香港中环的JW万豪酒店和香格里拉酒店，每年的三、四月，会议室常常处于爆满的状态中。许多上市公司喜欢选择这两家交通便利的五星级酒店做业绩发布会。

　　3月31日，万达商业（3699.HK）董事兼执行总裁曲德君刚走出JW万豪酒店的会议室，就被一群身穿西装的分析师团团围住。有人询问年报上的某个数据的来源；有人关心电子商务的进展，还有人问万达智能化改造究竟怎么回事。

　　在刚刚结束的针对机构投资人的业绩报告会上，万达商业的管理层们被问及如何看待股价表现。上市三个多月来，万达商业的股价一直在48港元的发行价附近徘徊。而今年一月份，在A股上市的万达院线(行情002739,咨询)（002739.SZ）上市后连拉了12个涨停板，股价涨幅超过300%。

　　万达商业的管理层认为，造成万达商业股价低迷的重要原因是因为万达品牌在香港的影响力还不够，香港投资人对万达的商业模式还不够理解。分析师们意犹未尽，但眼看下一场针对媒体的报告会就要开始，谈话不得不提前结束。双方客套地约定要加强沟通。

　　万达集团董事长王健林没有出现在香港。这是万达商业上市后第一次业绩发布会，不可谓不重要。但在香港和投资者们见面，并没有优先排到王健林的日程表中。在万里之外的美国，王健林和美国总统奥巴马合了影。除了做到货如轮转外，万达商业的“战略性转折”正在发生。

　　最重要的三件事

　　在业绩报告会上，曲德君首先发言。他称，2014年对万达商业来说最重要的三件事是业绩增长、百店开业、登陆资本市场。

　　2014年，万达全年合约销售总金额1601.5亿元，较2013年增长26.65%；合约销售面积1478万平方米，较2013年增长35.97%。物业销售毛利为372.16亿元，较2013年增加21.48%，毛利率为40.56%，与2013年基本持平。

　　前一天在隔壁酒店（香格里拉）举行业绩发布会的恒大地产（3333.HK）董事会主席许家印感慨取得逆市增长不易，相似的一幕也发生在JW万豪。万达商业董事长丁本锡在回答21世纪经济报道记者提问时表示，之所以能在逆市里实现增长是因为万达独特的商业不动产租赁模式。尽管部分城市商业地产体量已经过剩，但是万达广场仍旧能保证开一个火一个。万达的销售型物业都是分布在万达广场附近的公寓或者写字楼，能保证较高的毛利率。

　　2015年，万达计划新开26个购物中心，大部分位于内地二线城市，整体销售总额目标将增长5%，未来期望每年保持新开业购物中心30间。

　　对于万达来说，购物中心类型的产品已经形成成熟的业务模式。模块化的管理，按照节点执行，连每个购物中心在哪天开业都能精准的计算出来。王健林几乎已不在这条业务线上投入更多精力。

　　真正值得关注的改变是战略上的倾斜。万达董事会秘书王键在接受21世纪经济报道记者采访时表示，他理解对于万达商业的管理层来说，2015年最重要的是，在完成业绩目标的前提下，轻重并举、实现广场的智能化和电子商务。

　　从现金流的角度考虑，没有任何房地产销售，靠租金获得收入，企业发展不受房地产形势、房价高低影响，熨平经济周期，使收入更加稳定。在2015年年初万达年会上，王健林称，过去万达成功靠的是城市综合体，建一个万达广场，旁边配建一些公寓、写字楼、商铺用来销售，通过房地产销售产生的现金流来投资持有万达广场，这是重资产模式。现在万达要推一种轻资产模式，就是万达广场的设计、建造、招商、运营、慧云系统、电子商务系统都由万达自己做，使用万达广场品牌，但所有投资由别人出，资产归投资方。这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方从净租金收益中分成。

　　据了解，万达已和4家机构签订240亿元26个万达广场的投资协议，还在跟海内外多家投行、保险及基金洽谈。王健林要求2015年确保签订63个轻资产万达广场投资合同。将2016年开业的23家、2017年开业的40家轻资产万达广场合同签完，年内收现金300亿。

　　同样出于现金流的考虑，万达商业要减少两方面的投资。一方面是市场相对过剩、占压资金的国内的酒店。另一方面是国外酒店的投资。关于海外地产的投资，丁本锡称，都是个案性选择。万达做的产品都是通过销售型物业实现正向现金流，把住宅卖完后，白赚一个酒店。万达不会做负向现金流特别大的项目，除非在特别好的地段。丁本锡很满意万达的伦敦项目，该项目去年开售至今，实现30亿的销售额，成为伦敦的销售冠军。

　　智能化的好处是提升管理，降低费用。曲德君在会场外向一个投资人举例说明，用智能化设备操作灯光系统，可以一键控制，减少人力成本。

　　而关于电子商务讲述的是关于未来的故事。“中国许多互联网企业平均寿命不到三年，他们也意识到了线下实体的重要性，我们有这么好的资源，一定要利用起来。”曲德君说。

　　王健林在美国

　　没有出现在香港投资人面前的王健林出现在美国。美国当地时间3月23日，美国总统奥巴马在首都华盛顿会见了前来参加“选择美国”投资峰会的万达集团董事长王健林。奥巴马欢迎万达集团来美国投资，并表示将营造更有利的投资环境。王健林表示万达集团将把国际化作为公司发展战略，愿意继续对美投资，进一步推动双边经贸关系发展。王健林是此次唯一一位获邀与奥巴马总统会见的中国企业家。

　　此后，王健林分别和纽约市市长、纽约州州长、旧金山市市长、比利佛山市市长，洛杉矶市市长进行会谈。他们几乎说了相同的话：欢迎万达来投资。除了和市长们见面外，王健林与美国电影艺术与科学学院主席和首席执行官等共进午餐。席间，双方就加强交流与合作、促进中美电影产业发展以及东方影都的进展情况等交换了意见。

　　在万达商业上市之前，万达剥离了一些暂时还不能产生大量现金流、但是未来有更广阔发展前景的资产，比如旅游地产。万达商业很重要，但并不是王健林的全部。除此之外，他还有文化产业和金融板块。

　　万达商业上市之后，万达商业的租金水平被投资者们诟病。现在王健林准备做一些改变，改变目标考核体系。据了解，过去商业地产重点考核收入、回款、入伙指标，今年起这些指标也要考核，但不再是核心指标，核心考核指标调整为考核租金、净利润、持有物业增长指标。“只要这三个指标保持较高增长，房地产收入指标就可以少增长，可以不增长，甚至可以负增长，这也是今年调减收入增幅的主因。目标考核体系改变后，集团要求商业地产公司3年内将目前的土地储备和贷款减少一半。”王健林在年会上表示。

　　此外，王健林对足球的投资，被业界认为是有政治智慧的体现。他的视野也并不拘泥于国内和地产。北京时间4月1日，西甲豪门马德里竞技俱乐部宣布，万达集团以4498万欧元的价格正式收购了马德里竞技俱乐部20%的股份。