见习记者 刘丁 广州报道

　　本周，印度政府公布了新一年的财政预算报告，宣布了减税、降低投资门槛、基建投资等改革计划，但同时，卢比贬值，地方动乱频发，在这些好坏参半的消息刺激下，中国企业家如何看待印度房地产市场？

　　就此，特变电工印度房地产项目负责人陈晓明接受21世纪经济报道专访认为，当前是中资抄底印度楼市的好时机，并建议采取PE、收购等方式，同时注意规避土地权属争议等风险。

　　特变电工是第一个在印度投资产业园项目的中国企业。目前，在产业园项目基础上，特变电工计划投资配套的住宅类、商业类地产项目开发。

　　中企投资印度地产方兴未艾

　　《21世纪》：目前，印度房地产价格及投资怎样？

　　陈晓明：印度房地产区域分割，行情差异巨大。

　　实际上，印度地产2005年到2012年有一波投资热潮，此后萧条，持续到现在。但是2015年下半年起，莫迪上台后改革，刺激外资流入投资地产，明显感受到各种经济指标有向好的迹象。供需比相对于2014年大幅度好转，新推出的楼盘大大减少，但销售持续稳定增长。供需已经看到明显的再平衡。

　　2016年，这种再平衡可能会更加往好的方向发展。班加罗尔是就业增长中心，这些地方的房价会上涨，预期会有7%的涨幅，孟买过分透支房价，上涨空间不大，德里的库存太大，已经有一部分开发商出现资金链断裂，为了尽快变现有可能降价销售。

　　总的来说，印度房价2016年会是拐点年。2017年，价格会有比较明显的向好态势。

　　《21世纪》：当前中国资本在印度楼市的投资情况如何？

　　陈晓明：印度一直都很吸引中国企业。很多公司都到印度做了实地调研，例如，复星集团曾到印度，计划在印度设立地产基金，以合作开发的模式投资；A股上市公司金融街，曾考虑到印度投资商业地产。

　　目前到印度的中国企业，大部分还是实业企业，到印度转移产能，或者是消费品企业到印度开拓市场，真正投资房地产的资金并不多，方兴未艾。与欧美市场不同，有投资移民来吸引外资，印度没有这方面政策，也不会成为中国投资移民目的地。目前到印度投资的中国资本，一方面是为了资产多元化，全球配置；另一方面，是企业投资，为了获取市场、规避贸易壁垒。

　　未来，相信印度将进一步放开限制，或许会有更多中国人会考虑到印度买房产进行资产配置，主要是印度楼市升值空间更大。

　　当前或是抄底印度楼市好机会

　　《21世纪》：印度楼市目前处于什么阶段？

　　总体上看，当前的印度房地产更类似中国2009年下半年。一方面，2008-2009年的时候，中国地产企业活跃，到处都是地产项目，但受到国际金融危机的影响出现了急剧回调。印度房地产市场也是一样，此前3年陷入了停滞；另一方面，中国2009年之后，各种房地产抵押、担保产品，各种房地产投资的私募基金、金融创新等，高速发展。印度目前也开始出现类似的苗头。

　　《21世纪》：当前是抄底印度房地产市场的好机会么？印度房地产市场已经萧条3年，未来是否将触底反弹？

　　陈晓明：肯定是非常好的抄底机会。

　　首先，印度当前的土地价格已经停止增长，个别地区土地价格甚至有下降。2015年供需比已经发现了逆转，新开工面积下降，但销售水平保持温和上升。整体来说去库存任务很重，地产商的资金链都不是很好，现在如果中国资本进来，是很有利的抄底局面，会是绝佳的交易机会。等他们经济恢复，再来进入并购就晚了。

　　其次，现在印度房地产占GDP的6.7%，是第三大产业。但是，印度房地产的竞争格局却极其分散，都是散兵游勇，很少有全国性的大地产企业。在印度孟买交易所上市的地产企业DLF，市值也才140亿元左右，其影响主要在首都经济圈附近。中国的股权投资资本，如果确实有很强的投资团队，国际运营团队，完全可以通过收购的方式，来操控一些印度的上市公司，或项目股权投资的形式来参与印度投资。

　　另外，从货币政策和财政政策来看，印度如果能把通胀控制在4%之下，卢比每年贬值幅度控制在2%以内，利率控制在4%之内，印度地产很快就能迎来黄金时期。

　　土地政策以及吸引外资的政策也在不断变好。2015年年底，为了刺激经济，印度政府对外资进一步放开限制。项目只要开发主体基础设施开发，就可以进行项目转让。之前外资投资印度，最小的面积是2万平米，500万美元的投资要求，现在这两个限制都取消了。

　　预计外资还将持续涌入。3到10年来看，毫无疑问，印度正在经历史上第二波改革大潮。莫迪毫不隐晦的说要复制中国经验，印度面临着一个黄金发展期。印度房地产可能会出现中国式的泡沫，甚至尺度会超过中国。

　　PE及收购或是较佳投资方式

　　《21世纪》：中国资本在印度的地产投资，应采取怎样的模式？

　　陈晓明：PE投资模式会更灵活些。可设立地产基金，定向投资印度的地产项目，可以选择做财务投资，也可控股地产项目，另外，对于有建筑施工核心竞争力的地产企业，也可以选择项目合作开发等。

　　所有在印度经营过的人都知道，印度市场是个非常难啃的骨头。中国的公司运营模式在印度适应性比较差。很多中国公司还是喜欢沿用中国的经验，买地、规划、施工、项目管理、项目营销，所有事情自己做。但在印度，如果这么做，效率会非常低，这里不会有中国式的效率。

　　收购方式最好，通过股权收购形成合资企业。也可合作开发，土地由印度合作伙伴公司负责搞定，开发由中国公司带资开发，最后按照比例分成。

　　《21世纪》：在印度投资需要注意的风险有哪些？你如何看待在印度投资的风险收益比？

　　陈晓明：过去10年，印度地产投资基金在印度的复合收益率每年15%左右。但还要考虑卢比对美元的贬值，平均每年贬值6.5%左右，计入汇兑损失的话，则真实投资收益率还要降低。另外，印度是个不成熟国家，区域差异大，法律差异大。并不像欧美成熟市场，相对风险较低。风险集中体现在土地权属的争议，政府不作为，政府官僚作风，项目拖延导致开发期过长，带来项目风险。明明政府已经规划了，但土地被私人持有，征地仍然麻烦。

　　还包括资金风险。印度银行贷款利率过高，当前拥有最好信用评级的地产公司DLF，银行贷款利率也在13%左右。因风险较高，银行惜贷，对无担保的公司很难贷款，因此，如果现金流断裂，则很难拆借资金。(编辑 辛灵)

　　作者：刘丁