万科A复牌后连续跌停两日，6日挣扎于19.1元/股线上至翻红。截至7月7日午盘，万科A报18.81元/股，较停牌价跌23%。

　　据财新记者获得的高盛高华报告显示，对万科A股，高盛评为卖出，认为其估值偏高，停牌时A股（24.43元/股）相对于2016年年底净资产价值折让仅2%，对应11.3倍的2016年预期市盈率，2.1倍预期市净率。

　　而A股地产公司均值折让在27%，预期市盈率10.8倍，预期市净率1.6倍，溢价较为明显。

　　高盛报告称，对万科的每股净资产价值折让设定在30%，由此推出目标价在15.6元的原因，在于董事会分歧所带来的不确定性，以及公司当前最大的股东关于罢免所有现任管理层成员的提议。

　　“如果当前的股东之争很快得到解决，且最终结果有利于万科的长期增长，我们的看法将更加积极。”高盛表示。万科管理层拟引入深圳地铁作为股东，但华润方在董事会上投票反对此议案。对此，高盛指出，如果万科能通过“轨道+物业”业务模式等潜在战略实现净资产价值增值，他们对股票的看法将变得更加积极。

　　高盛认为，根据深圳地铁拟议交易的详细内容，通过与深圳地铁作为万科第一大股东的业务合作，万科可采用“轨道+物业”业务模式，并可能抓住中国地铁线迅速扩张带来的物业开发机会。这符合万科成为“城市配套服务商”的长期目标。这一交易条款对净资产价值/股票影响为中性。

　　同理，高盛报告指出，对万科H（02202.HK）持中性评级，认为估值合理，设定12个月目标价为18港元/股。

　　此外，近日麦格理也将万科H股评级由“跑赢大市”下调至“中性”，目标价下调至16.78港元/股，隐含每股资产净值折让36%。

　　麦格理下调评级的原因类似，称“董事会换人的风险未完全消除”，高管与大股东华润集团关系可能恶化。董事会若出现变动会影响项目执行，同时财务成本亦可能影响信贷评级。

　　此外，麦格理还指出，深圳地铁的交易也是不稳定因素，因为任何监管风险都可能导致监管当局介入，无短期解决方法。