事件描述

　　我们对近期地产行业、板块行情走势进行点评,阐述基本观点。

　　事件评论

　　楼市难续去年表现,基本面或呈“价升量缩”。自2015年二季度开始,商品房成交量已经连续上涨了3个季度,全国商品房成交均价也逐渐回暖攀升。首先,地产行业长周期下行已成定局,商品房市场需求总量相对稳定,成交量长期上行趋势难持续;其次,在2015年楼市火爆之后,相关政策等边际效用递减;最后,房价持续攀升也会导致有效需求递减。因此,我们判断2016年商品房成交大概率不会超过2015年,2016年上半年基本面或进入“价升量缩”走势,今年地产板块难以走出趋势性机会。

　　去库存任重道远,投资短期难有起色。房地产相关政策仍然保持“千方百计去库存”的政策主线没有变,而不仅仅是拉动地产投资。逻辑显而易见,因为只有在库存充分出清的前提下,投资才能有实质性的触底反弹;反之,在库存没有充分出清之前,地产投资难有起色,而去库存政策也不会停止。因此,我们可以看到2016年开年之后,一系列的刺激政策不间断出马,我们统计1月1号到现在各级政府出台了62项跟去库存有关的政策。

　　去库效果明显分化,二线核心城市受益最大。从去库存效果上来看,各级城市、各个区域分化明显。结合我们近期调研走访及2016年1~2月75城成交数据来看,房地产市场分化相当严重。以深圳、上海为代表的一线城市目前楼市热度很高,警惕楼市过热风险以及相关政府收紧政策的可能性;三四线城市、西部区域楼市仍然需求乏力,去库存政策收效甚微。

　　关注短期反弹,推荐低估值龙头及核心二线城市标的。在近期政策密集出台、央行降准背景下,建议关注地产板块的短期反弹机会,相关个股在前期大幅下挫后已经出现投资价值。我们认为在反弹中有两类公司最值得关注,一个是低估值的龙头股,建议关注保利地产和招商蛇口;第二类就是直接受益于去库存政策、布局在核心二线城市的中小地产股,建议关注滨江集团、福星股份、栖霞建设、北辰实业、上实发展等。至于反弹的持续性,我们觉得有四个关键点可以作为判断的参考:一是一季度成交情况;二是两会期间的地产政策;三是信贷信号;四是沪深后续调控政策。

　　风险提示:货币政策转向、行业政策收紧。

　　作者：长江证券