李一戈

　　我承认，即使在上一轮房价暴涨的时期，我也一直鼓吹首套房实行普惠政策，包括契税、首付成数和利率优惠。

　　为此我还跟社科院的一位研究员老师有过争论。他觉得首套房无论贫富同等普惠的政策是有漏洞的，因为富二代会通过分立家庭、多次购房而多次占有这种优惠，因而是不公平的。但我坚持认为，首套房是基本住房制度的重要内容，以家庭为单元，不管其何种职业、收入，首次购房都应享受优惠。这且不深入讨论。

　　正如你看到的，春节前央行首套房首付成数的调整，春节后三部委有关购房契税的调整，首套房的政策是全国普惠的。即，一线城市也适用。但营业税和首套房以外的契税政策的调整，却将一线城市排除在外。

　　房地产调控（或者叫做放松）政策把一线城市拎出来，并非第一次。2014年下半年普遍取消住房限购政策，一线城市就没有放松。

　　着眼于稳定经济增长，中央部委可谓煞费苦心。显然，新一轮房地产政策体现了因城施策、分类调控的原则。在鼓励改善性住房消费的前提下，既要推动三四线城市加快去库存，又要防止一线城市借机搭车涨价，是我揣测的房地产政策动因。

　　但政策出台后的市场反应，却背离了调控的初衷。北京一位朋友告诉我，春节前他看好的一套房子（二手房），报价是406万，春节后再看，已经涨到460万，而且，不还价。从媒体报道看，北京房价涨幅还是相对理性的。上海不用说了，去年领涨全国的深圳，在上海的刺激下，近两天又有接棒再涨的迹象。

　　一二线城市与三四线城市之间的分化犹如冰火。如上所述，三四线城市，以及一些大城市的远郊区县，是2013年以来房地产库存最高的区域，而此次调控政策的主要目标之一，就是希望帮助这些城市尽量消化库存。地方政府也是忧心如焚。前些天沈阳市拟出台政策鼓励刚毕业5年内的大学生零首付买房，便是这种焦灼心态的典型代表。

　　但政策作用之下的市场反应，即使不能说出乎很多人的意料，至少没有达到调控的初衷。当然，即便以央行春节前发布的政策来衡量，也不过一月时间，真正的效果尚需假以时日。就目前收集到的信息来看，三四线城市的成交量并没有明显放大。

　　部分省份出台的房地产去化政策，为农民进城买房给予更多优惠，进而为其申请城市户籍提供方便。我问过老家几位在外面打工、收入还不错的亲友，会不会因为有格外的优惠就在城里买房？回答是，格外的优惠不是买不买房的决定性条件。即使买了房，也暂时不会考虑申请城市户籍。

　　库存较高的三四线城市房地产市场的清淡，与房价已然高企的一线城市及二线热点城市的持续上涨，目前已构成了调控目标与市场反应的一种悖论。为什么会这样？

　　有种解释是，一线城市存在所谓的虹吸现象。

　　一个是房企的集中流向。早在2012年左右，一批知名房企集体回归一二线城市，并持续推高着这些城市的地价，而地价反过来又推动房价不断上涨。近两年地价虽然越来越高，地王动辄数十亿，但房企之间的联合、房企与金融类机构（尤其是险资）的联合，化解了拿不起土地的难题。

　　一个是资金的集中流向。知名房企，或者是房企与金融类机构的联合，本身就意味着资金的强大（加起来就是巨大的资金池）。而它们筹集资金的能力也较强，譬如2015年的房企公司债，大部分的份额被前五十强房企瓜分了。

　　在我个人看来，周小川所说的货币政策稳健偏宽松，在实际操作中已经体现为宽松。但货币的宽松，并不意味着所有行业同等的信贷宽松。房地产显然是宽松信贷受益最大的行业之一，如果不是受益最大的行业。

　　即使1月以来的增量信贷大量流入房地产市场，也不表示所有城市同等分享。一线和二线热点城市是吸纳资金最大的区域。而充沛资金过去10多年一直是推动房价上涨的主要因素，今年也不例外，抑或尤甚。而三四线城市的资金吸纳能力和实际流入量，均乏善可陈。

　　还有一个解释是供求关系。

　　不管你承不承认，京沪深和广州中心城区，已有多年呈现商品房供不应求的状态。哪怕是在限购的背景下，也是如此。需求稳定、供应不足，仅凭资金的涌入，就能推动资产价格的上涨。而所谓楼市利好政策一旦点燃了市场情绪（尤其是恐慌情绪），短时间内房价就会加速上涨。

　　三四线城市的高库存，归根结底就是需求不足。仅有优惠政策的刺激，很难根本性改变需求结构，除非新的需求突然增加，比如大量大学毕业生和农民工。但后者目前只是理论上的可能。这些城市需求的可持续增长，乃须仰赖于产业的积聚、人口的流入，但这显非朝夕之功。

　　一线城市房价的过快上涨，不排除招致新的抑制性调控政策。但必须提醒的是，在现有的产业布局、资源积聚和人口吸纳背景下，过往的调控方式已经不适用，效果难言乐观。(编辑 欧阳觅剑)

　　作者：李一戈