今夜无眠，北京首套房贷利率拟提至9折的消息令没有买房的刚需、改善型买房者恐慌不已，因为最优惠的首套房贷利率“蜜月期”即将结束，说明这也许是最后的盛宴。有消息称，从北京房地产交易中介处获悉，已收到内部通知，自2017年1月1日起，所有银行贷款利率折扣最高9折。另据一份流传的《关于加强个人住房贷款业务自律管理促进健康发展的公约》显示，有15家银行北京分行签署了这一公约，拟对于个人住房贷款业务，约定贷款利率不低于银行基准利率的0.9倍据记者从中介机构和银行分别证实了此消息。谢逸枫：最后盛宴？首套房贷利率鈥溍墼缕阝澕唇崾其中一家股份制银行的人士据记者证实了这一消息，该人士透露，确实有这个信儿，现在公约还没对外公布，只是银行间自律协会初步拟定的，还没正式发文实施。一家北京中介机构也表示，已经确认银行贷款利率折扣最高9折，但具体执行时间并未收到通知。今年以来，监管层对楼市的去杠杆力度持续加码，房贷政策不断收紧。继北京地区发布930房贷政策后，11月底，北京地区部分银行主动也开始执行“认房又认贷”政策。 个人房贷首付与利率收紧已成大趋势，首套房贷利率渐紧是买房最强信号，2017年个贷“2016年疯狂”现象不会再现。不仅是货币政策局部收紧，抑制楼市过火过热，也是防止风险与泡沫，稳定金融系统安全，最关键是银行的收益与利润下降。 首套房贷利率，背后的逻辑就是抑制房价上涨过快-货币政策转变-银行信贷收紧-个人住房贷指标减少-抑制住房需求-楼市降火降温，这是典型的短期调控与政策导向决定的。实质上是银行过去二年的房贷收益与利润总体上下降，意味着要上调利率弥补过去的损失。首套房贷利率渐紧，这必逼迫刚需与改善型住房需求在2017年前买房，否则会提高买房门槛与增加房贷及买房成本。

　　房地产呈短周期波动，每隔三年出现一轮大涨，这就是房价与调控逻辑。过去二十三年，中国房地产调控的目标，主要是熨平房价波动，并非让房价大跌。短期影响房价波动的因素：货币-房贷-利率的政策、经济的增长、税费调整、供需、库存，中长期的因素是人口增长、收入增长、人口结构、新型城镇化、基础设施、城市群战略等。

　　这轮房价上涨与暴涨的幕后推手、驱动力就是开启印钞机的人，房产刺激政策与资产荒的货币超发。其一是房地产刺激政策，放松限购限贷、减税，2014年9.30新政、2015年3.30、9.30新政、去库存等等一大堆。其二是货币供应。自2012年以来，M2增幅一直在13%上下小幅波动，看不出大放水的迹象。需要关注的是，2012年以来，我国GDP增速却由近两位数持续下滑至6.7%。这也就意味着，经济降速，M2没降速，多出的3个点左右的货币超发，其总量仍然很可观。谢逸枫：最后盛宴？首套房贷利率鈥溍墼缕阝澕唇崾
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　　相较而言，M1(狭义货币)的波幅更大，更能反映货币宽松与紧缩的幅度。M1增速减去M2增速的差额，也就更能说明问题的关键。2016年三季度末，我国M1余额45.4万亿元，同比增长24.7%，增速比6月末高0.1个百分点，比2015年同期高13.3个百分点；M1与M2增速差值为13.2%，比6月末提升0.41个百分点。于是，自2015年四季度开始至2016年三季度，也即过去的4个季度，我国部分城市房价暴涨。正好对应着：M1增速超过M2增速的差额不断扩大。 其一是个贷新增看。从新增个人贷款余额的年度数据看，近五年总体上呈现出攀升态势。比如在2012年为0.96万亿，而到了2015年则攀升到了2.7万亿。我们基于2016年前三季度余额的数据，大致推导出2016年约为5.2万亿。这里的个人房贷，包括新房和二手房贷款。谢逸枫：最后盛宴？首套房贷利率鈥溍墼缕阝澕唇崾
　　回顾过去十多年，2009年个贷大增，主因是当年的4万亿刺激与10万亿信贷投放。2011-2012年楼市低迷加银根偏紧，个贷新增量表现偏弱。2013年中国房地产市场持续回暖，市场交易创下新高。2015年连续降息降准且房贷宽松，楼市复苏，个贷增长明显。2016年，楼市更加火爆，房贷猛增，首付贷、消费贷、二押贷等各种违规信贷资金涌入楼市。

　　其二是房贷销售比看。个人房贷余额新增规模/新房销售金额，可以大致推导出新房销售对房贷的依赖度。该比重可以间接反映购买新房的杠杆率水平。回顾历史可知，在政策宽松与楼市繁荣的年份，此比重较高，比如04年、09年、15年和16年。根据易居研究院的推测，2016年达43%，即杠杆率达到43%（此属不非严格定义），居然超过货币与信贷大放水的2009年。谢逸枫：最后盛宴？首套房贷利率鈥溍墼缕阝澕唇崾
　　由此可证，2016年不是货币大海的水太多，而是导向房地产市场的江河、明沟、暗渠水太多。本轮房地产政策演变的分水岭（房地产短周期的四个驱动因素：经济（增长、产业）、政策（房贷、税收、土地、利率）、资金（货币与成本）、供求（土地供需、商品房供需））。最后一个全国性房贷政策，出现在2016年月2月份，其后至今无新政。

　　其三是个贷余额看。截至今年9月末，全国本外币贷款余额109.49万亿元，同比增长12%。前三季度人民币贷款增加10.16万亿元，同比多增2558亿元。分部门看，住户部门贷款增加4.72万亿元，其中中长期贷款增加4.2万亿元，这其中主要是个人房贷。从房地产新增个人贷款余额的年度数据看，近五年总体上呈现出攀升态势。谢逸枫：最后盛宴？首套房贷利率鈥溍墼缕阝澕唇崾
　　比如在2012年为0.96万亿，而到了2015年则攀升到了2.7万亿。我们基于2016年前三季度余额的数据，大致推导出2016年该指标约为5.24万亿。由下图可知，2004年以来，我国个人房贷新增规模，主要与楼市波动有关，比如07年、09年、10年、13年、15年，16年，都是楼市繁荣年份，房子销售火爆，房贷发放自然也多。 其四是个贷房贷比看。意味着2016年房贷发放增速，是新房销售增速的两倍多。低息环境之下，实体经济不振，个人房贷成了银行疯抢的香饽饽。同时，这也意味着，个人购房的杠杆率大幅提升。由于房贷中包含了新房和二手房贷款，在当前我国新房占主导的背景下，可以简单匡算一下，2016年购房贷款平均比例已达五成左右（将全款买房者也平均进去）。这一比例仍明显低于发达国家。谢逸枫：最后盛宴？首套房贷利率鈥溍墼缕阝澕唇崾
　　然而2016年前三季度，全国商品房销售额80208亿元增长41%，估计全年也是类似增速，但个人房贷同比增速却高达94%。2005年以来，中国房贷余额增幅增速明显高于美日两国。但这主要与中国楼市98年房改之后处于快增期有关，青春期骚动，可以理解。

　　日本楼市大泡沫，主要成生于85年之后至90年，个人房贷余额增幅扩大，1986年达到历史最高的55%，其后两年仍保持高位。于是，吹出了全球史上第一大楼市泡沫。上一轮美国楼市持续了多年小涨，从上世纪80年代后，房贷余额增速始终保持正增长，2001年至2006年连续高增长（但增速明显低于86年至88年的日本），最终产生泡沫，并于2007年爆发次贷危机，2008年开始负增长或微增长。

　　其五是房贷首付看。首套房首付方面，首付3成的银行数占比58.35%。融360分析认为：国家的房贷政策收紧导致首套房首付3成的比例增加，首套房首付3成占主流。从二套房首付来看，11月二套房首付4成及以下的银行数占比61.54%，比10月增加一家。二套房首付3成和4成占主流，未来二套房首付比例还要看各地区是否出台相关的政策。谢逸枫：最后盛宴？首套房贷利率鈥溍墼缕阝澕唇崾
　　截至11月20日，在全国533家银行中，共有182家银行将首套房首付比例调至2成，比上月减少9家，占比达34.15%。此外，在全国533家银行中首付2.5成的有3家银行，首付3成的有311家银行，占比达58.35%。首付3.5成的银行有27家，首付4成的银行有1家，为乌鲁木齐的农业银行。融360分析认为：国家的房贷政策收紧导致首套房首付3成的比例增加，首套房首付3成占主流，首付3成的银行占比58.35%。

　　其六是房贷利率看。2014年11月开始降息，2015年多次降息，全社会的利率水平持续下滑。同时，房贷政策也持续放松。2016年9月份，全国个人住房贷款加权平均利率为4.52%，比2016年6月份下降0.03个百分点，比去年同期下降了0.5个百分点，延续了2014年四季度以来的下降趋势，创近年新低，但降幅持续收窄。谢逸枫：最后盛宴？首套房贷利率鈥溍墼缕阝澕唇崾
　　从全国首套房贷款平均利率走势来看，11月全国首套房贷平均利率为4.45%，首次回涨，同比去年11月的4.64%下降19个百分点。在融360监测的35个城市中，平均利率最低的为天津的4.13%，最高为乌鲁木齐和海口的4.85%。去年同期，全国优惠利率占比为59.47%，此后全国优惠利率占比连续数月增长，11月优惠利率占比84.43%，较10月下降了0.94%。谢逸枫：最后盛宴？首套房贷利率鈥溍墼缕阝澕唇崾谢逸枫：最后盛宴？首套房贷利率鈥溍墼缕阝澕唇崾
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　　谢逸枫：最后盛宴？首套房贷利率鈥溍墼缕阝澕唇崾报告显示，从首套房利率的优惠力度来看，11月全国533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有151家，较10月减少4家，占比28.33%。利率最高的为郑州的郑州银行，执行基准利率上浮40%，其中139家银行提供8.5折优惠利率，5家银行提供8.2折优惠利率，2家银行提供8.7折优惠利率，1家银行提供8.3折优惠利率，1家银行提供8.8折优惠利率。

　　此外，219家银行提供9折优惠利率。11月优惠力度变化较大的是天津，在天津16家提供房贷业务的银行中，11月1家银行提供8折优惠利率，1家提供8.2折优惠利率，1家提供8.3折优惠利率，13家提供8.5折优惠利率，致使天津的首套房平均利率低至4.13%。

　　 11月，全国首套房贷平均利率最低的城市为天津、佛山、重庆、珠海、北京、广州、青岛、成都、宁波、无锡。11月，首套房贷平均利率天津是4.13%，佛山是4.17%，重庆是4.20%，珠海是4.20%，北京是4.21%，广州是4.21%，青岛是4.21%，成都是4.25%，宁波是4.30%，无锡是4.38%。

　　目前，10大城市的平均利率折扣都在微调。以天津为例，目前提供房贷业务的16家银行全部提供优惠利率，1家银行提供8折优惠利率，1家提供8.2折优惠利率，1家提供8.3折优惠利率，13家提供8.5折优惠利率，致使天津的首套房平均利率低至4.13%。

　　截至11月20日，在全国533家银行中，共有182家银行将首套房首付比例调至两成，比10月减少9家，占比达34.15%。此外，在全国533家银行中首付2.5成的有3家银行，首付3成的有311家银行，占比达58.35%。首付3.5成的银行有27家，首付4成的银行有1家，为乌鲁木齐的农业银行。

　　11月全国二套房平均贷款利率为5.40%，较上月增加0.01个百分点。从同比来看，去年同期二套房贷利率为5.38%，11月同比上升0.02%。融360监测数据显示，11月，二套房贷利率出现收紧的银行有1家，是郑州的郑州银行从10月的基准利率上浮10%上升至11月的基准利率上浮40%。

　　 从地方新政出台节奏来看，可分为四个阶段：第一阶段：2016年3月25日至9月底，房价涨幅大，主动作为的十个左右城市，包括上海、深圳、苏州、廊坊、合肥、厦门、南京、杭州、武汉、郑州等，在限购、限贷、土拍、新盘定价等方面进行有所行动。

　　第二阶段：9月底至国庆期间，20余城集中出台新政，主要是相关部门开会，进行了统一部署，明确目标和措施：尽快遏制房价过快上涨的目标，就是房价环比不增长，逐步有回落，努力回归到合理区间。政策大多包括：1、限购。2、限贷。3、确保土地和新房供应。4、遏制各种资金违规进入房地产市场。“一行三会”已开始工作，地方要有所作为。5、认真整顿开发企业、中介机构。6、加大舆论引导力度。

　　第三阶段：11月4日后至今，仍有少数城市稀稀拉拉出新政策，主要分为两类，一是之前没出台，如今房价上涨偏快了，只能硬着头皮出政策，比如长沙。二是前期已出台政策，但房价仍未能有效退烧的，只能进一步升级，比如杭州、成都、上海、郑州、济南等。其中第二类是主流，第二类当中又以升级房贷政策为主打。

　　11月28日，除了上海，还有天津发布《天津市进一步调整差别化住房信贷政策》：首套住房最低首付款比例为30%；对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非天津市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。

　　 京沪深三市的房贷政策，比较如下。三市房贷政策大比拼：1、在首套贷方面，深圳比北京首付低5个百分点，但在认房又认贷方面紧于北京，上海最严！2、在二套贷方面，京深认房不认贷，深圳比北京略紧，不管是否是普通房，皆七成首付。上海认房又认贷，紧于北京，与深圳互有松紧，总体稍紧于深圳。综合首套房贷与二套房贷，上海最严，其次深圳，再次北京。

　　其一是北京9月30日房贷新政：1、购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。2、对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　其二是上海11月28日新政：1、首套贷：在本市无住房，且通过人民银行征信系统显示在全国各地无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录的，按照首套房贷政策执行，首付款比例不低于35%。2、二套贷：在本市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或在本市已拥有1套住房的（无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清），均执行二套房贷政策，即购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　其三是深圳10月4日房贷新政：1、对无房且无贷款记录的，继续执行三成首付。购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录及公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策，利率继续执行2016年7月13日自律机制会议的决议要求，即首套住房贷款利率不得低于基准利率的0.9倍。2.对无房但有贷款记录的，首付不低于五成。购房人家庭名下在本市无房但有一笔已结清商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不得低于50%，利率不低于首套住房贷款利率。

　　购房人家庭名下在本市无房但有一笔未结清商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不得低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍。3.已有1套住房的，首付提高到七成以上。购房人家庭名下在深圳无房但有两次及以上未结清住房贷款记录的，禁止新发放住房贷款。购房人家庭名下在本市拥有一套住房，且无住房贷款记录或相应住房贷款已结清的，贷款首付款比例不低于70%，利率不低于首套住房贷款利率。购房人家庭名下在本市有一套住房且相应住房贷款未结清的，贷款首付款比例不低于70%，利率不低于基准利率的1.1倍。

　　2016年11月15日，深圳市住房公积金管理委员会将发布通知，宣布从发布当天开始调整公积金贷款首付比例，公积金缴存职工家庭名下在深无房的首付比例最低为30%、名下在深拥有1套住房的首付比例不低于70%。(新.浪)