如果上市顺利，碧桂园物业将成为A股第一家物业公司。不过，过度依赖关联交易的弊端将成为悬在碧桂园物业头上的达摩克利斯之剑。

　　土豪扎堆的房地产企业历来看不上苦脏累，还不挣钱的物业市场。如今风向骤变，越来越多的物业公司从房地产企业中剥离，独立融资上市。

　　2016年9月9日，碧桂园物业公司的招股书出现在证监会网站。背后的实际控制人是中国女首富、碧桂园创始人杨国强的二女儿杨惠妍，年仅35岁。

　　根据招股书披露的信息，碧桂园物业2014年至2016年第一季度的营收分别为12亿元、16.7亿元、5.3亿元，净利润分别为1.2亿元、2.2亿元、6100万元，净利润率高过碧桂园的房地产业务。这一财务表现超出人们对一家物业公司的期待。

　　做苦活、脏活、累活的生意也有出头之日。此前，彩生活、中海物业、绿城服务、中奥到家等四家物业公司都在港股上市，王石也说物业将是万科的下一个发力点。如果碧桂园物业上市顺利，那么，它就将成为A股第一家物业公司。

　　但是，这家物业公司的背后，碧桂园控股的身影随处可见，过度依赖关联交易的弊端将成为悬在碧桂园物业头上的达摩克利斯之剑。

　　最年轻的女首富

　　杨惠妍的名字经常与娃哈哈宗庆后的女儿宗馥莉，新希望刘永好的女儿刘畅一同出现，她们的共同特点是女儿继承了父辈庞大的产业，而且接班时都年纪尚小。

　　杨惠妍是碧桂园创始人杨国强的二女儿，她手上的财富和家业全部继承自父亲。2005年，年仅23岁的杨惠妍进入碧桂园，担任采购部经理。此时她已经从美国俄亥俄州立大学毕业，获得市场营销及物流专业学士学位。杨惠妍给碧桂园带来了全新的美国管理团队，在很大程度上接替了杨国强时代的原有团队。杨国强对女儿颇为器重，从小带她们熟悉公司治理，旁听董事会，不得不说，还真是女首富要从娃娃抓起。

　　2006年6月，杨惠妍通过股权控制关系间接持有碧桂园物业50.141%股份，并担任董事长，直接参与公司的重大经营决策。那一年，杨惠妍24岁。而后，杨惠妍曾以440亿元的身家四次蝉联中国“女首富”宝座，成为最有名的富二代。有必要提一句的是，家族企业的接班，最终往往是老一辈创始人手握大权，但杨惠妍是碧桂园实实在在的企业控制人，杨国强并没有留一手，选择把企业的股份都给了女儿。杨惠妍已累计持有碧桂园集团70%的股权，为最大股东。

　　作为创始人，包工头起家的杨国强，其貌不扬，但他的发家故事尤为励志。杨国强出身贫寒，曾在乡下耕田放牛，而后转职做建筑工人。上世纪90年代，市场化改革，杨国强进军房地产，碧桂园在广东一带一炮走红。不过与任志强、潘石屹、王石等人的高调不同，杨国强不爱混圈子，也很少出现在媒体上，常常被描写为最土的中国首富：据说他17岁之前未穿过鞋，总穿大一号的西装，一开会就脱鞋、盘腿，开发地产从来不进市区，专捡别人看不上的荒地，“像卖白菜一样卖别墅”。

　　与父亲一样，杨惠妍也为人低调，极少出现在公众视野里，网上甚至连她本人的照片都没法确认。招股书上只有她本人的简短介绍。不过外界传言，杨惠妍已于2006年成婚，丈夫陈翀长相斯文，哈尔滨人，清华大学化学工程系毕业，留学英国曼彻斯特大学化工学院，早年曾在碧桂园效力，负责新业务拓展。而陈翀的父亲是一位副厅级干部。如此看来，也算是门当户对。

　　卖二手房的物业公司

　　物业是一个苦累的代名词，包括保安、保洁、绿化等等，严重依赖人力，如果把它放在互联网行业里，这不是一个性感的生意。

　　这是一个远离“精英”的行业。大量的从业者都是普通的劳动力。2015年物业从业人员达到700多万人，而碧桂园物业在人力方面的支出超过7亿元，占总营业成本的67%，人均薪酬5242元。相比之下，处于金字塔顶端的高管们，一年的薪资超过2600万元，而高管加起来还不到20人（加上了董事和监事）。如此算下来，每位高管的平均年薪至少在130万元以上。两个平均薪资相差20倍以上，这个数字的确悬殊。

　　物业的收入也相当有限。碧桂园物业的主营收入来自物业管理服务、社区增值服务、协销服务，三项营收分别为9亿元、1.2亿元和1.6亿元。

　　管理是最基础的服务，包括保安保洁、绿化、公共设施维护等等。对于业主而言，这也是大多数人最为熟悉物业收入部分：物业费。物业管理服务的收费有两种，包括包干制和酬金制。包干制指的是业主付固定的钱，所有服务都由物业公司提供，原则上中途不再增加费用，盈亏由物业公司自负。这也意味着物业公司干好干坏都是固定的报酬，物业公司要节省成本，往往意味着提供的服务打折，这种做法很容易导致业主和物业之间的矛盾。目前，全国85%的物业企业都实行包干制，其中也包括碧桂园物业。

　　酬金制是先预收业主一部分钱，外聘物业公司代理小区物业管理，给予其10%的报酬，人员和物料成本都由业委会承担。这种做法对业务公司的短期财务有很大的改善作用，但也存在后续收费难，坏账率偏高的问题。

　　尽管物业管理费占了物业公司的大头，但事实上，光靠固定的物业管理费，大部分企业即使能活不下去，至少也会被批评为“不思进取”。它们开始在基础服务之外提供增值服务。

　　碧桂园的社区增值服务，就主要是房产中介，提供租房和二手房交易服务。这项业务表现出了不错的苗头，2015年上线，一年多时间共转让交易了1500次，一年的收入为2949万元，尽管在收入总额的占比还显得微薄。不过，这种尝试值得肯定。

　　物业公司在社区内做房产中介，确实有着天然优势，它们清楚房屋的租赁和居住情况，这些都是真实的房源信息。但不利的一方面是，物业公司的主业毕竟局限于小区，而外部的客源获取并不是他们所擅长的事情。

　　协销服务指的是为房地产公司提供销售案场顾问服务及开荒清洁、工程维修、绿化养护等服务。这项服务针对的是上游房地产公司，目前遍布碧桂园物业在全国的283家分公司。

　　物业的钱挣得辛苦，除了模式局限之外，市场化程度太低，行业格局极为分散也是常被人诟病之处。截止2014年底，全国物业管理面积约为164.5亿平方米，全国物业服务企业约10.5万家。平均下来，每家企业管理的面积仅为15.7万平方米。行业百强企业的管理面积只占到了全国的19.50%。赚惯了大钱和热钱的房地产企业，在之前都不大愿意做物业这种苦活累活。

　　不过地主家也有拮据的时候，在房地产业务增长乏力的情况下，从物业突围成了新的苗头，王石曾表示，物业将成为万科的下一个主战场。

　　而这些企业的做法集中在社区O2O、智慧社区等概念，开发App等等。万科物业做了一个基于互联网平台的“睿服务”体系。彩生活则更加激进，大力下注社区O2O服务，提供线上缴费和理财等等，打通了交易平台。不过，碧桂园并没有在新业务上有太多的规划和探索。2015年，碧桂园物业上线了“e当家”，从目前的态势看来，这款软件并没有得到官方大范围推广，也没有出现在招股书中。也许，这并不代表什么，但好歹，这也是画出的一个饼。

　　关联交易之痛

　　碧桂园物业近几年都有着相当不错的利润，依靠在碧桂园这个大树下，躺着就把钱挣了。

　　目前碧桂园物业管理的项目超过300个，合同管理面积1.55亿平方米，服务业主户数超过60万户。根据《2016中国物业服务百强企业研究报告》显示，碧桂园物业在行业排名第五。

　　与此同时，当别人家的物业公司都亏钱运营时，碧桂园物业的营收和净利都相当好看。国内百强物业企业的平均净利润只有8%，而碧桂园物业的净利润率达到了13%。如果单从净利润率来看，碧桂园物业的净利润率比碧桂园房地产开发的净利润率还要高。

　　不过，碧桂园物业的漂亮财务数字得益于碧桂园控股的壮大，碧桂园开发的房产几乎都转化成了物业公司的上游，使得碧桂园物业衣食无忧，旱涝保收，由母公司的奶水一手喂大。

　　这也是其弊病所在——过度的依赖碧桂园控股。碧桂园物业关于关联交易的章节阐述用了近30页的篇幅，它的前五大客户没有一家是碧桂园控股之外的企业。

　　物业服务存在两端，一端是上游的房地产企业，或者说被服务的业主，这是收入的来源；另一端是下游的第三方服务公司，包括园区车辆、保洁等服务都是向专业的第三方采购，这是支出的方向。

　　碧桂园物业的收入绝大部分来自碧桂园集团开发的小区，其收费管理面积为7693万平方米，其中由碧桂园集团开发的物业面积占比高达97.13%。

　　这是物业行业的通病，造成这种现状的原因不难理解，万科盖的房子有多大可能会让碧桂园物业来管理？几乎所有规模过得去的房地产公司旗下都有相应的物业公司，包括彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务等。这些物业公司都陆续在香港上市，它们背后无一例外都站着一家规模庞大的房地产公司。

　　但也有另类，中国物业第一股的彩生活为大股东花样年服务的物业面积只有5%。

　　碧桂园也在急于想改变这种局面。一个很明显的举动是，本次IPO募资的用途，超过50%的资金将用于市场拓展，市场拓展自然是拓展碧桂园集团以外的市场。

　　关联交易的另一端，碧桂园物业向下游采购的第三方服务也基本是自己人。关联方采购商品及接受劳务的关联交易主要为公司向关联方接受区内穿梭巴士服务、供水业务、工程劳务和采购物资等。这些提供服务的公司，甚至自来水厂都是碧桂园的关联企业。

　　这就很尴尬了。这给人的感觉就是始终都在和自己人做生意。

　　跟自己人做生意就存在关联交易的风险。碧桂园物业2015年的应收账款为5.36亿元，而其中3.9亿元的应收账款来自关联方，也就是碧桂园集团。

　　物业收入里有一项叫“空置物业服务收入”，也就是房子已经盖好，还没有卖出去，这个情况下的物业费用需要房地产开发商出钱。这一项收入占到了碧桂园物业总营收的8%，而碧桂园物业50%的应收账款在3年以上。作为两家独立的公司，关联方对资金的占用明显偏大。

　　如果碧桂园控股开发房产的步伐停滞，这将严重影响到碧桂园物业的业绩。而目前看来，要走出去，承接外部的物业服务，对于市场化程度不高的物业行业而言，难度可想而知。

　　不过话又说回来，碧桂园物业目前的总资产还不到碧桂园控股的1%。杨惠妍进入碧桂园掌管的第一块业务是物业，看起来与其首富的身份并不匹配，但这种接班一方面与其专业背景相符，另一方面也将为其接手整个企业做准备，毕竟，经营好房地产业务或许才是她的未来正道。