库存去化：重点覆盖的14 个城市商品房待售面积合计为14942.96 万平米，同比减少11.39%，环比减少2.81%，去化周期较上上周减少1.37 周至47.58，改善速度明显加快。土地市场：全国40 个大中城市成交土地总价40.25 亿元，同比减少61.48%，环比减少82.05%。年初至今周均成交315.56 亿元，高于去年平均水平12.93 个百分点。

　　行业热点：

　　央行：6 月末房产开发贷款余额5.41 万亿同比增长10.9%；统

　　计局：6 月70 大中城市房价55 城环比上涨涨幅收窄；福建出台商办去库存新政去化超36 个月暂停土地出让；广西出台去库存措施压力过大城镇将减少或停止商住供地；楼继伟：下一步将积极推进所得税制和房地产税制改革。

　　投资建议：

　　在新一轮国企改革的关键时点，房地产在央企层面的整合步伐大幅加快。规模较小的国资背景开发商以及同集团主业存在业务重合的房企未来预期进一步整合，相关概念值得期待；短期销售结转的滞后性将在核心城市本土房企的中期业绩中有所显现，随着本周中报陆续披露，重点公司业绩改善幅度预期扩大；中长期看好京津冀产业协同发展下的园区类企业以及存量市场服务业细分领域，如资产管理、长租公寓等。建议关注北京城建、华发股份、华夏幸福、世联行、陆家嘴等等。

　　个股点睛>>>

　　华夏幸福：深耕产业新城，园区住宅销售超预期

　　园区住宅配套销售同比增长118%表现超预期公司公布二季度销售数据2Q2016完成销售额378.08亿元，yoy+94.03%j签约销售面积361.48万平方米，yoy+96.55%，总体表现超出预期。超预期主要来自于产业园区配套住宅，Q2配套住宅销售额录得257.08亿元，yoy增118.70%，一线城市房价上涨的确对周边房价形成明显带动，卫星城战略取得显着成效j并且，公司在传统城市地产业务也取得了不错表现，Q2签约销售额67.18亿元，yoy增长159.48%，除此之外，二季度土地整理、产业服务等园区结算收入额约为50.78亿元，同比增长2.34%，表现较为稳定。

　　借助产业园区建设，发展园区配套住宅，打造产业新城：华夏幸福是产业新城运营方面的龙头企业，公司以园区发展服务为基础，并以园区配套住宅开发销售作为其主要营收来源。 从地理位置上来看，公司主要打造环北京卫星城，并逐步将业务拓展至环上海和珠三角一带。 公司部署超一线城市周边，主要是看好其人口的溢出效应和其周边高新技术产业的发展趋势。我们认为在地价居高不下房企毛利被压缩的大环境下，一线城市卫星城的建造成本相对较低，同时在国家发展新兴技术户业趋势的推动下超一线城市卫星城能够有较快的发展空间，目前的宏观背景有利于华夏幸福这种产业新城龙头企业的快速成长。

　　产业新城建设驾轻就熟，产业发展服务推升盈利能力：公司深耕固安、大厂等产业新城建设十余年，积累了丰富经验，也成为PPP业务模式的典范企业，1 5年华夏幸福在固安的PPP模式获得了国务院赞誉。其在产业新城建设方面的良好口碑，

　　有效提升了其自身与政府的谈判议价能力，其园区内基础设置建设、土地整理加成收益从过去的10%提高到了现在的15%。在园区产业发展服务方面，公司可获得园区内新增落地投资额的45%，其毛利率始终稳定在95%以上。高毛利有效驱动了利润的发展：20 1 5年公司产业发展服务营收占比仅17%，但其毛利占比却高达45%，该业务相对受房地产市场影响较小，未来在房地产大周期走弱的背景下，产业发展服务可成为公司增的有效利润增长点。住宅配套形成协同效应，助推业绩成长：随着产业园区发展的日益完善，园区周边配套逐步成熟，园区周围的住宅价值优势凸显。相对中心城区，园区住宅价格有显着优势，并且受惠于京津冀发展，其区位优势也将日益显着，无论对于园区内工作人群或是一线城市溢出人群，均具备相当吸引力，事实上，从销售数据也反映出，公司目前销售额大部分的确是来自于配套住宅板块。此外，公司5月份中标参与廊涿固保城际铁路建设，未来随着公司在城际轨交建设方面逐渐取得主动权，产业新城与一线发达地区的交通问题可有效缓解，将助力产业新城发展提速。有效利用资源优势布局高新技术产业：近期我们看到公司投资50亿元布局OLED产业、与千方科技签署战略协议投资智慧交通、与北影、清华大学合作引入研发机构，与工信部合作发展跨境电商，收购火炬公司加速创投领域孵化的发展等一系列动作，源于公司多年的产业新城开发经验，聚集了包括文化、电商、高新技术开发等多领域优质企业资源，不仅有助于提升其在产业园区发展服务方面的竞争力和可持续发展能力，还为公司自身未来的转型升级或者多产业经营创造了有利的条件，为公司未来的发展提供了想象空间。

　　投资建议：我们预测在其强劲的销售带动下，结算营收有望同步增长，未来两年的业绩有较大保障。预计2016/2017年公司营业收入分别为540、730亿元，对应归母净利润分别为71、94亿元，同比分别增长47%、33%，对应2016/2017年EPS分别为2.67和3.57元，目前股价对应2016/2017 PE分别为9.3、7.OX。公司估值不高，产业模式优于传统房地产企业，有望在房地产大周期下取得不错表现，且其短期销售的确出色，给予增持一B建议，6个月目标价32元。

　　风险提示：房地产超预期下行，公司产业新城进展不达预期(华金证券)

　　世联行：定增加码长租公寓构建大资管服务网络

　　事件：1. 2016 年7 月11 日，世联行发布非公开发行股票预案。本次非公开发行募集资金总额不超过20 亿元，拟将募集资金全部投入到长租公寓建设项目。2. 2016 年7 月11 日，世联行发布2016 年第二季度代理销售情况公告。公司2016 年第二季度累计实现代理销售金额1394 亿元，2016 年1-6 月份公司累计实现代理销售金额2516 亿元，比上年同期增长33.76%。

　　点评：

　　定增加码长租公寓，大资管服务网络建设迈出坚实一步。本次非公开发行，公司拟以底价7.01 元的价格发行不超过2.85亿股，募集资金不超过20 亿元，并拟将全部募集资金投入到长租公寓建设项目上来。本项目计划在经济发达、流动性人口占比高、租房需求旺盛的部分一、二线城市，3 年内完成布局，以租赁的方式，建设13 万间长租公寓。在资产服务业务板块，公司目前已经在尝试推进的创新业务类型包括小样社区、公寓管理、社区管家、养老服务等，长租公寓与其一道构成了公司大资管服务网络的一环。公司在这一领域下一步的方向是形成包括互联网企业总部服务、创业空间运营服务和白领居住空间运营服务在内的资管全链条整合服务能力。这也符合公司“打破单一互相分割的房地产服务业务，打造多元业务交叉融合的一站式服务平台”这一战略目标。我们看好公司未来在这一领域的发展。

　　着力打造特色可复制的资管服务体系。在夯实传统新房代售业务的基础上，公司凭借自己对行业发展和客户需求的认知，开发创新多项包括长租公寓在内的增值服务。公司现有的长租公寓是由其全资子公司深圳红璞公寓管理有限公司运营的。公司希望凭借旗下“红璞公寓”品牌，打造特色可复制的长租公寓服务。目前公司已经在广州、武汉、南京等地运营了5 家红璞公寓，积累了比较丰富的公寓运营管理经验。经公司测算，本项目投资回收期为6.01 年，内部收益率为14.69%，项目本身具备相当的经济效益。

　　长租公寓新蓝海市场前景广阔，公司业务扩张可期。近年来，国务院出台了一系列政策和文件，支持鼓励住房租赁市场的健康发展。在消费结构升级的今天，住房租赁市场的规模化和标准化成为未来的发展趋势。根据住建部的数据，目前我国租住人口有1 亿人以上，年租金已突破1 万亿元。但是可以满足客户高层次需求的长租公寓市场尚处在初级阶段，随着国家鼓励政策的逐步落实，公司业务未来将有极大的发展空间。根据中国饭店协会公寓委员会统计，预计长租公寓在2016、2017 年底将分别达到200 万间、400 万间，2020 年底品牌公寓将超过1000 万间。

　　公司传统主营业务发展势头良好。新房代销业务是公司目前最重要的营业收入来源。虽然自2013 年起代销业务收入占总营业收入的比重在逐年下降，但是到2015 年占比仍达到57.88%，因此代销业务的经营情况直接影响公司业绩。2016年第二季度公司累计实现代理销售金额1394 亿元，2016 年1-6 月份公司累计实现代理销售金额2516 亿元，比上年同期增长33.76%。相比较2014、2015 年公司代销业务同比增速16.28%、25.87%，可以看到公司在这一业务领域保持了很好的增长势头。

　　盈利预测及评级：我们认为房地产中介服务业发展空间巨大，公司具备较强的品牌优势和规模优势，具备较强的创新能力。移动互联战略以及产业链的深度覆盖，将助推公司快速发展，看好公司的长期投资价值。暂不考虑非公开增发事项带来的业绩摊薄，我们预计公司16-18 年归属母公司净利润分别为6.71 亿元、8.00 亿元和10.12 亿元，按照公司最新股本计算，对应的每股收益分别为0.33 元、0.39 元和0.49 元，对应的2016 年7 月14 日收盘价(8.83 元)的市盈率分别为27 倍、23 倍和18 倍，维持“增持”评级。

　　风险因素：房地产市场销售增速不及预期；创新业务开展情况不及预期；住房租赁市场鼓励政策推广不及预期。(信达证券)

(责任编辑：DF078)