文/拾遗君

　　如果一切顺利的话，恒大应该在明年五一之前就能在A股玩自家的股票了。

　　拾遗君最近从朋友那里拿到了投行给恒大A股上市做的推介材料，恒大的地产业务将会进行内部重组之后从香港交易所的上市主体剥离出来，在明年4月28日通过深深房这个壳公司登陆深圳交易所。

　　注入A股壳公司的资产将包括恒大绝大部分的房地产项目(不包括海南海花岛和江苏启东海上威尼斯两个旅游地产项目)，恒大足球也要装进A股公司。嘉凯城、文化业务、金融业务、互联网业务及文旅开发业务则留在香港上市平台。

　　所以，恒大地产在A股上市以后，香港上市公司中国恒大集团会继续控制境内地产上市公司，同时还持有其他业务。

　　一位投资基金的朋友告诉拾遗君，按照香港监管要求，恒大是不需要从H股退市的，只要能在香港上市公司内保留公司5%的业务即可。

　　恒大这次回归A股上市，要募资300亿元，这部分资金预计上市后最终的持股接近12%。

　　中信已经在积极帮助恒大筹钱了，他们准备发起一个有限合伙对恒大增资50个亿，持股2.19%，中信系和景林投资担当GP，长安信托、中信银行提供委托贷款组成LP。其他战略投资者估计要增资250个亿，持股10.97%。

　　恒大给机构投资者的价格都定了，每股差不多10块钱。顺利完成上市后，恒大持股82%，增资300亿的投资者占接近12%，流通股6%。

　　这次战略投资者给恒大增资300个亿，将来持股12%。按照恒大明年2298亿元的总市值计算，上市时6%的流通股预计能够募资138亿元。恒大地产回归A股这一轮上市，至少能募资438个亿。

　　按照投行对恒大地产的估值，它在明年的价值大约是2280亿元(包括新募集的300亿元)，对应的是恒大承诺明年实现利润的9.4倍，这个估值将让恒大成为市值仅次于万科的地产商。市盈率稍低于万科、招商、绿地等房企，但比保利高了不少。

　　A股确实是个神奇的地方，辗转腾挪一下，换个地方挂牌，恒大的价值就瞬间提升了几倍。

　　恒大在港股市场的价格目前是5块2(港币)，市值大概712亿港币(港币，重要事情说一遍。1块港币换8毛6人民币)。与A股上市后近2300亿人民币的市值相比，当前712亿港币的价格大概就是恒大足球队的价格。(如果你要给中国的足球事业尽一份力的话， 这个时候可以准备钱等恒大来收割了。)

　　如果我们相信投行的调查，那么恒大的优势就是它拥有的大规模土地储备。到上半年恒大拥有近1.67亿平米的土地储备，光是土地的估值就是5000多亿，比拿地的时候涨了一倍多。

　　最令人叹服的是恒大的土地成本，平均下来只有1370元/平米，但今年的销售均价已经达到了8150元/平米，恒大做房地产还是很赚钱的。

　　如果按照今年前3个季度恒大项目约8100元/平米的销售均价，这些土地大概能卖1.36万亿，以8.8%的利润率计算，预期的利润是1200亿。

　　就算这些项目未来平均房价下跌30%，恒大也能卖接近9500多亿，利润约为838亿。

　　作为一份推介材料，投资者最关心的肯定是收益的问题。这份文件也大概算了预计给投资者带来的回报和退出的方式。

　　先说退出方式，主要有3个。一个是上市后卖出套现，另外是控股股东回购和每年的利润分红，最后一种方式是长期战略持有(我们民间叫被套牢)，但可以得到控股股东给出的近半股权补偿。

　　当然，这些投资至少要几年后才能退出的，上市后投资者必须锁定3年不能卖，此后在另外一年的解禁期可以退出。

　　如果恒大在未来3年内无法实现承诺的利润，它也是要用股份补偿投资者的，补偿后恒大自己回购注销，这些补偿的股份每股值1块钱。

　　但假如明年无法在内地上市的话，恒大就需要通过分红的方式让投资者每年的收益不低于7.79%。要是再不济到了2020年6月都没法上市的话，就由控股股东出面回购投资者的股票了。

　　恒大给投资者带来的预计回报率大概是多少呢？

　　在实现上市的情况下，如果2020年恒大地产的估值是12倍，那投资者的回报预计在88%。如果估值能达到16倍的话，那投资者获得的回报就翻番了，预计为151%。

　　在没有上市的情况下，恒大将在承诺利润的基础上拿出6成进行分红，未来3年投资者的年均投资回报率预计为7.79%。

　　对了，这份给投资者的材料还透露了一个信息，恒大今年的销售额预计要到4000亿了，跟拾遗地之前推送的消息一样，其他要追赶头牌位置的房企可以歇歇了。