16 年对于基本面的判断是前高后低，一季度和二季度整体成交同比升幅应该就是本轮小周期的高点，下半年行业整体成交同比升幅将继续放缓，预计全年全国商品房销售面积15 亿平米，同比升17%，金额11.4 万亿元，同比升30.4%。房价方面，大中城市房价整体仍保持环比温和上升，但升幅将逐步放缓，区域分化依旧显着，三四线城市房价并不具备持续上升动能。

　　投资端回顾和展望：土地市场火爆

　　16 年前5 月，土地市场火爆地王频现，300 城市土地成交建面合计同比+3%，出让金合计增长40%。土地价格的快速飙升，溢价率更是超过了09-10 年周期的高点，特别是在二线城市。在成交增长以及土地投资的带动下，上半年开工和投资上半年出现明显的上升，预计16 年全年房屋新开工面积16.6 亿平米，同比升7.4%，房地产开发投资额10 万亿元，同比升4.9%。

　　大资管时代，关注不动产金融机遇

　　中国资产管理行业正面临前所未有的发展机遇，资管规模大幅上涨的同时，在资产端缺乏相对高收益、低风险的基础资产。优质不动产项目的资本化，既可以盘活存量项目，鼓励提升不动产的经营管理效率，满足新增的商业商业需求，又可以为市场提供带有稳定投资回报的优质可投资品种。优化供给和需求两端“资本”和“资产”的配置需求。

　　主流地产股策略：积极关注，继续等待

　　目前行业小周期所处的位置来看，主流地产股获得持续超额收益的基础并不扎实，从估值的角度来看，目前主流地产股的估值虽然已经下降，但仍在相对较高的位置，我们认为，投资机会需要继续耐心等待。

　　房地产金融：等风起，迎新机

　　房地产金融领域具备长期投资价值，在当前资产管理大行业的发展提速，不动产资产证券化等大趋势的带动下，行业未来的经营属性以及金融熟悉都将有所提升，具备资产优势、管理优势以及金融渠道优势的企业。

　　标的选择：嘉宝、国贸、海德、广东明珠、广宇集团。

　　下半年的选股策略主要有两条逻辑线，其一关注具备管理以及存量物物业经营较好的公司，以嘉宝和国贸为代表，其二是关注估值相对较低，具备较强安全边际的转型类企业，包括海德、明珠以及广宇集团。

　　风险提示

　　房地产政策风险、房地产金融政策推进不及预期。

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