导读

　　振华房产与马龙运的房地产公司合资，却又以本公司名义成立项目部交由马龙运全权运作，为此案中案埋下“伏笔”。

　　本报记者 王怜花 上海报道

　　购买的房子被抵押了，业主却不知情，等到法院一纸查封令下来才恍然大悟，然而，为时已晚。

　　5月22日，对于河南洛阳嵩县金山水岸269户业主来说，无疑遭遇了人生中从天而降的厄运：河南省洛阳中级人民法院一纸查封协助执行通知书贴到了小区大门口的公告栏，业主们才知道自己的房子还没办理房产证，就被抵押出去了。根据查封令的描述，项目股东之一嵩县振华房地产开发有限公司（简称振华房产）因牵涉查清峰、查建峰、洛阳成翔建筑工程有限公司三个案子，又无力偿还借款，从而被法院查封部分房源，共涉一期、二期近500套房子。

　　据业主们透露，洛阳嵩县房管所以金山水岸涉嫌案件为由，已经冻结所有业主办理业务和查询。

　　6月15日，21世纪经济报道记者调查获悉，金山水岸牵涉的借款、欠款比较复杂，政府相关部门先后找了三家会计师事务所花费二个多月时间才完成对案子牵涉的金山水岸项目、龙运地产、振华房产的审计。

　　据透露，政府目前有意把金山水岸中属于马龙运的部分股权、责任连带转给振华房产法人、执行董事兼总经理冯新运，继续开发金山水岸二期工程，以保证业主利益与建筑公司利益。但此说并未得到冯的确认与回复。

　　案中案“20多万的房款怎么办？我家才刚刚装修好，就出这事。”一期业主刘明（化名）说道，被抵押的房子都是业主全款付的，大部分20多万，好一点的30多万。“如果被查封拍卖，我们的血汗钱找谁要去？”刘明透露出事后自己一直睡不好觉。

　　刘明在2012年买下金山水岸一套房子，并于2014年交房，现在刚刚装修好准备入住。

　　几百户业主多方了解，才知道金山水岸开发商因拖欠工程款、大股东洛阳龙运地产开发有限公司（简称龙运地产）因高利贷而陷入诉讼，由此牵出了龙运地产法人马龙运仿刻振华房产公章、将业主全款买下还未在房管局备案的房产抵押给查清峰、查建峰，先后借了3000多万元一事，而项目一直拖欠洛阳成翔建筑工程有限公司4000多万元。如此，金山水岸被卷入7000多万元欠款里面。

　　嵩县金山水岸小区位于洛阳嵩县伊东新区，2010年6月，振华房产与龙运地产签订一份《嵩县金山水岸花园项目联合开发合同》。合同约定，由龙运地产与振华房产联手开发金山水岸花园项目，其中龙运地产全部现金出资兴建、振华房产以一块73.8亩土地参股，股份占比为65：35。项目建成后振华房产取得商业门市房8671.5平方米，其余由龙运地产自行销售。振华房产负责办理金山水岸花园第四项目部，项目部法人代表为马龙运，项目部独立经营金山水岸花园项目的一切开发事宜。

　　以振华房产名义运作的第四项目部于2011年在嵩县一桥头设置金山水岸售房部开始公开出售小区房产，分一期和二期开发，一期于2013年底竣工，共有四栋，二期两栋主体已封顶。一期486套房子基本已售完，大部分业主已入住或即将入住；二期大约200套。

　　随着21世纪经济报道记者深入调查与多渠道核实信息，发现7000万欠款的背后是一起案中案。

　　事发2013年。从2014年洛阳中院的一审民事判决书可见，振华房产卷入民间借贷的诉讼官司。法院判决认为借款合同均是马龙运以振华房产印章，冒用振华房产名义与查建峰所签，但借款项没有转入振华房产账户，所以借款关系不存在。由此牵出了案中案。

　　根据法院判决书描述，2013年4月与2013年11月，查建峰分别借给振华房产1000万元，期限均为2个月，月息2.5分，逾期承担20%违约金，但马龙运没有按照约定归还本息。

　　在诉讼过程中，振华房产发现龙运地产法人马龙运挪用项目合作资金以及通过仿造振华房产公章、委托书等证明文件，与查建峰相互串通签署一系列借款合同，因此报案将马龙运控制住。最终一审以振华房产驳回查建峰的诉讼请求结束。

　　这起案中案以马龙运承担所有责任结案。但入狱之后马龙运很快保外就医。据接近马龙运的知情人士透露，马龙运已是癌症晚期，目前生命危在旦夕。

　　21世纪经济报道记者试图联系振华房产法人冯新运之子冯延国，以核实案件细节。但对方一直不接电话不回短信。冯新运、冯延国是振华房产的股东、发起人，2016年1月该公司对股东、发起人进行了变更，变更后为冯新运、吴爱芹。

　　查建峰不服一审判决，2015年向河南省高院提起上诉。河南省高院二审宣判查建峰胜诉，并由省高院委托洛阳中院执行对振华房产的资产查封。于是就出现了文中开头一幕。

　　由于一期业主们全款购买的房子，马龙运出售楼盘后并没及时在房管局备案，所以法院判定这些已经卖出去的房子法律名义上还是属于开发商的资产，于是执行查封。此外，二期被查封的房子有已交全款、分期付款、交了十几万首付款还没有完成贷款手续等几种情况。

　　金山水岸2013年底已停工

　　后续调查中记者发现，项目第二期已经开始烂尾，多名购买了金山水岸的准业主，房子本应该在2015年1月交付，但是他们后来发现，2013年底至今工地一直处于停工状态，于是纷纷把振华房产告上法庭，要求退房。

　　振华房产也表示无奈，其理由是，由于龙运地产资金出现问题，并挪用项目合作资金，以及后来一系列的犯罪行为，导致工程一直处于停工状态，最终连工程款都付不出。

　　几乎与金山水岸同期，振华房产还于2012年与陕西迈克尔公司合作了另一个房地产项目－碧水华庭，并在项目还没有动工的时候进行内部认购。2014年底，由于该项目一直未能启动，振华房产也陷入与多名已交付8万元左右购房款的准业主房屋买卖纠纷中。

　　通过查询工商资料，21世纪经济报道记者发现，龙运地产只有800万元注册资本金；振华房产却是一家还在盈利的企业。该公司2015年年报显示，公司资产总额为2501万元，销售总额2036.4万元，但相比2014年销售总额6067.8万元已经大幅下滑了60%；利润总额为172.6万元，同比也下滑26.4%；2015年振华房产纳税总额175.6万元；负债615.1万元，与2014年一样。

　　金山水岸此前号称已完成在建项目投资额度达到1.9亿元，4栋高层已交工入住。该地产项目具有自住、养老、投资、旅游价值。

　　据刘明介绍，他2012年买的时候，金山水岸花园才2000多元／平方米，2014年已涨到均价2400元／平方米。“现在肯定也涨价了。”刘明说，但是房子最终结果如何却还是未知数。

　　记者了解到，经过政府相关部门的协调，目前洛阳嵩县房管所已经协助业主们向洛阳中院递交了异议申请书。但法院会不会继续执行查封令，还须半个月后才有结果。

　　洛阳是知名旅游城市，世界闻名的嵩山少林寺距离洛阳嵩县187公里车程。尽管如此，旅游产生的经济效应依然无法支撑三、四线城市的地产投资，楼市泡沫正随着房企资金链断裂而逐一浮出。

　　隆安律师事务所合伙人杨坤指出，工程款依法优先于抵押优先权受偿。因此，即便最终房子被拍卖，所得款项也要优先于支付工程款，民间借贷也不一定能拿回本金与利息。

　　作者：王怜花