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万科（02202）分拆物业管理板块独立上市的故事已经讲了两年多了，近日，又有了新的进展。 9月25日，万科集团副总裁、万科物业发展有限公司首席执行官朱保全在万科物业睿服务3.0发布会上表示，万科物业与万科集团已完成业务分拆，目前万科集团与万科物业是控股关系，而两者关联交易的比例也在迅速降低。朱保全同时表示，万科物业上市是政策时机问题，A股IPO比港股分拆过程更艰难，万科对两地交易所（内地与香港）上市规则进行测量，目前业绩数据符合要求。万科总裁郁亮曾透露，万科未来万亿的市值目标，一半将来自新业务，其中物业服务发展将成为其主干业务。万科“睿服务”资产规模扩至4.61万亿智通财经了解到，万科物业的市场化就是推广睿服务、打造睿联盟，与行业共赢。截至2016年8月底，睿联盟覆盖了65个城市的174个成员、1226个项目，管理着近70亿元规模物业费；服务的资产规模，从最初的12000亿元，跃升至目前的46100亿元（若比较所服务的资产规模，比中国四大资管公司还多不少）。万科采用“睿服务”体系对外拓展物业，主要担心独立发展物业可能会伤害到“万科”的招牌。智通财经了解到，“睿服务”体系包括了基于移动互联网的物业服务定制系统“睿平台”，以及“服务中心”和“管理中心”，还有万科的业主手机端应用“住这儿”，员工手机端应用“助这儿”，以及EBA远程设备监控与运营系统、线上管控的“战图”系统、客户管理全息视图系统等。“睿服务“的输出实质上是采用了轻资产模式，只输出品牌、技术和标准，不输出人员，也不自行招聘人员加入编制。合作物业公司通过对价的方式，将它现有的项目委托给万科物业的管理中心管理，合同对价部分的收益归合作物业公司，合同对价外的收益或亏损归管理中心。这样的运营模式和拓展手段与彩生活起家时相似，但比彩生活更“轻“。彩生活提供的的是”物业管理“，即直接签约成为社区的物业管理公司，管理面积主要有两大来源，一种是直接与社区签订服务合约，另一种则是通过并购中小物业管理公司管理旗下已经签约的社区。所有管理的社区，均使用彩生活提供的系统平台，推广面向的是”业主“。值得注意的是，近日，碧桂园物业上市有了突破性的进展，中国证监会已经受理了碧桂园物业服务上市的申请。相比之下，万科的上市进程速度就有些慢，对此，国泰君安分析师刘斐凡表示，上市快慢主要取决于公司，股东以及业务的结构。物业分拆成趋势曾经被开发商视为“赔钱赚吆喝”的物业管理业务，现如今变成“香饽饽”。自2014年6月30日，彩生活在港上市后，似乎开启了房企分拆物业上市的大门。A股市场和港股市场上有不少效仿者。目前陆续至少有7家物业公司在新三板上市，包括东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业、盛全物业、协信物业；中海、绿城物业、中奥到家等物业公司纷纷也在港交所上市。此外，万科、保利、旭辉等一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上。在市场看来，物业管理业务无疑成为房产企业新的利润增长点。各家房企瞄准的是社区O2O业务，社区O2O是对传统物业管理的一种补充。数以万计的业主群体是这些房企最大的财富。以彩生活为例，除了传统的物业服务外，彩生活通过互联网搭建社区生活平台，为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商等多方面的增值服务。这一生活平台不仅提升业主体验，彩生活也能够在挖掘业主需求和引进第三方企业时抽取一定佣金。另外花旗近日发布研报称，看好中国物业管理增长前景，其预计物业管理行业增长势头持续稳定。事实上，彩生活的分拆成功开创了一种新的商业模式，拓宽了房企轻资产转型的思路。从现实情况来看，以社区O2O为平台、将物业分拆上市的模式得到资本市场的认可，甚至比传统房地产开发得到更高的估值。据第一太平戴维斯发布的数据显示，到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，而社区服务消费将超万亿元，社区入口无疑将成为新的蓝海。值得注意的是，仲量联行研究部中国区负责人周志锋指出，房企分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到“一种资产、两次使用”的效果。分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既在资本市场获得了更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。不过，易居研究院的相关人士提醒，由于目前社区O2O的盈利模式尚未成熟，这种模式是否能为上市后的房企带来收益也引发部分业界人士的疑问。各家房企仍处于探索当中。(智通财经网)
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