万科8月21日晚发布了2016年半年度业绩报告，这被万科定义为“是万科32年发展史中极为特殊的半年”。

　　历时一年多，万科A的股权争夺已然陷入僵持胶着境地，多幕剧中新角色开台搭戏，初期万宝之争已演化成宝能系、华润、安邦、万科管理层、恒大五家之争。

　　万科在半年报里面大打悲情牌。基金君给你梳理一下。

　　1、王石郁亮很忙，缺席万科中期业绩会

　　很罕见。从万科过去多年的历史来看，作为董事长的王石已经多次不参加业绩会，但郁亮担任总裁后，几乎没有缺席过公司业绩推介会。这一次非常罕见。

　　万科集团中期业绩发布会将于8月22日(周一)在大梅沙万科中心举行，出席此次发布会的管理层有：万科董事、执行副总裁王文金，执行副总裁张旭，执行副总裁孙嘉，董事会秘书朱旭。

　　据21世纪经济报道。知情人士透露，因为高杠杆举牌涉及险资万能险及资管计划炒股问题，宝能面临诸多压力，其已经在寻求和恒大、万科管理层接触，对宝能系实际控制人姚振华来说，首要的是资金和财产安全；许家印则想要得更多，财务投资和并表控制万科都想要；但对王石和郁亮这些管理层来说，无论谁是股东，他们都希望万科原有文化和架构被充分尊重，管理团队享有最大的自主权，以及对万科这家公司的经营管理权。

　　8月16日，华润置地发布公告称，公司将于8月26日上午十时在华润总部举行董事会会议，王石将亲自参加此次华润置地董事会。目前不清楚王石是否会借此机会再次拜会华润集团董事长傅育宁。

　　2、31个合作项目被股权问题拖累

　　“2016年上半年，是万科 32年发展史中极为特殊的半年。”在万科半年报中，董事会报告第一段便是开门见山地表示，“始于2015年7月的股权事件延续至今，尚未妥善解决。”

　　上半年，万科发行股份购买资产预案尚未达成共识，部分股东一度提议罢免全体董事、非职工代表监事，国际国内评级机构表示公司现有信用评级及展望将面临调整压力。万科董事会报告提到，6月底以来，公司合作伙伴、客户、员工、其他中小股东对公司前景之疑惑和担忧进一步加剧，公司的正常运营也因此受到影响。

　　“鉴于土地招拍挂溢价率持续上涨，公司近年来约7成项目通过合作方式获取。但6月底以来，已经有部分合作方因为担心公司品牌、管理、融资优势不能持续，提出改变合作条件甚至解约，潜在项目拓展面临更大的不确定性。截至目前，公司已有31个合作项目因股权问题而被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。”朱旭表示。

　　3、合作伙伴和客户信心受损。

　　国际评级机构标准普尔、穆迪表示，如果股东的罢免提议实现，万科现有的信用评级以及展望将面临调整压力。连续给予公司 AAA 信用级别的中诚信证券评估有限公司也已关注到公司股权变化及重大资产重组事项或将对公司经营计划及管理方式产生影响，并在 2016 年度跟踪评级报告中提起相应关注。 部分上游合作伙伴提出缩短付款周期， 部分银行提高信贷条件，压缩授信额度。客户担心股权事件会直接影响万科产品和服务品质之持续性，表现出迟疑和观望，高端项目、商办及整售项目受影响更为明显。

　　4、公司业务拓展受到影响。

　　万科物业之 5 个洽谈合作项目因股权问题暂缓、变更或考虑终止合作； 1 家物流地产的合作方要求调整合作条款；多家境外基金和银行暂缓了项目合作与贷款。

　　5、团队稳定性受到冲击。

　　罢免全体董事、非职工代表监事的提案对团队士气产生明显影响。员工普遍对未来感到迷茫，对公司之发展前景感到忧虑，猎头集中针对公司员工挖角的情况严重，公司 6、 7 月份离职率呈明显提高趋势。 尽管在事业合伙人持股机制和跟投机制的支撑下，公司尚未出现大规模离职， 但公司前景、文化和机制等优势已经因为股权之争产生不确定性， 导致引进优秀人才的难度加大。

　　业绩亮点

　　有业内人士称，股权之争对于万科业绩表现的影响，将会在未来1-2年内显现。

　　1、销售创历史新高

　　经营业绩方面，2016年上半年，万科坚持积极销售的策略，持续探索多元化销售模式，销售面积和销售金额双双实现强势增长：销售面积达1409.0平方米，同比增长55.8%，销售金额为1900.8亿元，同比增长69.9%，表现亮眼。

　　今年上半年，万科销售金额历时仅118天即突破1000亿大关，比去年同期足足缩短了59天，达到历史最短水平，在全国商品房市场的占有率进一步上升至3.9%。结算面积与收入呈大幅增长态势。结算面积为654.6万平方米，同比增长43.6%，实现结算收入724.8亿元，同比增长49.7%。

　　上半年，万科实现营业收入748.0亿元，同比增长48.8%；实现归属于上市公司股东的净利润53.5亿元，同比增长10.4%。利润增长慢于收入增长的主要原因，是当期结算的相当一部分项目为2014年房地产市场调整期内售出的项目。

　　由于销售规模远高于结算规模，万科已售未结资源进一步增长。截至今年6月底，万科合并报表范围内有2404.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2977.1亿元，较上年末分别增长30.6%和38.4%。

　　与此同时，万科销售和管理费用呈下降态势。销售费用占销售金额的比例为1.08%，较2015年同期下降0.33个百分点；管理费用占销售金额的比例为1.15%，较2015年同期下降0.14个百分点。

　　2、没有一个面粉贵过面包的地王项目

　　拿地方面，万科上半年新购入土地价平量足。上半年，万科获取新项目70个，总建筑面积1260.1万平方米，权益规划建筑面积848.8万平方米，权益地价总额约465.8亿元，新增项目均价为5488元/平方米。

　　朱旭表示：“上半年以来，热点城市的土地竞争趋于白热化，地价大幅上升，地价贵过周边房价的‘地王’频出。但是，在审慎投资的原则下，2016年上半年，万科没有拿下一个高风险项目，也没有一个面粉贵过面包的地王项目。”

　　截至今年6月末，按万科权益计算的规划建筑面积合计3582.0万平方米，保持在滿足未來两年以上的开发水平。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约294.4万平方米。

　　上半年，万科实现新开工面积1665.6万平米，较2015年同期增长64.6%，占全年开工计划的75.7%，而在2015年同期这一数据则为60.2%；实现竣工面积702.5万平米，较2015年同期增长35.8%，占全年竣工计划的34.0%。

　　在新业务方面，继2015年实现物流地产“从0到1”的突破以后，今年上半年，万科物流地产业务新获取项目9个，按万科权益计算的规划建筑面积约37.4万平方米。

　　万科股权之争越发戏剧化了

　　万科股权之争正处于内部博弈阶段，对外则表现得出奇静默，这让坊间的流言四起。

　　8月19日，一条“保监会项俊波要求许家印买下万科51%股份，接盘宝能安邦”的消息被多个网站转载，让平静的周末一时间炸开了锅。

　　报道称，保监会主席项俊波亲自出马，会同保监会广东监管局找到许家印，要求恒大不计成本地买入万科股票。其最终目标是，恒大买下51%的万科股票，从而控制万科。对保监会而言，它无法承受宝能爆仓的风险，在宝能已经公开的9个资管计划中，2个曾接近爆仓，不得不缴纳了数量不菲的保证金。在监管部门看来，这不只是一个企业的倒掉，更意味着数以千万计保户的索赔，整个保险行业或将面临挤兑风险，所以保监会不得不出手。

　　不过，这一报道迫使保监会迅速出面辟谣。保监会在官方网站发表声明表示，上述“报道内容纯属谣言，中国保监会对这种不负责任的行为表示强烈谴责，正在联系并要求有关单位作出道歉声明，并保留追究有关单位和人员法律责任的权利。”

　　在保监会发出声明否认“要求恒大买万科股份”之后，恒大集团也在官网发出声明，措辞与保监会几乎一致。

　　8月4日流出恒大购入万科的消息，两周以来，恒大持有的万科股份已经从4日的4.68%增至6.82%。期间万科股价多次拉升，本周二甚至达成史上首次三连板，创下复权以来最高股价。

　　万科前天在深圳市大梅沙总部召开董事会会议，恒大和第一大股东宝能均未列席万科董事会会议。

　　就在万科召开董事会的前一天，市场上传出香港两家金融机构买入万科H股的消息。买入万科H股的，是恒大集团董事长许家印的牌桌好友，新世界集团郑裕彤家族、中渝置业董事会主席张松桥。

　　香港郑氏家族和张松桥介入万科牌局，是否与许家印达成了某种默契，目前还未可知，几家公司暂时也未做出官方说明。但目前恒大增持万科A的态势，仍在继续。而恒大是否会向第二大股东发起冲击，目前也是个未知数。

　　据了解，万科目前的董事会任期至明年三月结束。对于目前的入局者来说，想要提出自己中意的董事候选人名单，都要等到明年三月。万科将是谁的，时间将给出答案。

　　最近市场上每一轮万科的股价拉升，其中都少不了传言，从谣言四起，到层层辟谣，似乎都是前后一致的套路，其实目的往往有且只有一个，搅动市场，然后混水摸鱼。

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