商名下，开发商一旦资金链断裂，债权人有权查封认购房屋，届时购房人很可能钱房两空。” 吕传文表示。

　　此外，吕传文还指出，一般情况下，认购书仅被认定为预约合同，与正式合同(本约合同)在权利救济方面有明显区别，一旦开发商违反认购书约定，不与购房人签订正式合同，购房人主张权利时会受到一些限制。

　　市场持续升温

　　此前不断加码的调控政策，虽然给佛山楼市带来一定影响，但市场依然维持热度。

　　记者从佛山市住建管理局官网了解到，佛山楼市成交量呈现回升态势。7月，佛山全市新建住宅成交7474套，环比下跌23.55%。时至8月，成交套数升至9449，环比增长26.42%，其中南海区和三水区环比增长幅度分别为43.46%和39.03%。

　　据佛山中原的统计数据显示，截至8月底，佛山全市商品住宅库存601万平方米，按近1年的销售速度，去化周期仅约4.5个月。

　　此外，在调控趋严的形势下，众多房企在佛山拿地的热情亦无降温迹象，多宗土地均拍出了高价。据佛山中原统计，上半年楼面价TOP10在1.4~1.7万元/平方米之间。

　　在接连不断的土拍中，最为引人关注的，莫过于万科以25亿元拿下佛山首宗100%自持地块，持有时间长达70 年。此外，2017年首入佛山的金辉、世贸、电建地产等“过江龙”也同样来势不小。

　　据记者不完全统计，金辉短短几个月内就先后拿下4宗地块，而世贸一个多月也连下两子。在7月底，首入佛山的电建地产更是一日之内连夺两地，楼面价均为1.1万元/平方米左右。进入9月，佛山土地市场依然维持火热态势。

　　值得一提的是，多家房企相关负责人此前接受记者采访时一致表示，看好佛山市场前景，将继续拿地深耕区域。

　　方圆地产首席分析师邓浩志告诉记者，房企在佛山等热点城市积极拿地已是一种普遍情况，主要是在2016年以及2017年第一季度销售旺盛以至库存不足，房企现在有补货的需要。

　　“佛山8月一手住宅环比大幅上涨，很大一部分原因是市场推出较多新货，而且部分楼盘采取优惠促销。”至于佛山楼市走势，邓浩志分析，短期来看，市场将保持平稳，因为当下的楼市调控还是较为严厉。