香港特区行政长官梁振英18日发表其任内最后一份施政报告，与以往一样，土地及房屋问题成为报告着墨较多的重要部分。梁振英在施政报告中强调，加快、加大供应是解决香港各种房屋问题的治本办法。

　　梁振英的施政报告发表后，香港各方对特区政府将继续加大力度增加土地供应以解决香港楼市问题的提法予以正面评价，香港地产业界则对报告未提及为楼市调控“减辣”表示失望，外资大行也下调了部分香港本地地产个股的目标价。

　　香港楼市未来10年新增供应46万个单位

　　梁振英在施政报告表示，楼价高、租金贵是香港面对的严峻的民生问题，香港需要重新思考土地利用规划。他指出，在过去四年，特区政府多次采取措施，成功遏制外来资本对香港楼市的投资和炒卖的需求，但“上车难”(一般指香港市民首次置业)的问题仍然未解决。从供应方面看，工业大厦空置率已十分低，不能再靠重建工厦来增加住宅单位；从成本方面看，楼价高、租金贵是因为地价贵，目前作为房屋用途的土地只占全港土地的7%。

　　“如果特区政府及社会各界不下定决心加快(寻)觅(土)地建(房)屋，香港的房屋问题仍然难以解决。”梁振英在施政报告中表示，过去几年，特区政府在土地供应方面的努力开始见效，将来要继续努力。从短中期看，特区政府通过更改土地用途和提升开发密度(包括通过检讨土地用途物色的210多幅房屋用地、启德发展区、钻石山综合发展区、3个石矿场的重用、铁路物业发展项目、市区重建项目等)，合共可提供超过38万个住宅单位；从中长期看，香港各个新发展区和新市镇扩建(包括古洞北和粉岭北新发展区、东涌新市镇扩展、洪水桥新发展区及元朗南发展规划)，再加上正在规划的潜在铁路物业发展项目(包括小蚝湾车厂和八乡车厂)，将可提供超过22万个住宅单位以及超过860万平方米工商业楼面。总的来说，各项短中长期土地供应项目可提供超过60万个住宅单位。在私人房屋市场方面，截至去年12月底，预计未来3至4年一手住宅物业的供应量达94000个单位，比本届特区政府上任时提出的目标高出45%，创12年前特区政府开始定期公布供应数字以来的新高。按最新推算，在2017-2018年度起计的10年，香港的房屋供应目标为46万个单位，包括20万个公屋单位和8万个资助出售单位。

　　梁振英在施政报告中还表示，从商业及经济用地方面看，本财政年度特区政府卖地可提供55.5万平方米楼面面积，超过前四个财政年度的总和；而九龙东的土地供应持续增加，目前商业楼面面积已超过230万平方米，预计可再提供470万平方米。

　　梁振英在施政报告中强调，释放“棕地”的首要工作是通过综合规划，以大型新市镇模式发展“棕地”密集的地区。他宣布，香港特区政府规划署今年会就全港“棕地”的分布及用途展开调查，探讨以多层工业楼宇或其它有效使用土地模式，整合棕地作业；同时，特区政府会继续针对新界乡郊土地(包括棕地)上违反香港《城市规划条例》的发展、非法占用政府土地等情况进行严格执法。

　　外资大行看淡香港地产股后市表现

　　在梁振英任内最后一份施政报告公布后，知名物业顾问公司莱坊随即回应称，施政报告的房屋政策方向正确，由于政策涉及不同持份者的利益，因此建议特区政府尽快制定时间表进行咨询及规划，以尽快改变土地用途。

　　香港地产建设商会则对施政报告中未提及对香港楼市调控“减辣”感失望。商会执委会主席梁志坚表示，此前特区政府为楼市调控“加辣”是为了帮助市民置业，但“辣招”无助于抑制楼价，只是令置业者负担更重；另外，香港金管局要求银行业降低按揭成数，对“上车客”也不利。他补充说，近期部分中资企业来港高价抢地，这令香港的地价越来越贵，加上建筑费用高昂，部分本地发展商只能随行就市、房子越盖越小。对于施政报告提出特区政府将以多种方式积极寻觅土地，梁志坚表示业界对此持欢迎的态度，他强调，土地供应充足才是最重要的稳定楼市的方法。

　　野村也在施政报告公布后发表研究报告，表示去年香港楼市表现较预期稳固，今年香港楼市仍面临挑战，预期香港住宅楼价今年将回落5%，2018年会进一步跌5%；预期香港的写字楼租金今年将保持平稳。

　　谈及对香港地产行业的看法，野村给予“中性”评价，认为行业估值将处于历史平均值-1标准差(SD)水平，基本面较强的公司能够保持较高估值，首选个股为新鸿基地产(00016.HK)，但下调公司目标价由139.4港元降至129.4港元，相当股价对每股资产净值折让35%。野村还表示，长实地产(01113.HK)、信和置业(00083.HK)及嘉里建设(00683.HK)仍在该行的“买入”名单，但下调对长实地产目标价由65.5港元降至60.3港元，同时调低信置目标价由16港元降至14.8港元，下调降嘉里建设目标价由30.4港元降至25.9港元。