楼市调控后衍生热点新闻不断，昨天苏州一条“房价4天跌50%”消息刷屏后，今天则被东莞占了风头。

　　国庆期间，21个城市相继出台楼市新政。限购限贷、供地严打等举措，不同程度给火热楼市降温。新政之后多地相继推出的具体细则更是“各显神通”，其中，东莞实施的“熔断机制”格外引人注意，房价比备案价格浮动超15%无法网签。

　　东莞推出楼市版“熔断机制”

　　昨天上午，东莞房管局官方网站发布了一则《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》。

　　开发商在卖房时如果出现以下三种情况将无法网签，分别是：

　　(1)在今年1月1日后已领取预售许可证或现售备案证书，但在10月20日前未被备案的商品住房；

　　(2)实际成交价格高于备案价格15%；

　　(3)比备案价格下浮超15%的商品房。

　　不少人将这理解为楼市版的“熔断机制”。

　　熔断机制，也叫自动停盘机制，是指当股指波幅达到规定的熔断点时，交易所为控制风险采取的暂停交易措施。具体来说是对某一合约在达到涨跌停板之前，设置一个熔断价格，使合约买卖报价在一段时间内只能在这一价格范围内交易的机制。

　　2015年12月4日，上交所、深交所、中金所正式发布指数熔断相关规定，熔断基准指数为沪深300指数，采用5%和7%两档阈值。于2016年1月1日起正式实施，并于2016年1月8日暂停。

　　如果“熔断”是为了防止股市的大起大落，那对于经常“大起大落”的楼市来说，是否应该有一个熔断机制来保障房价？

　　有业内人士认为，由于大家对楼市的涨跌看不清楚，心理期盼能有个机制保障一下，防止楼市大起大落，说白了就是要一个确定性，防止个人最大的资产“缩水”。这同很多人对于股市的熔断机制的误解一样，就是熔断机制可以防止股市暴跌，或者说如果暴跌，也有一个缓冲，有一个“逃命的机会”。其实，熔断机制是双向的，既可以是下行熔断，防止暴跌，也可上行熔断，防止暴涨。

　　也有业内人士认为，股市出现异常波动可通过熔断机制，暂停交易。但楼市是完全市场化的，参与者众多，主管部门很难通过行政手段中止交易。如果真的完全停止交易，市场恐慌情绪势必扩大，会加大波动幅度，很容易造成问题。其实，国家一直很在意楼市调控，意在防止楼市大起大落，这何尝不是一种“熔断机制”。2015年的楼市行政调控与信贷政策接连出台，一次降首付，四次“拯救楼市”政策，七次降准降息。

　　不过，东莞并不是此次首个对备案价格涨跌幅进行规定的城市。

　　合肥10月2日晚间发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，新建商品住房首次明码标价备案时，应按项目地块参照同区域、同品质、同类型新建商品住房备案价格确定首次备案价格。

　　首次价格备案后，同一项目、同类房屋6个月内不得上调备案价格；再次申报备案价格超过6个月的，上调幅度不得超过1%。已取得预售许可证的项目，须在10日内一次性公开全部可售房源，不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。

　　国庆成交：全在意料之外

　　市场普遍预期，新政会带来“立竿见影”的效果，楼市成交下降，但实际似乎一切全都在意料之外。

　　从克而瑞研究中心监测的36个城市数据显示，国庆期间共成交新建商品住宅352万平方米，与2015年、2014年同期相比均呈现上涨趋势，且热点城市扩张蔓延之势愈演愈烈，仅个别热点城市成交量出现下滑。

　　具体来看，一线城市中，北京、广州、深圳假日期间均出台了相应政策，而上海也在10月8日出台6项政策强化楼市监管。由于政策出台日期、力度不同，其市场反应也有所差别，深圳、广州国庆期间成交量较去年同期上涨，北京、上海则同期下跌。

　　广州

　　广州10月1日至10月7日共成交39.18万平方米，较2015年同期上涨170%，延续了今年以来的火热趋势，而10月1日单日成交15.37万平方米创下今年以来日度成交量新高。

　　深圳

　　深圳由于去年基数较低以及本身成交量不大，因此国庆期间成交略有上涨。

　　北京

　　出台政策时间最早、力度相对较大的北京成交跌至“冰点”，7天2.63万平方米成交量甚至不及深圳，较2015年、2014年黄金周成交量环比跌幅分别为38%和62%。

　　上海

　　国庆期间上海成交较去年同期下降39%，较2014年同期锐减69%，成交趋于理性平稳。

　　部分热点城市国庆期间政策不断，但整体来看，依旧较2015年同期有不同程度上涨，且城市之间分化依旧明显。

　　南京、厦门、武汉等政策效应叠加，成交热度下降。南京、厦门等前三季度房价涨幅较大的城市，国庆期间出台政策加强版后，政策叠加效应下成交量快速下跌。南京7天共成交8.41万平方米，较2015年同期锐减40%，厦门跌幅则超过八成，武汉成交与去年“十一”持平。

　　济南、南昌、南宁、呼和浩特等成交火爆，部分城市节后出台政策。例如南昌，2016年国庆七天共成交20.31万平方米，较2015年、2014年同期分别上涨344%和292%，而紧接着，在10月8日南昌宣布限购；济南即便较早出台政策也未能妨碍市场持续火热。

　　还有一些未出台政策的次典型城市如青岛，市场热度并未大幅下滑。十一成交量相比往年大幅度上升，但与9月末成交来看，回落幅度依旧较大。

　　另外，苏州、杭州分别在节中、节前出台政策，但由于苏州去年基数较低以及后续出台政策几乎没有较大变动之下，成交量较2015年同期上涨103%，杭州则上涨35%。

　　今日还有合肥成交的最新消息。

　　有消息称，合肥楼市限购政策效果初显，房屋成交连续数日零备案。之所以连续多日出现零备案的情况，主要是受新政影响，在合肥购买住宅商品房，需提交名下房产报告，而房管局的系统也正按照新政规定在做调整，导致备案一直显示为零。

　　克而瑞研究中心表示，国庆假期政策出台效果后并未立竿见影，一方面是出台时间较短；另一方面也有备案数据延迟；此外政策的“末班车效应”带来的集中成交也让一些城市增幅显著。

　　因此，新政对市场实质性的影响还有待于数据层面的持续观察。如果未来货币政策出现阶段性收紧，或者严控房地产行业资金流入，或出台有力措施引导社会资金“脱虚向实”，部分热点二、三线城市楼市可能会陷入较长调整期，“量价齐跌”将是大概率事件。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从政策内容看，其实除了北京、深圳、合肥、苏州等少数几个城市外，其他城市政策力度远远不如2014年9.30政策之前的执行力度(46个城市限购、全面认房又认贷限贷)，甚至很多城市可以说是蜻蜓点水。

　　这一轮政策的特征是多城市密集发布，而且发布政策之后，继续打补丁，升级加码。针对房地产信贷、交易资格、舆论监管等多方面开启调控。未来尽快遏制房价过快上涨的目标，就是房价环比不增长，逐步有回落，努力回归到合理区间。