9月30日晚间，北京率先祭出楼市调控重器，从供求双向调节出发，涉及供地、自住房、信贷等多个领域。短短9天时间，天津、苏州、合肥等20多个城市纷纷跟进，加入调控大军。有些加码限购限贷，有些重启限购限贷。其核心要义在于为当地火热的房地产市场降温。

　　与这些一线，或强二线城市前期火热的市场不同，三四线城市仍在去库存的道路上蹒跚，昔日的“鬼城”鄂尔多斯，是其中备受市场关注的一个地区。为了完成去库存的重任，该城推出了一个大招——房票。这项政策在鄂尔多斯实施效果如何，能否成为其他三四线城市之镜鉴？《每日经济新闻》记者深入实地，进行了调查。

　　国庆节前夕，一部反映包头北梁动迁的大戏《安居》在央视一套热播，以知名艺人王志飞饰演的张家旗为首的五人动迁小组动之以情晓之以理，让北梁人完成了一段从安土重迁到乔迁新居的心灵洗礼。

　　艺术毕竟还是艺术，现实似乎更精彩。近日，与包头同属内蒙古的鄂尔多斯祭出“房票”大招，以平方米计量，拆迁户持“房票”自由兑换由政府回购的商品房，多则卖掉，少则公开购买。

　　在当地政府人士看来，除了去库存之外，这更像一个安居工程。作为三四线城市，鄂尔多斯楼市曾盛极而衰，也曾一度沦为“鬼城”。

　　当前，全国已有20多个热门城市因房价过热而举起调控大旗。鄂尔多斯推“房票”新政，真能达到既去库存又满足百姓安居这“一箭双雕”之疗效？《每日经济新闻》记者深入实地进行了调查。

　　借“房票”激活买房需求

　　10月7日上午，鄂尔多斯东胜体育中心冷冷清清，其围墙上“精准实施房地产‘去库存’，助推房地产市场平稳健康发展”的标语却异常醒目。但在体育中心内部办公的鄂尔多斯市东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心业务大厅内，已经熙熙攘攘，人声鼎沸。前来办理业务的人群手拿“房票”和“现场预约选房确认书”，排着队等候办理。“房源信息公布”的LED显示屏上，不停地跳动着房源编号、小区名称、楼号、单元号、楼层、房间号、面积、单价、总价、交工时间、状态、兑换时间、类型等信息。现场的一些办理业务者时刻关注着LED显示屏上跳动的信息。

　　据了解，“房票”的官方称谓是鄂尔多斯市东胜区房屋兑换凭证。

　　3月29日，鄂尔多斯东胜区公布了《东胜区国有土地上房屋征收与补偿实施方案》，除了对拆迁户进行部分现金补贴外，拆迁房评估金额全部以“房票”或“地票”的形式发放给棚改户——如果拆迁房是院落，则房子折成“房票”，空地折成“地票”。凭借房票、地票，拆迁户可到政府已经回购的商品房小区房源中，自行选购安置房。

　　《每日经济新闻》记者在现场看到，该票一式三联，分7种面额，标有平方米数、地段类型、每平方米单价、兑付截至日期等主要信息，背面印有二维码，可识别持有人信息。

　　东胜区委宣传部的微信公众账号“东胜发布”的文章指出，住户拿着“房票”“地票”就可到管理结算中心自主选择政府已经回购并公示过的房源，多出的金额可实名转让，不足部分则差价补贴。

　　鄂尔多斯市东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心业务大厅主任耿涛向《每日经济新闻》记者表示，过去拆迁一块地后重建，一是期限长，一是开发商资金链有断裂风险。“房票制”不仅突破了原址回迁过渡的风险，还突破了点对点的回迁安置。

　　耿涛解释说，以前的模式有一个弊病，比如政府回购的商品房是170平方米，用户没办法自由选择，通过房票可以自由拆分找零，可以选择130平方米，其余的40平方米可以转让给其余的刚性需求，老百姓更愿意参与。

　　“房票”市价低至6.7折

　　在交易大厅，拆迁户孙女士拿着一张用A4纸打出的“卖房票(自家剩余)”单子，左顾右盼，招揽生意。

　　当《每日经济新闻》记者以购买者身份上前咨询房票时，她说，“我们是拆迁户，(自己剩余的房票)，绝不是二道贩子，我有拆迁合同和腾空证明。”

　　为了让记者放心，她随即拿出“房屋兑换协议”。她说，如果有意买房票，有6.8折的优惠，交易前会出示相关手续。

　　记者了解到，“房票”转让在鄂尔多斯不复杂，首次转让需提交《腾空房屋证明》和《征收协议》原件一份，后续转让则不需要。具体程序是：1、双方身份证复印件各一份，留存电话号码；2、征收协议原件一份；3、填写转让申请书；4、填写申请书的兑换凭证编号及转让面积。

　　一位工作人员告诉记者，房票可以多次转让，首次转让后再交易都是“后续转让”。交易双方只需到结算中心办理实名备案手续，具体交易金额和交易方式由买卖双方定。

　　拆迁户李奶奶有意出售自家“房票”，她告诉记者，目前有房可住，拆迁一处院落补了231平方米的“房票”，折扣可以打到6.7折。“年龄大了用不了这么多房子，我准备把这些(房票)换成钱，分给孩子们一部分，留给自己一部分。”

　　如果“房票”持有人不能一次性支付新老房屋的面积差额时，也可以选择“产权共有”模式换房。根据《东胜区房屋“产权共有”实施办法》，拆迁户在没有结清房屋剩余面积房款时，可以选择按揭、出租、担保等模式先行入住，该房屋产权归拆迁户和政府共有。

　　耿涛表示，今年东胜区的补偿标准做了重新修订，补偿标准比较高。被征收人在自征收公告发布之日起3个月内签订产权调换协议的，按被征收房屋建筑面积评估价格30%予以奖励，同时按原建筑面积1.3倍给予500元/平方米的装修奖励。

　　“拆迁补偿标准高了，后续拆迁户剩余的部分转让给别人，就有空间让利。刚性需求和一些想享受大户型购房者就可以实现置业。”耿涛表示，“政府允许实名制转让，并且在政府购房平台上还是认原价，房价和房票的价值是固定的。”

　　借“房票”去库存33万平方米

　　记者在调查中发现，房源采购是由当地政府搭建一个公共交易平台，公开招标采购回来，由五家评估公司对开发商的项目进行市场化评估，去掉一个最高价，去掉一个最低价，其余三家取平均价，这个价格就是政府对房源的控制价。

　　耿涛说，“开发商如果认可政府的控制价就来投标，政府也会采购这些房源。这样可以控制房价，就不会因为拆迁户选择此项目多，价格就会有波动，保证了拆迁户的公平性。”

　　内蒙古万正房地产开发有限公司营销部部长韩斐在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从开发商角度，这一举措的推出可以一次性大批量把房源去化掉，减少财务成本。

　　“房票制”下，棚改资金如何解决？按照耿涛的说法，他们对东胜区摸底调查，一共有18414户待改造，包括一些平房和老旧危楼，向自治区进行了备案，又向农发行、国开行等银行申请棚改资金贷款，用于政府购买商品房回迁安置。其中，国开行的贷款资金期限长达25年，利率仅有3厘多。

　　“房票”去库存带来了多大效果？东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心提供的统计数据显示，截至2016年6月底，东胜区建成、在建住宅存量面积607万平方米、3.39万套。截至10月初，已消化住宅存量9801套、169万平方米；共发放“房票”68.5万平方米，兑换房屋2275套、面积32.99万平米，其余“房票”正在兑换中。

　　专家：“房票”模式可以推广

　　其实，“房票制”之前已有地方推行过。去年9月份，安庆市也试水了房票。今年初，奉化市曾试水了房票制，但房票仅限房票所有人之间转让一次，房票转让应当经双方当事人共同确认，并经房票管理办公室登记后发生效力。

　　5月23日下午，鄂尔多斯市委传达贯彻住建部部长陈政高调研鄂尔多斯市时重要指示精神，核心是研究棚改和房地产去库存，强调制定完善相关政策措施，更好地吸引外来人口和农牧民进城。

　　鄂尔多斯“房票制”对于去库存有何影响？深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，让老百姓手持房票，自主选择房屋的余地很大，有利于最后购买的房屋满足房票持有者的需求，而非政府原地拆迁建新房，对去库存有帮助。

　　据其观察，鄂尔多斯楼市基本上是大户型住宅，但拆迁户以小户型面积居多，去库存存在面积差和老百姓支付能力不足以及长远需求的困境。采用共有产权的方式，让老百姓提前享受比较好的居住条件，再根据未来的积累支付，相对较好。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，鄂尔多斯“房票”是标准的三四线城市去库存的操作逻辑。鄂尔多斯去库存态势比之前有好转，但之前积累过大。鄂尔多斯“房票”是精准施力和库存连在一起，保证货币补贴和购买都是对应去库存的房子，而不是货币流向别的地方，锁定了货币去库存的方向，一些三四线城市可以仿效。