恒大卖房一年不敌炒股仨月 万科管理层遭遇新威胁
　　万科A（000002.SZ）、嘉凯城（000918.SZ）和廊坊发展(600149)（600149.SH），恒大地产手中的这三只金股在8月15日又齐齐涨停了。

　　按照恒大地产对于上述三只股票的持股成本计算，目前仅这三只金股就已经给恒大在账面上带来了超过116亿元的浮盈。这笔钱对于恒大而言意味着什么？要知道，恒大地产全年卖了一年的房子，才赚了105亿元。

　　并不是炒股赚钱太容易，而是因为卖房赚钱太难了。

　　投入资本回报率不足3%，对比同为千亿级的同行，绿地控股(600606)为4.5%，保利地产(600048)为6.5%，而万科则达到了9.6%。

　　因此，仅从财务投资的角度来看，投资万科显然要比投资自己更合算，而更重要的是，如果标的公司股权分散，趁机举牌，那么其战略意义将远超财务投资价值。

　　眼下，万科的股权之争刚刚平息下来，华润、宝能以及万科各方之间在监管层的责令之下，放下争执协调彼此利益，在这样的一个关键时刻，恒大地产的忽然闯入，让各方都措手不及，本已平衡的利益格局将再次被打破。

　　更重要的是，从目前所披露的信息来看，恒大似乎并不满足于现有的5%持股量，在8月12日的交易中，曾在8月4日上榜的安信证券广州猎德大道营业部再次上榜，买入量为6.85亿元，超过8月4日的买入量。

　　随着恒大地产的不断吸筹，恒大的持股成本也越来越高。按照8月15日的收盘价来看，目前恒大的买入成本已经超过宝能系旗下钜盛华的资管持股成本。在市场人士看来，这也无疑给钜盛华开辟了一条退出通道。

　　随着恒大在万科影响力的越来越强，留给市场的悬念在于，恒大和宝能系并不同，同为房地产行业霸主的恒大地产，一旦借举牌入主万科，万科管理层将迎来新一轮的动荡。（.华.夏.时.报.张.学.光）
　　

　　恒大增持至6.82% 万科离退市还有多远？
　　截至8月15日，万科股价创8年新高，宝能共花费467.32亿买入万科A，账面浮盈约234.9亿元
　　近段时间，每到周四周五，就会有与万科相关的大事曝出，昨日(8月15日)这一节奏被打破：万科A(000002，SZ)高开高走，于10时36分涨停并一直保持至收盘，股价创出2008年4月14日以来的逾8年新高。开盘一小时成交额即突破70亿元，当日总成交超78.5亿元，换手率达3.33%。

　　媒体记者注意到，昨日晚间中国恒大(03333，HK)发布公告称，8月8日~15日，恒大再次通过附属公司买入万科股票。截至8月15日，恒大所持万科股份占万科总股本的6.82%，总耗资达145.7亿元。而万科A盘后龙虎榜数据显示，8月15日以7.27亿元位居买二席位的国泰君安广州黄埔大道营业部与广州恒大总部仅数百米之遥。

　　此外，值得一提的是，方正证券台州解放路营业部于8月4日以1.25亿元买入万科A，又于8月15日以1.98亿元卖出万科A。根据万科A两日均价粗略估算，一买一卖间该营业部已经盈利约5793万元。

　　宝能或已浮盈235亿元
　　万科A一路上涨，最高兴的也许是姚老板。此前在万科A股价持续下跌的背景下，宝能买入万科的9个资管计划中有7个曾经被套，分别是泰信1号、金裕1号、宝禄1号、东兴7号、广钜2号、广钜1号和安盛3号。其中，泰信1号一度警报高悬，万科股价和其平仓线之间的差距一度只有0.12元。

　　恒大的介入，不仅解了宝能9个资管计划的燃眉之急，还让其产生了一定的浮盈。

　　媒体记者根据万科A昨日25.06元的涨停价粗略估算，宝能9个资管计划目前已全部出现浮盈。其中，安盛1号浮盈约9.5207亿元；安盛2号浮盈约7.536亿元；安盛3号浮盈约6.239亿元；广钜1号浮盈约10.9亿元；广钜2号浮盈约1.90亿元；泰信1号浮盈约8.033亿元；金裕1号浮盈约11.52亿元；宝禄1号浮盈约9.193亿元；东兴7号浮盈约5.551亿元。9个资管计划累计浮盈约70.47亿元。

　　如果将钜盛华和前海人寿持有万科股权的情况考虑在内，且不计融资成本和分红等因素影响，钜盛华和前海人寿买入万科A时的股价按照价格区间的最高价估算，宝能买入万科A的平均成本为16.675元(总耗资/持股总数)。截至8月15日收盘，宝能累计花费467.32亿元买入万科A，其持股市值为702亿元，总浮盈约234.9亿元。而恒大通过7个投资公司买入万科5%的股权，目前浮盈约为38.63亿元。

　　游资短炒浮盈5793万元
　　8月9日，恒大宣布其通过旗下7大投资公司以99.68亿的价格增持万科A股票5.52亿股，从而实现首次举牌；8月15日，恒大再次宣布，截至8月15日，公司通过附属公司在市场上进一步收购共2.36亿股万科A股，连同此前收购，公司目前共持有7.53亿股万科A股，占万科已发行股本总额的约6.82%，总代价约为人民币145.7亿元。

　　媒体记者注意到，相较恒大前一次18.06元的买入均价，恒大此次增持的均价为22.93元。虽然持股均价有所提高，不过按照万科A在8月15日25.06元的收盘价，其仍有29.46%的浮盈。

　　在恒大不断斥巨资买入万科A的情况下，龙虎榜上的资金争抢也十分激烈。

　　8月12日、15日，万科A均强势涨停。15日的龙虎榜显示，国泰君安证券广州黄埔大道营业部当日买入7.27亿元，占万科A当日成交总额的9.26%，而该营业部和广州恒大总部仅一街之隔。分析人士认为，仅就地理距离而言，不排除这是恒大扫货万科A的“御用”席位。

　　在恒大扫货万科A的同时，其他资金也有异动。媒体记者在分析万科A在8月4日、12日和15日三个交易日的龙虎榜数据后注意到：华泰证券天津真理道营业部于8月12日、15日连续两个交易日大举买入万科A，其中12日买入3.9亿元，占当日总成交的4.77%；15日买入5.32亿元，占当日总成交的6.77%。但目前尚不清楚其到底属于哪一路资金。

　　此外，在8月15日万科A的卖出席位中，除了一家机构席位以9.65亿元的卖出金额居首外，另一个受人关注的席位是居于卖二位置的方正证券台州解放路营业部，其当日卖出1.98亿元。而在8月4日的龙虎榜上，该营业部以1.25亿元的买入额跻身买五席位。

　　8月15日万科A均价为24.31元，8月4日万科A均价为18.81元。以此计算，方正证券台州解放路营业部的浮盈比例约为29.24%，浮盈约为5793.6万元。

　　万科距退市标准尚远
　　在万科A不断被买入之际，万科A实际流通股不足，或有退市风险的说法引起市场关注。

　　那么，万科A现在的流通筹码到底还剩多少？
　　公开资料显示，宝能目前合计持有万科总股本的25.4%；华润集团持股比例为15.24%；安邦持股比例为6.18%；恒大持股6.82%；万科管理层与部分职工拥有权益的几个资管计划持有的万科股票数量加起来略高于10%；“国家队(证金、汇金)”持股约为9.5%。上述各方合计持有万科总股本的比例约为73.14%，即万科流通筹码不足26.86%。

　　根据《深圳证券交易所股票上市规则》第18.1条第(十)项的规定：公司股本总额超过人民币4亿元的，社会公众持股比例低于10%。

　　上述社会公众是指除了以下股东外的上市公司其他股东：1。持有上市公司10%以上股份的股东及其一致行动人；2。上市公司董事、监事、高级管理人员及其关联人。

　　宝能和华润分别持有万科25.4%和15.29%的股权，满足第一个条件，因此它们持有的股权不属于社会公众股权；代表万科事业合伙人持股的盈安合伙基金持股4.43%，万科管理层实际控制的金鹏、德赢1号两个资管计划共计持股6.2%，二者满足第二个条件，也不属于社会公众股。这样算下来，万科的社会公众股最多还有48.68%，离退市距离还远。

　　不过，对于占万科总股本11.91%的万科H股是否为上述深交所规定的属于社会公众持有的股份，律师意见并不统一。不过，即使11.91%的万科H股不属于社会公众股，万科社会公众股最多还有36.77%(48.68%减去11.91%)，距离退市也还远。

　　实际上，在A股历史上从未有一家上市公司因为股权分布问题而退市。据《深圳证券交易所股票上市规则》的相关规定，如果上市公司的股权分布连续20个交易日不具备上市条件的话，首先会被深交所停牌；停牌一个月内披露可行解决方案的，就可以复牌实施方案，如果一个月内未披露可行方案或者披露可行方案一个月内未实施完成的，就会被深交所实行退市风险警示；在之后的六个月内其股权分布仍不具备上市条件的，深交所将对其股票交易暂停上市；暂停上市后，在六个月内股权分布仍不具备上市条件的，深交所有权决定终止其股票上市交易。

　　北京问天律师事务所张远忠律师对媒体记者表示，由于万科的大股东并不希望公司退市，他们不会让股权结构达到退市标准，万科因股权分布不具备上市条件而最终退市的可能性应该不大。

　　持有相同观点的还有上海明伦律师事务所王智斌律师，他向记者表示：“万科离私有化并退市还有相当长的距离，因私有化而退市的可能性不大。”(每.日.经.济.新.闻..朱.万.平. 宋.思.艰.)

　　宝能万科一役浮盈逾200亿资产荒 引爆地产公司估值骤增
　　导读：万科A（000002.SZ）早盘高开高走，不到半个小时，便扫入4.8亿资金。随着股价快速拉升,到200手程序单批量买入。短短一个小时过后，10时36分即拉到涨停板上，其股价一举创出2008年4月14日以来的逾8年新高。

　　8月15日，继周五地产板块在恒大举牌概念股带动下大涨4.66%之后，当天再度维持强势。

　　据当天盘后深交所发布的龙虎榜信息，恒大地产总部所在地的安信证券广州猎德大道证券营业部继上周五大肆买入6.9亿元之后，国泰君安广州黄埔大道证券营业部接力上榜，位居第二大买入主力，全天扫货7.3亿元。

　　当天的大单净额流向也表明，万科A主力资金净流入额达近10亿元，位居地产板块之首。此外，另有11家地产公司获主力资金净流入一亿元以上。

　　二级市场，万科股价创下多年来的新高，自然皆大欢喜。而最大的赢家莫过于宝能系。在恒大地产开启对万科A的扫货模式之前，宝能系旗下多个资管计划曾被曝接近爆仓边缘。如今反而因祸得福。

　　华泰证券研究员谢皓宇表示，2015年7月至2016年4月其间，以前海人寿为主力的宝能系大肆买入万科A共计26.81亿股，其平均买入价约16.23元/股。截至当天收盘，按万科A25.06元的收盘价计算，若持股未变的话，宝能系该部分持股浮盈超过五成，累计实现浮盈逾200亿元，高达236.73亿元。

　　举牌险资成大赢家
　　8月15日，广东雪球财富董事长李昌民对记者表示，随着投资渠道的放开和政策支持指引，险资投资能力不断增强，先有去年的前海人寿、安邦、富德人寿、生命人寿等，后有恒大人寿，在这些举牌的上市公司中，股权分散是最显性的特征，其次是现金流稳定、盈利能力强，所以险资不惜动用杠杆达成举牌的目的。

　　“一般来说，险资的资金主要来源是保费的收入，是一种未来需要进行偿付的负债，期限较长的有寿险，通常在10年或甚至30年以上，这些都算是带有杠杆的资金。”李昌民称。“另外，比较典型的险资资金来源，也有来自定向的资管计划，通过股票质押或股东借款作为劣后，从而撬动银行的理财资金（作为优先级别），实现高杠杆运作。”

　　去年以来，市场已经出现了三轮股灾，从高位腰斩甚至跌幅超过60%-70%的个股有很多，这里面不缺现金流稳定、盈利能力强的标的，险资举牌刚好就在市场最低迷的时候介入。截止到目前，有些险资举牌的标的赚取的收益可能超过100%。

　　“以万科A为例，前海人寿去年的布局，加上今年早些时候的布局，以宝能系超过200亿元以上的浮盈计算，相比于其定向的资管计划撬动银行优先资金所付的利息（大概也就是两融的利率6.5%左右）而言，其收益是远远大于风险。”李昌民如是说。

　　长江证券分析师蒲东君认为，近来部分地产股是险资增持的主要标的，其中重要的原因是这些公司能够为防御型资金提供较高的股息率，从而确保其收益。以万科A和金地集团（600383.SH）为例，股息率分别达到3.16%和3.80%，大幅跑赢1年期国债收益率。

　　“可见，上述举牌标的收益都是远远大于风险的，而且险资一举牌，会带动相关个股市场的人气，跟风资金非常多。”李昌民直言。

　　同样，再看看近期恒大的举牌标的：廊坊发展（600149.SH）8月以来涨幅已经翻倍，涨幅高达102%；恒大近期入主的嘉凯城（000918.SZ）涨幅亦超过六成；万科A涨幅也接近五成。

　　仅以恒大地产举牌的万科A为例，恒大系于7月25日至8月8日期间，通过集中竞价交易系统增持公司A股股份55195.9870万股，占公司总股本的5.00%，成交均价为18.06元/股，成交金额合计约99.68亿元。截至当天收盘，恒大系持股已实现浮盈近四亿。

　　中信建投分析师陈慎表示，与去年四季度保险资金举牌万科不同，此次恒大所代表的产业资本举牌上市房企是一二级市场估值差异不断扩大带来的必然结果。

　　地产公司重估逻辑
　　兴业证券分析师阎常铭认为，近期，地产公司估值重估的逻辑在于，银行主动加杠杆加速房地产行业基本面不断向好，地产板块目前面临严重低估。因此，具有低估值、高分红率并布局一二线的地产公司将成为资金配置的首选标的，市场将重新认识严重低估地产股的价值并重估地产股的价格，使得股价达到均衡水平。

　　“资产荒这一时代大背景必然带来地产股的超级大行情。银行资产荒配置按揭带来核心城市房价上涨；保险资金有银行背书，加大配置布局核心城市地产公司。”阎常铭如是说。

　　在过去的一两年内，以恒大为代表的地产商充分享受了房地产市场基本面大幅改善以及宽松货币政策下融资成本显著下降的双重红利，充裕的现金流是其积极参与A股市场的重要筹码。

　　今年上半年，商品房销售面积同比上升27.9%，销售额同比增长42.1%，背后是信贷的有力支撑，个人按揭贷款同比大幅增长57%。最新统计数据显示，7月居民中长期贷款新增4773亿元，占比当月新增贷款达到惊人的103%。居民按揭贷款支撑起7月全部新增贷款，创下历史纪录。

　　除此之外，对于上市房企而言，2015-2016年公司债、定增计划大批量涌现，畅通的资本市场融资渠道大幅优化其财务结构。

　　加之房企区域战略趋同，专注一二线主流城市业已成为业内共识。然而，共识之下也导致拿地难度不断提升。一二线城市面粉贵于面包，房企在规模与盈利之间进退维谷，唯有时间换空间。

　　与此同时，在目前一二线城市土地成本高企的大环境下，地产股估值却一直在低位徘徊，房企PE均值在24倍左右，而龙头房企在12倍左右，区域配置占优的房企也概莫能外，相比之下，土地市场价格日新月异，尤其是7月一线城市住宅土地均价超越3万/平方米，较2015年均值水平增长174%，一二级市场价差愈演愈烈。优质资源稀缺的时代，拥有丰厚资源的上市房企对产业资本的吸引力与日俱增。

　　“鉴于资产溢价率明显高于股权溢价率，未来行业公司通过并购重组获取优质土地资源的占比预期有所提升。”首创证券分析师王剑辉认为王剑辉认为。

　　“同行业并购具备更强的协同效应，因此较之险资举牌更具优势。此外，尽管地价高企，但地王依旧频出，不仅总价及总宗数均超越历史上的地王潮，参与的房企也有所增加，合作拿地的占比明显提升，说明产业资本对于行业未来均更为乐观，也提升了产业资本投向二级市场的意愿。”陈慎表示。(21.世.纪.经.济.报.道.何.晓.晴)
　

　　接近监管人士：“万科A退市”系误读
　　针对市场热议“万科A退市”，昨日，有接近监管部门人士透过中国证券报记者表示，交易所上市规则中对“社会公众”有明确含义界定，万科A社会公众持股比例远未达到退市红线，市场存在“误读”的情况。

　　日前，有媒体报道称，由于万科股权斗争持续，引发多方股东筹码争抢，导致万科A股市场实际流通筹码不足，或存在退市风险。报道表示，当前万科A实际流通股不足22.61%，而上市公司维系上市地位需要一定的股权分散度。根据深交所相关规定，如果公司的股权分布中，股本总额超4亿元的上市公司社会公众持有的股份低于总数10%，该公司将不再具备上市条件。有相关律师认为，这可能意味着距离退市，万科A只有不到13%的“空间”，或成为A股首例。

　　上述接近监管部门人士表示，“万科退市风险论调”的出现，可能主要援引了《深圳证券交易所股票上市规则》（2014年修订）第十八章相关规定，即股权分布发生如下变化将不再具备上市条件：社会公众持有的股份低于公司股份总数的25%；公司股本总额超过4亿元的，社会公众持有的股份低于公司股份总数的10%，将不再具备上市条件。

　　不过，从上述规定来看，社会公众是指除以下股东之外的上市公司其他股东：持有上市公司10%以上股份的股东及其一致行动人；上市公司的董事、监事、高级管理人员及其关系密切的家庭成员，上市公司董事、监事、高级管理人员直接或者间接控制的法人或者其他组织。

　　公开资料显示，截至目前，万科A股股东持股中，宝能系持股达25.4%；华润集团持股15.29%；安邦持股6.18%，于万科复牌后有少量增持；万科事业合伙人持股（盈安合伙基金）4.43%，金鹏、德赢1号两个资管计划共持股6.2%；恒大持股6.82%。此外，证金公司持股2.99%。万科H股占流通股的11.9%。

　　该人士强调，从交易所对“社会公众”界定来看，宝能系和华润持股均超过10%，因此不属于社会公众；万科的盈安合伙基金以及金鹏、德赢1号两个资管计划则符合董监高直接或间接控制的条件，也不属于。但是恒大、安邦因为持股比例没有超过10%，应该被视为社会公众持股，证金公司持股应该属于社会公众范畴。目前万科A股的社会公众持股最多还有38.6%，远未达到A股退市红线。(中.国.证.券.报. .张.莉)

　　万科“五霸”争战不会触发退市条件
　　万科“五霸”争夺战意犹未尽，有市场人士担心随着可流通的社会公众股大幅减少，万科是不是要面临退市风险？

　　先说一个案例，去年12月，沪上私募崔军宣称将以要约收购方式继续增持新华百货。此前，崔军经过连续6次举牌及1次直接豁免要约收购义务的增持，持股比例已达32%，超过新华百货原控股股东“物美系”。

　　对此，新华百货及物美系的回应是，若崔军强行要约收购，将导致总股本为2.26亿股的新华百货社会公众股比例低于25%，面临退市风险。按规定，总股本低于4亿股的上市公司，社会公众股比例不得低于25%，而崔军、物美系及另外一部分被认定为非社会公众股(7.38%)的股份，本身已达70.32%，加上要约收购至少必须增持5%，故崔军强行实施要约收购确实会令新华百货陷入退市危机。

　　新华百货的回击无疑击中要害，至今崔军也未有进一步的举动。这个案例是对上市公司社会公众股持股比例的有效阐释，任何上市公司的任何一方均不得违反社会公众股持股比例要求，当然也包括万科及其相关方。

　　最近，随着恒大的介入，万科事件更加热闹，股价复权后也于昨日创历史新高。于是市场很自然想到一个问题——扣除宝能系、华润、安邦、万科事业合伙人计划、恒大等主要股东所持股份之后，万科剩余股份有多少？

　　个别测算结果显示，万科剩余股份不足30%甚至略高于20%，逼近10%的社会公众股持股下限，万科总股本超过4亿股，其社会公众股持股比例不得低于10%。基于这样的测算，就有了更惊悚的结论——万科将有可能被继续增持至退市。

　　如同人们总是担心宝能系将会崩盘一样，万科退市论无疑显得更加杞人忧天。如果严格对照深交所上市规则便不难发现，万科并不会因为某些股东的增持而陷入社会公众股低于10%的尴尬境地，除非大比例要约收购。

　　社会公众股是专有名词，上市规则的定义是，两类情形之外的持股属于社会公众股。一是持股10%以上的股东及一致行动人，二是董监高及关系密切家庭成员，或者董监高直接、间接控制的法人或其他组织。

　　该定义非常清晰的表明，并不是每一个在市场看来较为重要的股东都是“非社会公众股东”。安邦持股6.18%，恒大至少持股5%，二者均属万科较为重要的股东，但并不是上市规则规定的“非社会公众股东”，二者持股行为不会引起社会公众股持股比例的减少。如果安邦、恒大与宝能、华润或者万科管理层缔结一致行动人关系，或者继续增持至10%以上，才可被认定为“非社会公众股东”。

　　可能有人会说安邦与万科管理层已达成某种协同作战的约定，恒大与宝能或有某种抽屉协议，但这些并不能作为认定安邦、恒大为“非社会公众股东”的法理依据。

　　基于上述逻辑，目前万科股东中可被明确认定为“非社会公众股东”的股东仅包括宝能(25.4%)、华润(15.4%)及万科两个合伙人计划(7.12%)，所持股份总计为47.92%，远低于90%的持股上限规定。

　　实务中，有一类股东既非10%以上的股东，亦非上市公司董监高关联方，但依然被认定为“非社会公众股东”。出现此类情况，上市公司一般会作特殊说明，如新华百货被认定为非社会公众股的7.38%股份。截至目前，万科并未特别说明安邦、恒大或者其他任何一方系需被认定为“非社会公众股东”。

　　市场之所以会认为随着恒大等股东的增持，万科社会公众股会逐渐减少，主要是因为误将可流通股份等同于社会公众股。事实上，对于安邦、恒大、证金公司、刘元生等短期内不能减持或不会减持的股东，只能说明因为他们的持股，万科可流通股份相对较少，而不是社会公众股会变少，他们都属于社会公众股东，所持万科股份属于受限制的社会公众股。

　　在未来相当长的一段时间内，万科仍然是大众持股公司，这一点不会发生根本性变化，退市之说无逻辑基础。(证.券.时.报.)