一条“香港地价暴跌”的新闻满天飞传，香港楼市崩盘的声音更是不绝于耳。2016年2月12日，香港地政总署发布新闻公报，宣布一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，国万投资有限公司(母公司：中国海外发展有限公司)最终以21.3亿港元的低价成功竞标，按最大可建楼面面积10.71万平方米计算，楼面价格仅为19880港元/平方米，创下十年来香港地皮成交的最低单价之一。这年头香港楼市崩盘声音如放屁一般响亮，结果是楼市没崩盘，朋友圈刷到手机自爆。当今自媒体、网媒体、传统媒体的媒大炮时代，标题党、爆炸式的、弄虚作假式的自我炒作已习以为常。香港楼市的无关紧要新闻，真的没必要过多的过分曝光，除了吸引眼球外，对于楼市健康发展没有任何的好处，反而导致市场恐慌与投资市场的混乱。

　　2月12日，香港地政总署公告显示，春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，以21.3亿港元的价格卖给了中国海外发展有限公司旗下的一家子公司，批租期为50年。按楼面价计算，该地块只有19880港元/平方米，相当于人民币也就1.7万元左右。对比春节前后、北京、南京等地动辄四五万元的楼面价土地，显得香港地价似乎已崩溃了。据悉2015年北京楼面价超过3万元+的土地高达26宗，其中甚至有3宗位于六环外。对比2015年9月2日，在同样位于新界大埔的第226号用地拍卖中，一块同样指定作私人住宅用途的地块，成交价30.3亿港元。按照最高面积计算，折合每平方米楼面价为4.887万元人民币。过去三个月香港楼市还出现过两起流拍事件。据统计2016年1月份香港物业成交约3500宗，这是1991年1月以来的最低数。2003年以来连续飙涨12年、涨幅达到3.7倍的香港房价似乎也要掉头向下了，自2015年9月份达到顶点后，已下跌近9.5%，似乎印证了“楼价下跌已传递到地价”的判断。

　　首先说说为什么是低价成交。第一是地块的涉及司法问题，投资面临一定风险。如果在卖楼花(期房)前未能解决，开发商将会面对一定的投资风险，如无法按时销售与获得销售许可等融资问题。相比内地的开发商惯于囤地，香港本地的开发商由于楼市已经出现明显调整的迹象，在买地方面比较谨慎。第二是这块地皮将于2016年8月2日在香港高等法院进行聆讯，此前环保组织“环保触觉”已入秉香港法院对该地块申请临时禁制令。因此，招标仅有其他六家开发商参与，包括长实地产、恒基地产、鹰君以及信和置业与万科，英皇集团与佳明各自组建的合资公司。一旦环批通不过，面临收回的风险。第三是中海外冒险拿地，肯定是因为地块规模大十分看好发展前景。特别是对后前景看好，即使楼价下跌，跌幅也不会太大，时间不会太长。

　　香港地价为什么暴跌？第一是在于该用地的法律纠纷。香港当地新闻和卖地文件都曾经指出，有关地段被环保团体提出司法复核，换言之，除非所有法律程序走完，开发商是不能开发。而香港的法律程序动辄数年，假如反对开发一方持续上诉，很有可能数年之内都不能开发。显然，一块有瑕疵的地块的成交价格，并不能代表什么。以香港的特例和内地一线城市的均价对比，更不能表明香港楼市就此崩溃。中国海外地产董事总经理游伟光表示，公司在出价竞争时，已将该地皮所在位置、发展规模及密度，和所涉官司等因素详加考虑，并恰当地反映在地价上。认为此次成交价属合理水平，公司亦有信心官司不会影响地皮的发展。

　　第二是“土地财政”将香港逼入死胡同。香港并不缺少土地，但大部分土地却不被允许利用。香港可以推向市场的土地大都掌握在港府手中，但香港政府历年来对土地供应量严格控制，人为推高了香港地价和房价。据面包财经统计，在严格的数量控制之下，香港土地单价一直居高不下，2009年以来，香港共拍卖土地175.6万平方，所得土地拍卖款超过3290亿港币，平均每平方米土地价格高达18.7万港币。第三是息率走势是致使香港楼价下探的影响因素之一。这是香港维持联系汇率必然付出的代价。香港为了维持联系汇率，必然跟随美联储加息，美元走强，港币必然走强。加息必然带来对资产价格的伤害，而在如此疲弱的经济环境下，加息意味着对经济的双重打击。除非香港放弃联系汇率，这也是一些国际空头做空香港的原因，认为香港很难维持联系汇率。货币之间相对价格无法调整，就只能通过资产价格“通缩”来实现，1997年香港楼价、股价齐跌就是这样的。因此，此轮股市和楼价调整在预期之中。

　　第四是香港对内地资金吸引力下降。香港楼市繁荣，得益于内地购房者。但是随着香港社会环境的相对恶化，对内地的吸引力下降，内地的支持力量在大幅度下降。如今香港制造业空心化，只有房地产和金融，最近连贸易都下降，零售业也萧条了，中国土豪们都不去了。所以楼价失去了实体经济的支撑，下跌是个必然。第五是香港政府不断收紧楼市限购，港人港地、双倍印花税等先后推出，对投资性购房需求产生了抑制作用。李嘉诚、郑裕彤、郭鹤年先后减持香港物业引发跟随效应。美国研究机构Demographia在1月份发布的一份报告显示，香港连续6年成为全球楼价最难负担的城市，楼价中位数是一般家庭年收入中位数的19倍，这是该项调查12年来录得的最高纪录。香港2015年的楼价中位数为556.1万港元，而家庭收入中位数为29.3万港元，前者是后者的19倍，较2014年的17倍有所增加。换一句话说，将一个家庭每年的全部收入都用来买房子，也需要19年才能完成购房。

　　自去年9月开始，香港的房价开始一路下滑。根据中原地产此前发布的数据显示，香港楼市2016年1月的成交量跌到至少25年来新低，房价较去年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低。除此之外，香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。此次香港房价下跌意味着香港楼市进入新一轮的下行周期，从1992年至今，香港楼市经过3次周期调整，平均时间为7年左右，而从2003年至今，香港房价已经连续上涨长达13年。有观点认为，从住宅市场来看，香港楼市整体来看处于供过于求的状态，房价经过13年的上涨出现了价格泡沫，目前楼市的成交量在逐步的下降；从内地的投资需求看，目前内地的一线城市房价都有很大的涨幅，以前内地投资香港作为避风港的资金会撤出转投内地一线城市，导致投资需求的下降；另外，一个明显的信号是港股的下跌，由此传导房价的下跌。

　　另外有观点认为，香港房价下跌主要基于五重原因：“首先，从资本面来看，港股和楼市的关系比较密切，一般是股市先变化，楼市后变化，而从去年年中开始港股就开始持续下跌，也陆续传导到香港楼市；第二，从经济基本面来看，香港的经济形势也持续走弱，进出口量同比下跌、零售业疲软，经济的下行也使得人们的消费购买力下滑；第三，从货币层面看，港币贬值导致资产价格下跌；第四，从政策来看，去年开始，港府主动调控楼市，除了强化额外印花税、推出”买家印花税“来遏制外来需求、投资需求和炒卖需求外，还计划加大土地供应遏制房价上涨；第五，从房价来看，香港房价已经经历了长达十年的上涨周期，房价产生了泡沫，需要回归理性。”

　　其次是《香港地价跌到不足南京一半，李嘉诚公司暴跌1400亿》(以下简称《地价》)文章分析绝对不正确。香港这一地块本身有瑕疵、条件苛刻，并不具可比性。第一是香港的地价与内地的城市地价比较不正确，没有可比性。地价的高低与地块本身、市场供求因素、政策环境、房企自身、货币走势有直接关系。第二是地价暴跌，房价未必暴跌，香港地产业未必濒临崩盘危机，因为地价决定不了房价走势，关键是供求与货币及政策、经济、金融。况且香港地价与房价的暴跌归咎于香港“土地财政”都是错误的，这主要是地块自身问题。即使香港可以推向市场的土地大都掌握在港府手中，香港政府历年来对土地供应量严格控制，人为推高香港地价和房价，却不能够说明地价暴跌会导致房价暴跌，楼市崩盘，这是比较错误的逻辑。实际上，香港政府无论在回归前还是回归后，其都严格控制土地供应。

　　在1984年签署的《中英联合声明》中，列明英方于过渡期内(1984年~1997年)每年只可卖出50公顷土地，如多于此数需得到中方首肯。由此，在多个因素综合作用下，香港当地房价逐步升至1997年的历史高位。在回归之后，第一届特首董建华曾推出八万五政策，即每年供应不少于85,000个住宅单位，希望10年内全港七成的家庭可以自置居所。然而不巧碰上金融风暴及2003年非典，香港当地房价曾经在1998~2003年间下跌了70%，导致四分之一的按揭楼盘处于负资产状态。为了稳定信心和楼市，政府先后推出了一系列救市政策，继续维持高地价政策。

　　最后是香港楼市不会崩盘。当前香港整体楼市已经基本触底，未来会逐步稳定下来。相比2008年金融危机时期，香港楼市并无大幅下跌的基础，尤其是一些豪宅类的优质项目，自2014年下半年以来，这类住宅的价格升幅明显落后，市场已经累积了一定的购买力。短期之内，香港楼市依然震荡下行，公开统计数据显示，春节后香港至少有11个新盘陆续推出，总供应超过4000个单位。为了争夺客源，各大地产商也使出了浑身解数，提供各种优惠，包括减价、税务优惠、增加按揭成数等。根据香港差饷物业估价署的资料显示，去年12月整体私人住宅售价指数跌至285.2，回落至11个月的低点，并已连续三个月下跌，相比去年9月306.1的高位，累计跌幅约6.8%。同时，二手楼价自去年十月开始持续回落。中原城市领先指数显示，二手楼价在2月初已从去年9月中的高位下跌了10.8%。

　　数据显示，香港楼市2016年1月的成交量跌到至少25年来新低，房价较2015年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低。此外，香港楼市也在2015年第四季度创下了7年来的最高季度跌幅——7.5%。瑞银在2016年投资展望报告中指出，香港楼市已接近泡沫边缘，泡沫程度仅次于伦敦。并预计香港房价将在2016年下跌10%到15%，到2017年底更有可能累计下跌30%。香港的房价下跌30%已经是楼市最糟糕的状况，不会持续下跌。里昂证券(CLSA)1月份的报告称，香港房地产市场在2015年第四季度下滑7.5%的基础上，2016年第一季度将下滑8%。莱坊国际的报告则显示，即使是价格相对坚挺的香港豪宅，预计2016年也将跌价5%左右。除了经济增长前景低迷，困扰香港楼市多年的供应短缺问题已出现了扭转的迹象。香港政府于五年前开始加快卖地，目标将每年新增私楼供应单位增加到1.8万-2万个。目前，这项政策已有所成效，私人住宅供应量在2009年第三季度锐减至5.2万个的低谷后，已连续五年持续增加。

　　目前由于一手楼盘供应持续增加，2016年1月的楼价跌幅已达2%左右，全年跌幅约10%。此外香港特首梁振英于1月13日发表任内第四份施政报告明确提出，未来数年香港政府计划大幅增加房屋和土地供应，从而达到抑制房价的作用。未来5年，由香港房屋委员会及香港房屋协会兴建的公营房屋单位预计为9.71万个，当中公屋单位约为7.67万个，资助出售单位约为2.04万个。房委会和房协今年计划预售共约3700个单位，2017年预售合共约2600个单位。同时，私营房屋方面，预计未来三四年一手住宅市场的供应量约为8.7万个单位，这是自2004年9月起政府按季度公布供应数字以来的新高。政府在2015年-2016年度制定的卖地计划已售或将出售合共16幅住宅用地，加上其他私人房屋土地，预计大约可兴建2.03万个单位，超出原先1.9万个单位的供应目标，是自2010年以来的第二高。

　　2015年9月以来，香港房价已下跌9.5%。标普周一发布报告称，今年香港房地产行业形势将更加严峻，房价预计将较2015年下滑10%-15%。瑞银则预期香港楼价由目前至2017年年底再跌20%至25%，并重申对香港地产股的“减持”投资评级，预期楼价下跌将拖累股价表现。香港地价暴跌，手握雄厚资金炒房的富商已卖房，开始了新一轮的资金配置。增持美元是第一选择，从历史经验来看，历史上短期内美元指数超过20%涨幅的总共发生过4次，分别是1980年、1984年、2008年和2014年，那么这4次的美元指数大幅上涨，只有一次就是2008年那一次是因为危机产生的避险情绪，其他3次都是由于美国美联储的加息引起的。加息是美元指数上涨最重要的一个动因，现在看到了美元又面临着一个新的加息周期，所以，美元指数的上涨几乎是没有悬念的。第二选择内陆互联网金融理财行业。美元指数上涨“几乎”无任何悬念，“几乎”二字代表仍有不确定性，而互联网金融理财的收益是确定的，且无风险概念。通过互联网金融理财行业，能够赚到丰厚的回报。第三选择，购买美股。

　　(谢逸枫，当代经济学家，著名房地产专家，中国楼市黄金派掌门人)