本报记者 张晓玲 实习记者 杨悦祺 广州、深圳报道

　　在中央层面的高度重视下，房地产去库存成了跨年的话题。春节前后，中央和各地方政府继续向购房者派送政策“红包”。

　　除央行下调购房首付比例、财政部和国税总局减免契税、营业税之外，目前已有超过130个地方城市出台楼市去库存新政。

　　政策利好之下，主流房企已经率先行动，落实和执行20%首付等新政，积极去库存。在多家大型房企人士看来，去库存政策层面还有很多牌可打。保利房地产董事长宋广菊在2月24日建言，应出台房贷利息抵扣个税等政策，支持自住型购房需求。

　　央企地产商的建言

　　根据国家统计局数据，房地产行业从2011年到2015年，商品房待售面积年均增长率为7.5%。到2015年末，商品房待售面积为71853万㎡，行业库存创历史新高。

　　国务院发展研究中心副主任王一鸣表示，如果将全国房地产待售面积、在建面积和待开发土地面积加在一起，目前房地产库存需要6年5个月的消化时间。

　　对于政策面的去库存，宋广菊指出，中央看到了这一问题，也找到了症结，各种契税、金融、行业政策对库存去化初显起色。特别是去年底到今年初，首付、税费政策调整对刚需的支持起到了推动作用。

　　同时，宋广菊认为，虽然取得了一定成效，但部分政策的执行力度存在问题。她建议，落实国土资源部37号文中关于“允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求”等相关条款，允许房企调整商业、公寓的规划。

　　宋广菊对于未来政策的期望还包括：用房贷利息抵扣个人所得税，支持刚需；她两次提及中国应借鉴澳洲针对刚需购房客户采取个人所得税抵扣按揭利息等税收优惠，以此来促进刚需产品的去化。

　　对此，民建中央经济委员会副主任马光远也指出，去化政策要立足于长远，支持诸如首套置业这样的长期需求，在个人所得税减免上再进一步。

　　宋广菊还指出应当减少保障房建设，“去年保障房竣工面积700多万套，开工面积也是700多万套，政府应该用更多市场化、货币化的政策来解决这个问题。大量开工不是十分好的政策。”

　　此外，宋广菊希望，中央尽快出台REITs支持政策，促进商业地产市场发展。越秀房托行政总裁林德良也对21世纪经济报道记者表示，最近两三年来，国内出现了不少类REITs的产品，在税收和收益等方面已取得了一些突破。越秀房托作为国内REITs先行者，也加入了中国REITs联盟，去推进这一领域的发展。他认为，随着国内金融环境的成熟，真正的REITs将会落地，盘活商业地产存量。

　　宋广菊指出，目前全行业去库存的压力依然很大，另一方面，去库存压力虽然大，但是库存也有市场分化，有些城市销量越大的，库存也越大；但同时有些是销量不好的，库存也大。必须充分考虑地区特性。

　　比如近期一线城市尤其是上海再度暴涨，宋广菊认为，受政策红利的影响，近期一线楼市楼价有所向上。一线城市土地资源稀缺，人口净流入逐年仍在增加，维持上涨的态势是可预见的。但是目前一线城市的房价似乎“舆论更热”，舆论和购房者的心理预期和真实市场反应其实有偏差。预计接下来政策会根据地区差异进行调整。

　　宋广菊说，去库存的论调如果能再稳定几年，去化效果会更好。去库存政策继续指引下去，配合差异性的调整，整个房地产的恢复性增长可期。

　　分期首付再流行

　　2016年2月初，中央正式推出2成首付政策，将众多二三线城市“去库存”推向高潮。

　　开发商作为房地产市场中的重要一环和库存的持有者，也在积极地配合政策推动消化市场存量。

　　宋广菊建言去库存政策的同时，保利地产身为房企千亿军团的一员，也早已加入去库存战。

　　目前，去库存最有力的一招便是降低首付比例。保利地产在支付环节直接帮助客户减缓压力。2015年，保利地产成立了保利小贷公司，为客户提供首付小额贷款等服务和延长分期付款等政策支持。

　　2月17日，保利福建公司携手多家大型商业银行以及保利小贷公司、北京天下贷等金融企业，率先在全面推行首付20%政策，“凡于保利福建旗下项目置业，只要满足条件，均可以享受首付20%”。值得一提的是，保利还准备借力金融公司，在福建进一步突破10%首付。

　　其实，这样的“低首付”早已在房企去库存大战中上演。2015年，恒大、万科、保利、碧桂园、绿地、越秀等多家房企都曾推行首付分期策略，如2015年万科上海三个项目可享首付15%，剩余15%半年内无息还款优惠。

　　克而瑞研究中心分析师沈晓玲、王晓晨指出，房企在降低首付方面有三种模式：房企垫付部分首付款，客户在约定期限内付清；引入高信誉的第三方金融机构，提供首付款贷款支持；首付款购买理财产品，坐享投资收益。并且，降低首付一定要趁早，预计这一策略很快将会变成房企销售的标配。

　　除了降低首付，调整产品策略、针对细分市场则是房企的另一重要策略。以碧桂园为例，碧桂园是一家多年深耕三四线城市的房企，对于三四线城市高库存问题，碧桂园执行董事莫斌2月24日表示，碧桂园在三四线城市新增用地将不再做原来传统的郊区大盘，而转走较高端的精装房策略，针对当地先富起来的、存在改善型需求的人群，而产品均价也会较周边地区高出15%至20%，据其估计，碧桂园在这些城市的库存去化周期，于物业落成后只有两个月左右时间。

　　此外，万科、恒大、碧桂园等房企龙头去库存的方式还包括销售渠道的创新。

　　如万科通过与淘宝合作促进房产消化。2月19日沈阳万科对外宣布，沈阳万科直销中心在淘宝正式上线。据了解，万科已有包括沈阳在内的20余城项目落户淘宝万科直销中心。去年12月3日，淘宝旗下淘宝拍卖也与万科宣布达成战略合作，将共同推出拍卖房产的销售模式。

　　作者：张晓玲 杨悦祺