自2011年1月份开始，北上广深的限购政策其实从未退出，今年上海、深圳更是进一步升级了限购力度，要求非户籍人口缴纳社保必须满五年。

　　人们越来越疑惑，这些特大城市的限购到底会不会退出，何时才能退出，能让新北京人、新上海人、新深圳人，拥有一套属于自己的住宅。

　　就在昨天，国土部颁布了一个政策，揭开了一个惊天秘密：大城市的限购政策恐怕在5年内都不会退出，不但不退，限制还可能比之前更严。

　　因为这些大城市，并没有为可能流入的1亿农业人口准备好相应的建设用地。而且，不只是北上广深，可能会有更多城市开启长期限购。

　　这意味着如果限购取消，房价将因为供求矛盾进一步升级，出现快速的上涨。只要人口向超大城市、特大城市转移的大趋势不改变，楼市的限购政策就很难会退出。

　　1亿农民进城名单：没有北上广深

　　10月10日，国土部发布了《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》。

　　在发布上述文件时，国土资源部还召开了专题新闻发布会，提出2015-2020年全国新增建设用地总规模约3900万亩，其中包含了进城落户1亿人口的各类用地需求，初步估算为1200万亩。(折合成人均，是每人80平米。)

　　然而，这1200万亩建设用地，没有一亩安排在超大城市、特大城市。文件提出，超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地。

　　目前，我国的超大城市一共有七个，除了北上广深外，还有重庆、武汉和天津。特大城市则有南京、成都、沈阳、哈尔滨、杭州、西安、苏州、佛山、东莞等9个，除了哈尔滨、沈阳、西安和重庆外，其他城市都已经被列入了限购范围内。如果这些城市建设用地不扩增，或者不通过行政区划的调整，并入周边的县级市，那么就存在被长期限购的可能。

　　以上海为例，截至去年末，全市常住人口总数为2415.27万人。其中，户籍常住人口1433.62万人，外来常住人口981.65万人。根据之前公布的规划，上海未来20年的总城市建设用地规模就3200万公顷，折合成人均，也就132平米。

　　如果允许人口大量流入，又不给上海增加建设用地指标，人均建设用地就会大幅减少。不只是房价又会迅速飙涨，马路上的车也会更多，交通也会更堵，地铁里的乘客会更多，甚至三甲医院的排队都会边得更长。

　　人均建设用地的悬殊差距，在反映了上海突出的供求矛盾同时，也解释了为什么上海的限购措施、落户条件会比其他城市更为严格。

　　事实上，不仅仅北京、上海这样的城市，其他城市也存在人口大量流入和严控新增建设用地的矛盾。

　　比如《国务院关于苏州市城市总体规划的批复》要求，“严格控制新增建设用地”，中心城区常住人口控制在360万人以内，城市建设用地控制在380平方公里以内。而截至2015年年末，苏州全市常住人口1061.60万人，其中城镇人口794.08万人。

　　也正是因为这一原因，尽管苏州新一轮规划和上一轮比，建设用地多了80.4平方公里，但人均建设用地却由2005年的128.6平方米下降到105平方米。如果未来人口进一步流入，苏州城市建设用地显然将面临更大的压力。

　　限落户是另一种房地产调控

　　建设用地比上海更紧张的是深圳。全市年末常住人口1137.89万人，比上年末增加60万人，增长5.6%。其中户籍人口354.99万人，占常住人口比重31.2%；非户籍人口782.90万人，占比重68.8%。根据《广东省土地利用总体规划(2006年—2020年)》，要求深圳市2020年的建设用地总规模控制在9.76万公顷内。折合成人均，只有85.77万平米。

　　尽管，深圳通过“围海造田”近年来新增了不少建设用地，但最近几年的新增建设用地数量实际上是一路下滑。

　　深圳市公布了《2016年度城市建设与土地利用实施计划》，确定全市(含前海合作区)计划供应建设用地13.5平方公里，其中新增建设用地仅2平方公里。而在前一年的新增建设用地还有4.3平方公里。

　　新增建设用地增幅不断减少，但深圳的落户政策却远远比北京和上海宽松。具有全日制本科以上学历年龄在45岁以下的引进人才都可以直接落户。另外，根据国家的“十三五”规划，到2020年为止，深圳常住人口发展目标将达到1480万人。

　　人均建设用地本来就少，对人口流入又不加限制，在很大程度上加重了深圳楼市的供求矛盾，也使得深圳房价的涨幅超越了上海和北京，领跑了一线城市。

　　之前，北京和上海都设置了常住人口的红线，上海要求到2040年，人口规模不能超过2500万，北京则要求六城区常住人口，每年减少2%—3%。深圳的案例，解释了北京、上海限购同时限制外来人口落户，对调控房价所起到的作用。

　　楼市的热点：会转向四大都市圈外围的中小城市

　　虽然超大城市和特大城市的中心城区，对进城农民挂起了“谢绝进入”的牌子。但他们周边的中小城市，却依然持开放态度。

　　早在去年就有人对2009年到2014年的5年间，各大城市人口流量进口进行梳理，结果发现人口集中迁移往三大都市圈。

　　人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，渤海湾有京津。

　　长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。渤海湾北京+天津=流入684万人。

　　尽管大城市纷纷限购，并且提高了落户门槛。但是，人口流向三大都市圈的大趋势却没有改变。这也成为20多城市国庆发布楼市调控政策以后，人口向三大城市群的中小城市转移的逻辑推理依据。

　　事实上，在调控政策出台前，上海和苏州、杭州、南京间的几个中小城市：昆山、太仓、嘉兴、南通都大规模出现了外来购房者的身影。

　　7月嘉兴曾经成为百城房价的领跑者。长三角都市圈的另一城市——无锡则是9月房价涨幅第一。

　　和很多人判断的不同，楼市不会就此变冷，只是会换个城市，换个区域，继续牛市行情。