本报记者 张晓玲 深圳报道

　　中资机构投资美国房地产方兴未艾。在过去两年里，美国二线城市的房地产市场开始变得越发火爆，部分中资机构的触角也随着美国境内资本流动及国际资本流向延伸到了美国的1.5线、2线城市。

　　在过去几年，中资机构和个人在美国房地产的投资基本都位于纽约、洛杉矶、波士顿这类美国一线城市，但由于美国一线城市的流动性极强，除了中国外，如日本、韩国、新加坡、俄罗斯、北欧等多国资金在次贷危机后的几年里均进入美国一线门户城市寻找优质的投资机会。随着过去这两年一线优质投资标的收益率不断降低以及美国商业房地产持续复苏，美国本土的投资人已开始前往一线城市之外的其他城市寻找优质项目。

　　6月7日，21世纪经济报道独家获悉，东方藏山资产管理有限公司代表中国东方资产管理（国际）控股有限公司（以下简称东方国际）联手美国波特曼集团，完成了美国圣地亚哥酒店开发项目的投资，总投资金额2.17亿美元。这也是继亚特兰大办公酒店改造和夏洛特办公楼开发项目后双方在美国的第三次合作。

　　抢滩美国二线城市

　　圣地亚哥是全美知名旅游度假和会展城市之一。此次东方藏山收购的项目位于圣地亚哥市中心区域，建成后是由洲际酒店运营的超高端全服务型五星级酒店，总建筑面积5.5万平方米，共有400间客房，地处百老汇街、海港大道和太平洋高速公路交叉口。

　　圣地亚哥市位于加州西南部，该市经济的最主要支柱分别是国防工业、制造业和旅游业。它是美国太平洋海岸最重要的军事基地，多艘航空母舰和核潜艇以此为母港。同时该市拥有超过400家生物科技公司和众多软件安全服务公司。

　　据圣地亚哥会展中心和旅游局统计，自25年前开业以来，圣地亚哥会展中心举办过4900多场展会，带来220亿美元经济效益，与会人员共使用约1300万间酒店客房，创造了4.11亿美元税收。

　　东方藏山指出，圣地亚哥是传统上美国本土机构投资人在西海岸青睐的市场之一，它带动了西海岸地产市场的发展，当地房地产开发和投资活动十分活跃；在美国经济危机期间，圣地亚哥的酒店入住率也远高于美国酒店市场平均水平。经济危机之后，酒店平均房价（ADR）和酒店房间平均实际收入（RevPAR）迅速恢复到经济危机前水平。

　　“圣地亚哥是美国重要的二线城市，与一线门户城市中过热的房地产市场相比，此类城市供求基本面健康且极具发展潜力，依然处于地产投资的上升周期。在风险调控之后的回报有着更好的预期。”东方国际联席总裁钟国兴说。

　　不仅是东方藏山。专业海外投资网站居外网统计显示，近年来美国诸多二线城市受到中国机构和个人投资者的青睐。比如圣地亚哥位列2015年中国人青睐的美国投资热门目的地第六，其他二线城市还包括西雅图、亚特兰大、比弗利山、波士顿等。

　　基金管理角色

　　作为中国东方资产管理公司（以下简称东方资产）旗下的房地产资管平台，东方藏山由东方国际与北京梧桐藏山投资管理中心（有限合伙）于2014年初共同设立，主要以中国及海外房地产投资与资产管理为主要业务。东方国际则是东方资产的全资控股公司。

　　截至2015年底，东方资产总资产为4100多亿人民币，公司业务涵盖资产管理、保险、证券、信托、租赁、小微金融、评级和海外业务等。目前，东方资产正积极实施改制转型，致力于成为以资产管理和银保为主导、全价值链的领先金融服务集团。

　　东方藏山表示，这是一个难得的非公开市场项目，是东方联合波特曼集团在美国共同投资开发的第三个高质量机构投资型物业。

　　值得关注的是，此次投资是从开发环节便开始介入。“自金融危机后，旅游行业的回暖带动了当地的酒店需求不断增加，但市场新增供给很少，预计该项目的未来回报会有上乘表现。而且通过开发阶段投资，可在项目价值链提升的伊始就介入参与，从而实现投资回报最大化。”钟国兴说。

　　而东方藏山的角色，并不仅仅是开发投资者。圣地亚哥项目将会被打包进东方藏山-波特曼美国房地产基金一期中。

　　此前，双方还联合完成了美国亚特兰大甲级写字楼酒店改造和夏洛特甲级写字楼开发两个项目投资。至此，东方波特曼美国基金一期已完成全部投资。

　　该基金由东方藏山和波特曼共同发起设立，并以美国1.5 线和2线城市非公开市场中的开发和重新定位改造的房地产项目为主要投资方向。

　　21世纪经济报道获悉，东方国际也将在基金中以基石投资人身份担任LP角色。

　　双方均认为，这是一个战略性的市场选择。这些城市具有活跃的复苏前景、较少的竞争，较低的进入成本以及良好的预期收益。

　　公开资料显示，波特曼集团成立于1953年，是一家拥有超过60年历史的集房地产开发、投资和管理为一体的国际化公司。其在全球开发的高档地产项目总面积超过5500万平方英尺（511万平方米），项目总市值超过140亿美元。

　　东方藏山表示，波特曼因其在美国市场长期经营，能够获得最有投资潜力的非公开市场项目。圣地亚哥的投资，作为基金的第三个项目，也有利于基金的募集发行，能让东方在美国的投资风险更加分散，加速未来收购更多优质储备项目，发展国际业务。

　　作者：张晓玲