房价飞涨，段子不断。其中一个段子是这样的——中国出了一道可以问鼎诺贝尔经济学奖的课题：近半上市公司利润不够买京沪深一套豪宅，但卖掉1%的股份就够买几套了，请论证楼市、股市哪个泡沫更大？

　　为了解决这个问题，我们来看看楼市的“市盈率”到底有多高。以年租金收入作为住宅的收入，除以房价，就可以得到楼市的PE了。

　　根据中国房价行情网的数据，今年8月，深圳的月均租金为65.87元/平方米，折合为每年(12个月)为790.44元/平方米，而当月其住宅均价为48151元/平方米，“市盈率”高达60.92倍。这也是全国省会级城市中最高的，上海、北京分别以53.61倍和51.61倍紧随其后，其余的东部沿海城市“市盈率”大多位于30-50倍之间，而中西部城市大多不到30倍，其中最低的为哈尔滨的19.81倍。

(数据来源：中国房价行情网，顶尖财经Choice数据)

　　顶尖财经Choice数据显示，截至9月23日，深市创业板的平均市盈率(TTM)为50.67倍，可以看出，京沪深三个一线城市的市盈率均超过创业板的估值水平。不过，以上所有城市的楼市市盈率均高于上证指数的平均市盈率15.62倍。

【图1:上证指数、创业板指及北上广深哈市盈率比较柱状图)】

　　京沪深楼市目前50倍以上的市盈率以及强二线楼市30-50倍的市盈率，是拜过去一年多以来房价飞涨所赐。

　　从去年以来，深圳、上海、北京、南京、天津以及合肥的房价已经在上半年疯涨过了一波，同比上年，这几个城市分别上涨23.13%、31.57%、32.09%、28.95%、21.61%和55.33%。目前，这一波上涨的热潮已经从一线城市、强二线城市向 “2.5线城市”蔓延。

　　房价的快速上涨让不少投资者怀疑房地产市场是否面临崩盘的危险，京沪深楼市50倍以上的市盈率能够延续吗？

　　方正证券任泽平指出，根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率为4%-6%，中国水平远低于国际标准水平。以京沪深50倍以上市盈率来算，其回报率不到2%。

　　不过，任泽平也承认，中国之所以有着超高的房价和超低的租赁回报率，主要原因在于中国的房地产除了简单的居住功能外，还是一个多资源综合价值体，比如户籍、学区、医院等。此外，国人住房自有率为93%，远高于国际上其他国家的住房自有率，因此，中国的租售比(市盈率)才非常低。

　　此外，如果市场预期租金能够像创业板业绩那样不断“成长”，50倍以上的市盈率也许并不算高。

　　据中原房地产的数据，过去三年，上海的二手住宅租金指数从170点涨至今年8月的249点，累计涨幅46.47%，年均涨幅15.49%。北京从163点涨至191点，累计涨幅17.18%，年均涨幅5.73%。深圳从132点涨至192点，累计涨幅45.45%%，年均涨幅15.15%。

　　如果租金能够保持这一增速，而房价不再大涨，目前三大一线城市超50倍的市盈率还能有所下降。

　　最乐观的评价来自新加坡南洋理工大学经济学助理教授包特，在他看来，中国的房价目前相对于租金和人居年收入的确过高，但从长期动态的角度，由于中国经济和人均收入的快速增长，房价上涨包含了对于未来收入增长的预期。也就是说，由于房屋是耐久品，人对它的消费和对房贷的偿还都是长期的，所以现在看起来相对于收入很高的房价，从预期的不断增长的未来终身收入来看，可能就显得不那么贵了。在市场达到长期均衡的时候，房价应该大体等于在房屋寿命期间产生租金的贴现值的总和。

　　按包特的说法，如果以70年作为房屋寿命期，则楼市的“市盈率”可以达到70倍！

　　媒体热议房价>>>

　　不应忽视房价飙升背后的“供地荒”

　　多地房价轮番大涨 房地产成中国经济下一个风险点

　　房价被谁绑架了？限购限贷有效吗？买不买房你都该知道

　　六问楼市：房价涨幅创79个月新高 限购限贷能有效吗？

　　谁在制造房价泡沫？一线城市部分区域已出现有价无市现象

　　专家观点>>>

　　仇保兴：已提议国务院调控楼市 分拆房地产税

　　叶檀：房地产疯狂反映出资金寻找安全垫

　　马光远：6个月后 中国房地产市场可能变天

　　许小年：房地产不可能支撑中国经济这么大的体量 风险越来越高

　　水皮杂谈：房地产已经成为传说中的鬼 “地王”迷乱了谁的心智